觀點地產網 經歷過2020年的幾場股東會、投資者會議洗禮后，王曉松在A股平臺業(yè)績會上再次站在鏡頭前，游刃有余。

　　“房地產行業(yè)從沖浪運動改變?yōu)榉\動，浪是看得到的，但風是看不到的?！蓖鯐运捎梅\動比喻目前的房地產市場，只有找準風向才能迎風而上。

　　2020年，新城控股（601155）實現(xiàn)營業(yè)收入1454.75億元，同比增長69.46%，歸屬于上市公司股東的凈利潤152.56億元，同比增長20.56%；扣非歸母凈利潤130.56億元，同比增長30.80%。

　　新城控股去年全年累計合同銷售金額約2509.63億元，比上年同期下降7.33%，累計銷售面積約2348.85萬平方米，比上年同期下降3.42%，銷售均價1.11萬元/平方米。

　　最大的“驚喜”或許是100座吾悅廣場的開業(yè)，而且在碰到疫情的情況下，依然在下半年開出了37家吾悅廣場。

　　報告期內，吾悅廣場實現(xiàn)商業(yè)運營總收入即含稅租金收入56.70億元，吾悅廣場合計開業(yè)面積超940萬平方米，平均出租率99.54%。

　　2021年，新城的目標是合約銷售金額2600億元，新開吾悅廣場30座，商業(yè)總收入85億元。

　　作為一家住宅+商業(yè)雙輪驅動的房地產企業(yè)，新城的2020年也是喜憂交集，喜的是疫情下開出100座吾悅廣場以及增長的租金收入，憂的是下降的毛利率和物業(yè)銷售金額。

　　毛利率因果

　　2020年，新城實現(xiàn)竣工面積3071.93萬平方米（含合聯(lián)營項目），其中190個子項目或分期實現(xiàn)竣工；2019年同期，竣工面積1853.65萬平方米（含合聯(lián)營項目），其中116個子項目或分期實現(xiàn)竣工。

　　在疫情沖擊下，新城的竣工面積依然大幅提升，有效帶動了營業(yè)收入增長，速度接近7成。但凈利潤卻沒有跟上這個速度，僅在3成左右，其中最大原因就在于毛利率表現(xiàn)，為23.5%。

　　收租業(yè)務表現(xiàn)還不錯，物業(yè)出租及管理毛利率繼續(xù)上升至70%，毛利占比已經從去年的9.9%提升至11.4%，相對應的營收占比為3.7%。

　　然而，物業(yè)銷售上的頹勢卻不可避免，新城房地產開發(fā)銷售分部的營業(yè)收入1375.78億元，占總收入94.6%，毛利率僅21.74%，相比2019年減少9.24個百分點，而且營業(yè)成本增加了94.22%，接近翻倍。

　　具體來看，開發(fā)銷售中的住宅銷售毛利率為14.91%，同比減少10.69個百分點，營業(yè)成本增加了119.83%；綜合體銷售部分毛利率表現(xiàn)稍好，為31.58%，不過同樣有所下降，減少了5.38個百分點。

　　其中，四川和重慶的毛利率為個位數(shù)，分別為7.94%以及2.64%，屬于業(yè)務基本不賺錢的“打工人”范圍，而四川是新城收入貢獻第五多的省份。

　　房企報表數(shù)字最大的特點在于銷售結轉收入的滯后性，換而言之，王曉松今日采摘下的果實，是王振華在2018年前載下的樹。

　　回看那段時間，是新城盤子鋪得最大、增速最快的時候，2018年以黑馬姿態(tài)進入行業(yè)前10，不斷進入一些中西部新城市（300778）。

　　“開發(fā)端的毛利在下降。”王曉松表示：“最大的一個原因是我們在16、17、18年這三年規(guī)模擴張過程中，戰(zhàn)略性進入一些城市，相對來說更加激進?！?/p>

　　進入新城市的同時，新城人才儲備不足，新的團隊管理著更廣泛的城市數(shù)量和整個區(qū)域面積，但是整個團隊的兌現(xiàn)能力又沒有那么強，再加上進駐過程中較為激進，所以產生了這樣的結果（低毛利）。

