觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 北京的城市更新畫卷又迎來濃墨重彩的一筆。

　　近日，中國金茂、首開股份（600376）聯(lián)手高和資本共同設(shè)立火炬基金，認(rèn)繳出資12.02億元，收購北京市海淀區(qū)中關(guān)村東路1號院8號樓啟迪科技大廈D座。

　　收購?fù)瓿珊?，火炬基金將對啟迪科技大廈D座進(jìn)行改造升級，從而實(shí)現(xiàn)股權(quán)價(jià)值及資產(chǎn)增值目的，并在條件具備時(shí)選擇整售或等方式退出。

　　收購一線城市商業(yè)辦公項(xiàng)目，進(jìn)行重新改造，而后實(shí)現(xiàn)增至并退出的案例比比皆是，但隨著“國家隊(duì)”首開、金茂的加盟，讓這場中關(guān)村更新之旅集聚光環(huán)。

　　事實(shí)上，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，新一輪的變革和轉(zhuǎn)型接踵而來，在這個(gè)新時(shí)期，一線城市的核心土地資源日漸稀缺，因此，開發(fā)商們爭相通過城市更新來盤活存量項(xiàng)目。

　　首開如此，金茂更是如此。

　　不一樣的是，在上述交易當(dāng)中，深耕棚改、舊改多年的首開，或許更希望通過持續(xù)的加碼實(shí)現(xiàn)業(yè)績的彎道超車；而“新兵”金茂，似乎更希望通過啟迪科技大廈D座，獲得城市更新的進(jìn)階密鑰。

　　中關(guān)村地標(biāo)的“沉沒”

　　從北京大學(xué)東門地鐵口出來，向左轉(zhuǎn)，行走大概一千米，四棟高達(dá)110米的等量體建筑呈現(xiàn)在眼前，這就是啟迪科技大廈。

　　曾經(jīng)，這里是快手的總部，因?yàn)闃琼敶Ａ⒅焓志薮蟮某燃t色LOGO，許多網(wǎng)友來北京旅游時(shí)都會到此錄制打卡視頻，這里一度成為快手網(wǎng)友的朝圣之地。

　　但近日，啟迪科技大廈被擺上貨架。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，前不久，首開股份與中國金茂、高和資本成立火炬基金，認(rèn)繳出資12.02億元，其中，首開股份持股40%，金茂持股50%，高和投資持股10%，火炬基金設(shè)立目的為收購北京火炬創(chuàng)新科技發(fā)展有限公司100%股權(quán)。

　　公開資料顯示，火炬公司持有北京市海淀區(qū)中關(guān)村東路1號院8號樓啟迪科技大廈D座。而整個(gè)啟迪科技大廈共由A、B、C、D四棟高達(dá)110米的等量體建筑構(gòu)成，總建筑面積18.9萬平方米，形成了清華科技園以及中關(guān)村東部的地標(biāo)性建筑。

　　最新的消息顯示，3月3日，首開股份公告稱，公司將為首茂豐和13.5億元的并購貸款提供擔(dān)保，根據(jù)40%出資比例，公司將提供不超過5.4億元連帶責(zé)任擔(dān)保，資金用于收購火炬公司100%股權(quán)。

　　收購?fù)瓿珊?，火炬基金對啟迪科技大廈D座開展經(jīng)營活動，通過改造升級，實(shí)現(xiàn)股權(quán)價(jià)值及資產(chǎn)增值目的，并在條件具備時(shí)選擇整售或等方式退出。

　　更讓人好奇的是，中關(guān)村地標(biāo)建筑為何會被轉(zhuǎn)手？

　　對此，分析人士認(rèn)為，近兩年，北京的寫字樓空置率持續(xù)走高，寫字樓遭遇出售實(shí)屬正常現(xiàn)象，但啟迪科技大廈地處中關(guān)村，整體位置還算比較優(yōu)質(zhì)，改造升級后或許能夠進(jìn)一步保證出租率。

　　事實(shí)上，在疫情影響下，過去一年，北京寫字樓面臨空置率、租金水平下行的雙重壓力。

　　根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《北京市寫字樓市場監(jiān)測報(bào)告》顯示，受疫情影響，2020年退租租戶大多為承租能力較弱的專業(yè)服務(wù)類租戶，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中關(guān)村的乙級寫字樓商圈也在年中出現(xiàn)大面積退租情況，大多為線下教育類租戶。

　　此外，戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東亦表示：“未來一年，在大量新增供應(yīng)和全球新冠肺炎疫情尚未完全好轉(zhuǎn)的雙重壓力下，市場空置率或?qū)⒈焕^續(xù)推高，租金水平仍將繼續(xù)面臨下行壓力”。

