?。ㄓ浾?盧揚(yáng) 王寅浩）3月22日晚間，招商蛇口（001979）披露2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率58.84%，凈負(fù)債率28.81%，現(xiàn)金短債比1.23。按照“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，其屬全部達(dá)標(biāo)的“綠檔”房企。但另一方面，招商蛇口的利潤(rùn)卻出現(xiàn)下滑，2020年其利潤(rùn)總額為241.09億元，同比減少7.71%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為122.53億元，同比減少23.58%。這也是招商蛇口自2015年重組以來(lái)，首次出現(xiàn)利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　對(duì)于凈利潤(rùn)減少的原因，招商蛇口在公告中稱(chēng)，由于公司規(guī)模擴(kuò)大，報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模相應(yīng)增長(zhǎng)，但行業(yè)利潤(rùn)率下滑和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品類(lèi)型不同，地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率有所下降。此外，招商蛇口2020年計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備及重大風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別應(yīng)收款項(xiàng)信用損失準(zhǔn)備等減值準(zhǔn)備31.01億元，同比增加了9.7億元，減少公司歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)21.84億元，對(duì)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)影響同比增加7.5億元。

　　銷(xiāo)售方面，2020年招商蛇口實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額2776.1億元，同比增長(zhǎng)25.9%，合同銷(xiāo)售面積 1243.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.3%。其中，杭州、蘇南、上海、深圳、南京、廣州、寧波七個(gè)城市公司均突破百億銷(xiāo)售；華東、深圳、西南、華南、江南5 個(gè)區(qū)域銷(xiāo)售金額增速超過(guò)20%，從業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)可以看出招商蛇口仍保持以深圳為大本營(yíng)的南部區(qū)域的較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。

　　貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，房地產(chǎn)營(yíng)收增長(zhǎng)主要來(lái)自2020年招商蛇口房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模的增長(zhǎng)，包括北京雍和府、北京都會(huì)中心、大連公園1872、南京雍寧府、南京東望府、武漢一江璟城等項(xiàng)目大額結(jié)轉(zhuǎn)。

　　另一方面，招商蛇口整體收入的增加來(lái)自于園區(qū)與運(yùn)營(yíng)板塊業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，該部分業(yè)務(wù)收入為282.3億元，同比增長(zhǎng)126.3%，收入占整體營(yíng)收約22%。郵輪業(yè)務(wù)收入規(guī)模較小，且2020年受疫情沖擊較為嚴(yán)重，同比減少79.2%，但郵輪業(yè)務(wù)對(duì)整體營(yíng)收影響力較少。

　　土地儲(chǔ)備方面，2020年招商蛇口重點(diǎn)聚焦核心一二線城市，全年新增土地98宗，土儲(chǔ)建筑面積1625萬(wàn)平方米，權(quán)益面積1045萬(wàn)平方米，權(quán)益占比64%。2020年權(quán)益拿地金額約814.3億元，較上年同期540.0億元大幅增加50.8%，拿地節(jié)奏上下半年保持一致，單城資源投放力度較去年翻倍，加強(qiáng)布局西安、合肥、南通、東莞等重點(diǎn)城市。

　　招商蛇口方面表示，港城聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)已經(jīng)成為公司綜合發(fā)展模式下獲取優(yōu)質(zhì)資源的重要方式。繼深圳、廈門(mén)、湛江郵輪母港及海門(mén)國(guó)際郵輪城項(xiàng)目后，公司在報(bào)告期通過(guò)港城聯(lián)動(dòng)又相繼獲取南通濱江及煙臺(tái)芝罘項(xiàng)目；而產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)更是喜結(jié)碩果，成都天府新區(qū)項(xiàng)目、太原小店項(xiàng)目、武漢神龍廠項(xiàng)目、西安港務(wù)區(qū)項(xiàng)目、博鰲樂(lè)城項(xiàng)目等一系列大型項(xiàng)目的落地都將成為公司中長(zhǎng)期的貨值儲(chǔ)備。

　　新的一年，招商蛇口提出了新的銷(xiāo)售計(jì)劃，“公司預(yù)計(jì)2021年新開(kāi)工面積1300萬(wàn)平方米、竣工面積1300萬(wàn)平方米，全年力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額3300億元?！?/p>

　　潘浩分析稱(chēng)，3300億銷(xiāo)售目標(biāo)，預(yù)期增速19%，降速意圖明顯，穩(wěn)步跨越3000億業(yè)績(jī)門(mén)檻，但基于當(dāng)期招商蛇口的銷(xiāo)售情況，達(dá)成任務(wù)并不輕松。2020年，招商蛇口繼續(xù)保持三道紅線“零踩線”，背書(shū)于招商局集團(tuán)下，財(cái)務(wù)質(zhì)量不斷優(yōu)化，這一點(diǎn)基本符合預(yù)期。而對(duì)于招商蛇口則更應(yīng)該關(guān)注，在逆勢(shì)下積極增加土儲(chǔ)、加持持有型物業(yè)管理是否可以對(duì)沖不斷下降的業(yè)績(jī)?cè)鏊倥c較低的毛利率水平帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。