　　誠然，房地產行業(yè)在多項政策調控以及土地市場限制下，整體毛利率下降已經是不爭的事實，但新城15%的住宅銷售毛利率，相較于行業(yè)平均20-25%水平仍有進步空間。

　　以前文提到的四川省為例，新城四川公司2018年實現(xiàn)了100億簽約銷售，在2017-2018兩年間，新城首入四川并拿下了超過20個項目。

　　王曉松表示：“隨著城市深耕和區(qū)域調整，現(xiàn)有團隊的能力提升，整個盈利能力已經在逐步改善，要從低谷往上回升，可能需要一年左右的時間。”

　　目前，2020年物業(yè)銷售的毛利率已經有一定改善，確保在三年時間內新城的毛利率要達到行業(yè)的平均水平。

　　此外，隨著越來越多吾悅廣場入市營業(yè)創(chuàng)收，高毛利的收租生意將會為新城提供更穩(wěn)定的利潤來源，也會隨著行業(yè)集中度的提升，重新迎來一段較好的日子。

　　2600億目標

　　2020年，新城合同銷售下降了7.33%，達到了年初定下的2500億元目標，但還是沒能守住前10，把位置讓給了世茂。

　　新城2020年在銷售上掉隊并不出乎市場意料，2019年黑天鵝事件后出售了不少即將入市銷售的優(yōu)質項目，去年初業(yè)績會上管理層便打了預防針：“本來想要提的銷售目標是和去年持平，但考慮到疫情影響，一季度的影響就有大概10%，因此定了2500億的目標?！?/p>

　　新城并非沒有感受到焦慮，主要體現(xiàn)在兩個方面，一個是組織架構求變，另一個則是千億買地。

　　組織架構上，新城曾經住開事業(yè)部的負責人梁志誠上位公司總裁，旗下住宅開發(fā)事業(yè)部架構由原來的19個大區(qū)進一步收縮，具體下設包括滬蘇、華北、浙江、蘇南、華南、淮海、山東、蘇皖、湖北、豫陜、成渝、湖南、云貴、皖贛等在內的14個大區(qū)。

　　拿地方面，2020全年新城共計新增土地儲備120幅，總建筑面積為4139.41萬平方米，土地價款1254億，平均樓面地價為3031.11元/平方米，其中，商業(yè)綜合體項目新增土地儲備總建筑面積為2478.92萬平方米。

　　1254億的拿地金額與2509億的銷售金額相比，比例接近50%，重新回到了2018年時正常的拿地節(jié)奏，減少了2019年暫停拿地和出售項目的影響。

　　另一方面，新城拿地單價從過去兩年的2300-2400元/平方米，上升到了3000元/平方米，拿地逐漸向高能級城市靠攏。

　　截至報告期末，新城擁有土地儲備1.43億平方米，可滿足未來2-3年的開發(fā)運營所需，其中一二線城市約占公司總土地儲備的40%，長三角區(qū)域三四線城市約占公司總土地儲備的30%。

　　據(jù)參會投資者透露，梁志誠也表示，有信心在2021年實現(xiàn)2600億元目標，今年可售貨值會4200億元左右，其中有3600億是在2020年末之前獲取，剩下500-600億在當年獲取入市。

　　“穩(wěn)健不代表不增長，只是在合理的管控范圍之內能夠有最大化的增長。”王曉松談到：“目前整個負債是被總控的，條條框框很明顯，基本上未來也是很難有黑馬。”

　　三條紅線下，新城剔除預收賬款后的資產負債率74.12%（踩線）,凈負債率43.65%,現(xiàn)金短債比1.68，踩中一條紅線，處于“黃檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%。

　　值得注意的是，新城2020年期末融資總額達到916.76億，同比增長近24%。6.73%的融資成本與去年相比變化也不大，和市面上優(yōu)秀的中海、龍湖等房企仍有一定差距。

　　期內，惠譽、穆迪、標普等評級機構紛紛上調了新城的評級，或許會對公司未來的融資形勢改善有所影響。

　　王曉松則表示：“我們會提前達到綠檔的要求，這個已經有了一系列的計劃。”