在營收提升的同時，招商蛇口（001979）利潤卻不增反降，這家昔日的房企四大金剛?cè)缃衩媾R著增收未增利的尷尬情形。

　　招商蛇口終于重回前十。

　　年報數(shù)據(jù)顯示，2020年，招商蛇口實現(xiàn)簽約銷售面積1243.53萬平方米，同比增加6.34%；實現(xiàn)簽約銷售金額2776.08億元，同比增加25.91%，按2500億元銷售目標計算，招商蛇口的業(yè)績目標完成率為111.04%。

　　招商蛇口也因此登上銷售排行榜第十的位置。招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰在業(yè)績發(fā)布會上強調(diào)，十四五規(guī)劃期間，希望公司一定要穩(wěn)定在前10強，排名能夠逐步地提升，目標是維持每年雙數(shù)增長的速度。

　　具體到2021年，蔣鐵峰稱，招商蛇口預計全年可售銷售額為5300億元，今年市場如果沒有出現(xiàn)波動，按照60%左右的去化率，很有可能完成3300億元銷售目標。

　　事實上，自2015年完成重組上市以來，招商蛇口的銷售規(guī)模一直在穩(wěn)步前進。數(shù)據(jù)顯示，從2015年到2019年，招商蛇口分別實現(xiàn)年銷售額576億元、739億元、1128億元、1706億元、2205億元。

　　過往銷售業(yè)績的持續(xù)提升，拉動招商蛇口營業(yè)收入的上漲，期內(nèi)其錄得營收1296.21億元，同比增長32.71%。但在營收提升的同時，招商蛇口利潤卻不增反降，這家昔日的房企四大金剛?cè)缃衩媾R著增收未增利的尷尬情形。

　　年報數(shù)據(jù)顯示，2020年招商蛇口凈利潤為169.1億元，同比下降10.3%；歸母凈利潤為122.5億元，同比下降達到23.6%；基本每股收益1.46元，同比減少26.63%。

　　管理層將歸母凈利潤下滑主要原因歸結(jié)于招商蛇口在2020年進行計提減值31.01億元，直接減少了歸母凈利潤21.84億元。蔣鐵峰強調(diào)，這部分資產(chǎn)計提減值是由于2016、2017年招商蛇口在市場上聯(lián)合拿了不少高價地，大部分在2020年進入結(jié)轉(zhuǎn)周期，公司從而計提了存貨跌價。

　　其次，招商蛇口上年同期轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生的投資收益較本財年多31.17億元，形成的歸母凈利潤亦比本財年多25.1億元，不僅如此，去年受到疫情影響，招商蛇口持有型物業(yè)經(jīng)營收入也減少了數(shù)億元。

　　增收不增利的背后還有一個原因是，受行業(yè)利潤率下滑及房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品類型不同的影響，招商蛇口的盈利能力開始轉(zhuǎn)弱，自2018年開始，招商蛇口毛利率連續(xù)三年下滑，從39.49%一路降至2020年的28.69%。

　　對此，蔣鐵峰認為，房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)利潤下滑已是普遍現(xiàn)象，但招商蛇口也清醒地看到自己的問題，在房地產(chǎn)早就過了土地紅利和金融紅利的時代，招商蛇口現(xiàn)在要向管理要效益。

　　“我們持續(xù)優(yōu)化了組織管控，強化了持有型業(yè)務的專業(yè)化垂直化管理，推動三大核心能力跨越，進一步提升組織效能。一些做的差的區(qū)域就直接關(guān)掉了，做得不好的城市總就直接調(diào)整掉了，力度在央企里面應該說是非常大的?！?/p>

　　其進一步透露，2020年招商蛇口項目平均收益率提升5個點以上，未來將重點做好持有物業(yè)的經(jīng)營管理，并定下“雙百”目標，在十四五規(guī)劃內(nèi)，招商蛇口要實現(xiàn)百億商業(yè)收入、落地百個大型集中商業(yè)。

　　同時，蔣鐵峰指出，在“三道紅線”和集中供地政策限制下，招商蛇口這樣的穩(wěn)定性房企，在獲取資源、規(guī)模增長方面或?qū)⒂懈啾憷?，而這個機會正是招商蛇口實現(xiàn)規(guī)?？缭降臋C會?！按蠹铱次覀兘衲旰兔髂?，肯定會逐步得到一定改善?！?/p>

　　業(yè)績會上，關(guān)于招商蛇口盈利能力的相關(guān)問題多次被提出，一個數(shù)據(jù)指標值得關(guān)注。有投資者指出，招商蛇口少數(shù)股東損益在2020年同比大漲65.2%至46.6億元，其擔心未來招商蛇口的少數(shù)股東損益會繼續(xù)提升。

　　面對投資者的提問，招商蛇口財務總監(jiān)黃均隆解釋稱，這是由于2016、2017年招商蛇口存在大量合作拿地情況，這部分項目在項目于2020年進入結(jié)轉(zhuǎn)期間，才導致了少數(shù)股東損益占比不斷提升。

　　“招商蛇口也意識到這個問題，這幾年拿地權(quán)益比在適當增加，未來我方結(jié)轉(zhuǎn)權(quán)益利潤貢獻將要比今年多一些?！?/p>

　　不過，過往年報數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年這段時間內(nèi)，招商蛇口新增土儲規(guī)模分別為1023萬平方米、1357萬平方米、1423萬平方米，同期其權(quán)益比例分別為63%、61%、55%，呈明顯下降態(tài)勢。直到2020年，招商蛇口新增土地儲備權(quán)益比例才開始重新提升，在新增面積1625萬平方米中，其權(quán)益比例為64%。

　　按照2017年項目在2020年進行結(jié)轉(zhuǎn)的速度，在接下來數(shù)年時間內(nèi)，這些合作項目未來可能會繼續(xù)削薄招商蛇口的利潤。