觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 一宗已經(jīng)展開了5年的合作突然宣布終止，背后原因頗引人關(guān)注，尤其是當(dāng)合作的雙方是知名房企信達(dá)和泰禾時(shí)。

　　3月26日，信達(dá)地產(chǎn)（600657）股份有限公司發(fā)布公告稱，下屬全資子公司上海坤安投資有限公司及下屬上海坤安置業(yè)有限公司（“項(xiàng)目公司”），擬終止與福州泰禾麗創(chuàng)置業(yè)有限公司（“合作方”）就上海寶山新城顧村A單元10-03地塊及10-05地塊的合作關(guān)系。

　　公告稱，項(xiàng)目由坤安投資于2016年通過公開摘牌取得，后成立項(xiàng)目公司作為項(xiàng)目開發(fā)主體。2017年，坤安投資與合作方簽署了相關(guān)合作協(xié)議，合作方為項(xiàng)目公司提供技術(shù)及管理服務(wù)；承擔(dān)部分項(xiàng)目建設(shè)資金、操盤項(xiàng)目開發(fā)等；項(xiàng)目公司按照服務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況向合作方支付相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)與綜合服務(wù)費(fèi)等。

　　但履約過程中，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控持續(xù)深入和市場形勢的變化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的開發(fā)、銷售環(huán)境都有較大變化，對項(xiàng)目合作進(jìn)度和效果產(chǎn)生了一定影響。

　　截至2020年底，雙方約定的開發(fā)期限屆滿，雙方根據(jù)各自企業(yè)當(dāng)前的實(shí)際情況，經(jīng)雙方充分溝通、協(xié)商一致，同意終止項(xiàng)目合作。

　　上海院子六年起伏

　　信達(dá)地產(chǎn)方面表示，本次終止合作協(xié)議，合作方將承擔(dān)項(xiàng)目公司部分損失，補(bǔ)償金額初步預(yù)計(jì)將增加公司約3.45億元的非經(jīng)常性收益。本次終止合作協(xié)議，有利于公司加強(qiáng)項(xiàng)目管理、提高經(jīng)營效率、更有效地結(jié)合政策和市場的客觀情況，加快開發(fā)節(jié)奏、加強(qiáng)銷售去化、優(yōu)化資金管理、降低成本。

　　信達(dá)在公告中寫的頗為委婉，稱在雙方約定的合作期屆滿之際，根據(jù)實(shí)際情況，同意終止合作。

　　事實(shí)上，信達(dá)對這個(gè)項(xiàng)目的合作曾寄予厚望。

　　這從引入泰禾之后將項(xiàng)目命名為“上海院子”就可以看起，頗為寄望泰禾的“院子”系品牌效應(yīng)能為項(xiàng)目帶來更多附加值，增強(qiáng)項(xiàng)目議價(jià)能力。

　　可結(jié)果似乎并不如信達(dá)所想。

　　當(dāng)初信達(dá)是以接近73億元的價(jià)格競得土地，名義樓面價(jià)4.9萬元/平方米，若扣除20%保障房面積后，實(shí)際樓面價(jià)超過6.3萬元/平方米，但目前該區(qū)域高端項(xiàng)目的在售均價(jià)僅約7萬-8萬元/平方米。

　　拉來泰禾之后，被命名為“上海院子”的項(xiàng)目在2018年4月首次開盤時(shí)的單價(jià)，可以說是一場“虧本”買賣。

　　據(jù)當(dāng)時(shí)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體報(bào)道，上海院子首張預(yù)售許可證獲批376套住宅，總面積將近3.26萬平方米。而這376套房源均為90平方米以下的小戶型毛坯房，總價(jià)約為730-800萬元/套。

　　按此計(jì)算，即將開盤的房源均價(jià)介于83000-94000元/平方米之間；另有消息稱，預(yù)售證批下來價(jià)格實(shí)為95000元/平方米。

　　同年11月，上海院子迎來二期開盤，隨后對外宣布326套房源1小時(shí)售罄，總銷金額約25億。

　　然而，信達(dá)2021年3月26日發(fā)布的公告中，或許可看到一些不同的情況。

　　公告顯示，項(xiàng)目分兩個(gè)地塊，其中10-03地塊為住宅地塊，規(guī)劃有14棟高層住宅（其中，2棟為項(xiàng)目公司自持、1棟保障房建成后移交政府），4棟多層住宅以及21棟低層住宅；10-05地塊為2棟2-3層獨(dú)棟商業(yè)。高層住宅除自持部分外，已于2020年12月完成竣工備案；多層住宅、低層住宅正在全面施工建設(shè)中。

　　更重要的是，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總可售面積約12.26萬平方米，其中3.18萬平方米高層住宅于2019年6月開盤銷售。截至2020年12月31日，項(xiàng)目累計(jì)已售面積1.76萬平方米。

　　也就是說，開盤一年半銷售面積大約是推出面積的一半左右。這樣的去化率，恐怕并不是信達(dá)所能接受的。

　　另一方面，從2020年起，項(xiàng)目就一直放出風(fēng)聲要推出189套別墅房源，建面185平方米、205平方米和215平方米，并預(yù)告單價(jià)為13000元/平方米，但直到今日，這批房源并未實(shí)際開盤入市。

　　未并表的項(xiàng)目

　　雙方對這個(gè)項(xiàng)目的合作，看上去已沒有太大意愿。

　　從同日公布的2020年報(bào)來看，信達(dá)地產(chǎn)去年?duì)I收上漲頗多，但凈利潤卻反而下滑，這其中，如“上海院子”這樣的明星項(xiàng)目不能為公司提供較高回報(bào)，或許是原因之一。

　　年報(bào)顯示，2020年，信達(dá)地產(chǎn)營業(yè)收入約為258.64億元，同比增長32.78%；凈利潤同比下降35.13%，至15.02億元。

　　但事實(shí)上，上海院子并未進(jìn)入信達(dá)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表。

　　簽訂合作的2016年年報(bào)顯示，新江灣城地塊變成了合作開發(fā)，合作方獲得45%的股份，信達(dá)地產(chǎn)仍是大股東。即便如此，信達(dá)地產(chǎn)還是將合作后的項(xiàng)目公司放入了合營企業(yè)名單，兩方均不并表。

　　根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)2020年半年報(bào)，公司持有上海泰瓴的股份已經(jīng)升至91%，處于絕對控股地位。公司仍然將其納入合營企業(yè)而非子公司名單中，理由是根據(jù)“雙方合作協(xié)議及上海泰瓴置業(yè)有限公司章程”。

　　事實(shí)上，不止一個(gè)大項(xiàng)目沒有并入信達(dá)的報(bào)表中，除了上海院子之外，2016年以123.18億元拿下的杭州項(xiàng)目在引入合作方后，也同樣未納入報(bào)表。

　　曾有分析認(rèn)為，信達(dá)地產(chǎn)之所以將這些“高投資”項(xiàng)目挪出報(bào)表，是為了降低財(cái)務(wù)報(bào)表上的負(fù)債率。

　　然而現(xiàn)在看來，這類項(xiàng)目“出表”到底是利是弊還有待探討，但不可否認(rèn)的是，信達(dá)地產(chǎn)的銷售業(yè)績?nèi)ツ甏_實(shí)出現(xiàn)了同比下降。

　　2020年，信達(dá)地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積120.2萬平方米；銷售金額210.33億元，回款金額224.06億元。

　　而2019年，該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積146.59萬平方米，銷售金額265.58億元，回款金額261.54億元。