　　分析人士提到，隨著市場的變化，收并購機(jī)會越來越多，對首開、金茂及高和資本而言，空置率上行的時(shí)候，的確是收購的好時(shí)機(jī)。

　　金茂、首開更新局

　　“城市更新是數(shù)萬億的賽道”，早在2019年，高和資本創(chuàng)始人蘇鑫在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的采訪時(shí)就曾如是提到。

　　在蘇鑫的認(rèn)知里，只要城市發(fā)展，人的消費(fèi)需求就會發(fā)生變化，需求變了，在技術(shù)的推動下，城市一定會發(fā)生變化。然后，在城市變化過程中，城市更新就是一個(gè)極為重要的組成部分。

　　近兩年，隨著增量住宅數(shù)十年疾風(fēng)驟雨式發(fā)展，不少開發(fā)商也紛紛涉足城市更新業(yè)務(wù)，其中不乏萬科、恒大、保利等頭部房企。

　　在此次交易的兩家京城房企中，首開因其特殊的發(fā)展歷史，較早布局到舊改、棚改等更新業(yè)務(wù)當(dāng)中，而金茂的步伐要來的晚一些。因此，在外界看來，這場交易更像是“京城老大哥”首開在為“城市更新小白”金茂傳授經(jīng)驗(yàn)。

　　據(jù)悉，早在2015年，首開股份就曾提出“城市復(fù)興官”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。圍繞“城市復(fù)興官”，首開逐步形成了五大舉措：涉足住宅租賃市場、推進(jìn)老舊小區(qū)改造更新、培育社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)態(tài)、參與舊城保護(hù)復(fù)興、打造創(chuàng)客空間平臺，以此挖掘北京的存量市場資源。

　　根據(jù)2020年第三季度披露的數(shù)據(jù)，首開在實(shí)施與拓展的棚改及土地一級開發(fā)項(xiàng)目為12個(gè)（11個(gè)位于北京，1個(gè)位于廊坊），總用地面積達(dá)1589.12萬平方米。其中實(shí)施項(xiàng)目7個(gè)，總用地面積974.45萬平方米，計(jì)劃總投資447.33億元；后續(xù)項(xiàng)目5個(gè)，總用地面積614.67萬平方米。

　　但棚改、城市更新等項(xiàng)目存在周期長、難度高、回款慢等特點(diǎn)，一方面容易導(dǎo)致企業(yè)資金承壓，根據(jù)首開股份2020年三季報(bào)，首開于報(bào)告期末的負(fù)債合計(jì)2679.62億元，同比增加9.16%。其中一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為264.95億元，同比多增25.42億元及10.61%。

　　另一方面，城市更新回款慢等特點(diǎn)亦導(dǎo)致企業(yè)銷售很難在短期內(nèi)集中爆發(fā)。所以即使首開在大力推進(jìn)城市更新，卻難以在銷售中得到突出呈現(xiàn)，2020年全年，首開股份實(shí)現(xiàn)簽約金額1074.55億元，同比增長6.03%，位列觀點(diǎn)指數(shù)銷售排行榜的第43位。

　　此次聯(lián)手金茂、高和資本更新啟迪科技大廈D座，或能為首開尋得彎道超車的新方法，畢竟通過多家抱團(tuán)的方式能夠減少企業(yè)的資金沉淀。

　　對比來看，近兩年，中國金茂雖大力發(fā)展其城市運(yùn)營項(xiàng)目，并通過高端產(chǎn)品“金茂府”在市場上占據(jù)了一席之地，但在城市更新方面，始終“涉世未深”。

　　但隨著房地產(chǎn)行業(yè)由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變，一線城市核心區(qū)域的土地資源日漸稀缺，能夠盤活存量用地的城市更新業(yè)務(wù)越發(fā)凸顯其重要性，金茂自然希望從中分得一杯羹。

　　據(jù)悉，去年4月，金茂資本聯(lián)合豬八戒網(wǎng)共同打造了首個(gè)城市更新“互聯(lián)網(wǎng)共享新辦公”項(xiàng)目，位于北京市中關(guān)村科技園上地信息產(chǎn)業(yè)基地。而后，同年6月，中國金茂與福星惠譽(yù)就廣州城市更新達(dá)成戰(zhàn)略合作；9月，中國金茂、濱江集團(tuán)（002244）共同打造的城市更新住宅產(chǎn)品“秦望府”落地……

　　不難看出，中國金茂在城市更新方面依舊存在較大野心，而此次的合作，無疑將成為金茂學(xué)習(xí)首開、高和資本等更新經(jīng)驗(yàn)的重要渠道，更將成為金茂加大城市更新布局的一個(gè)跳板。

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