REITs行情“先揚(yáng)后抑”

　　投資逐漸回歸理性

　　有機(jī)構(gòu)稱(chēng)，展望2026年，公募REITs項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)仍將波動(dòng)與分化。二級(jí)市場(chǎng)方面，作為高股息含權(quán)資產(chǎn)的公募REITs仍具備較好的配置價(jià)值，在基本面未有明顯變化條件下，利率、資金配置需求以及事件因素或仍主導(dǎo)市場(chǎng)。機(jī)構(gòu)建議關(guān)注基本面有韌性、高景氣度或短期有改善預(yù)期的項(xiàng)目，如數(shù)據(jù)中心、消費(fèi)、保租房及部分高速等，把握估值回調(diào)后逢低吸納機(jī)會(huì)

　　下半年以來(lái)，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)結(jié)束此前的上漲行情，呈現(xiàn)震蕩態(tài)勢(shì)，一級(jí)市場(chǎng)近期也有所降溫。業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，市場(chǎng)連續(xù)回調(diào)是由于長(zhǎng)端利率上行、前期累積漲幅止盈、解禁壓力以及項(xiàng)目業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力等原因。展望2026年，公募REITs配置價(jià)值依舊明晰，對(duì)于類(lèi)固收投資者，REITs或是可持續(xù)深耕的領(lǐng)域。

　　公募REITs二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)歷上半年強(qiáng)勢(shì)行情后出現(xiàn)拐點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，截至11月20日，中證REITs全收益指數(shù)自6月下旬的高點(diǎn)算起跌幅超過(guò)7%，今年以來(lái)漲幅尚有7.89%。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)型REITs承壓力度相對(duì)較大，在近60個(gè)交易日跌幅居前的10只REITs中占據(jù)8席，其中易方達(dá)廣開(kāi)產(chǎn)園REIT、中金重慶兩江REIT、招商科創(chuàng)REIT跌幅分別達(dá)19.55%、14.36%和13.27%。

　　中金公司（601995）裴佳敏團(tuán)隊(duì)研報(bào)稱(chēng)，今年公募REITs二級(jí)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的走勢(shì)特征，上半年在“資產(chǎn)荒”背景下，市場(chǎng)延續(xù)了去年末的行情。但6月底以來(lái)，權(quán)益市場(chǎng)持續(xù)火熱提升市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好，疊加公募REITs累積漲幅偏高止盈需求上升，以及解禁壓力、長(zhǎng)端利率上行、項(xiàng)目業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有限等因素影響，市場(chǎng)出現(xiàn)持續(xù)回調(diào)。

　　二級(jí)市場(chǎng)降溫勢(shì)頭也傳導(dǎo)至一級(jí)市場(chǎng)。近日剛成立的華夏安博倉(cāng)儲(chǔ)REIT發(fā)布的公告顯示，其公眾發(fā)售份額有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)的最終確認(rèn)比例為5.83%，對(duì)應(yīng)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)約17倍，這與此前動(dòng)輒數(shù)百倍的火爆認(rèn)購(gòu)盛況相比，熱度顯著回落。

　　打新策略的收益效應(yīng)也有所減弱。以最新上市的中信建投（601066）沈陽(yáng)國(guó)際軟件園REIT為例，其在上市首日盤(pán)中一度破發(fā)，每份額的開(kāi)盤(pán)價(jià)為3.661元，盤(pán)中曾跌至3.59元，截至收盤(pán)才回升至3.66元。截至11月20日，每份額的收盤(pán)價(jià)為3.588元，仍在開(kāi)盤(pán)價(jià)以下。10月末上市的華夏中海商業(yè)REIT在上市首日的漲幅僅為3.29%，華夏凱德商業(yè)REIT于9月29日上市，首日漲幅為12.63%。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月21日，今年以來(lái)上市的19只公募REITs中，除上述3只產(chǎn)品外，其余16只在上市首日錄得漲?；驖q幅超20%。

　　二級(jí)市場(chǎng)的降溫也導(dǎo)致投資者情緒趨于謹(jǐn)慎，部分資金開(kāi)始轉(zhuǎn)向更具性?xún)r(jià)比的資產(chǎn)類(lèi)別。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)REITs受區(qū)域經(jīng)濟(jì)修復(fù)節(jié)奏不一及企業(yè)擴(kuò)張意愿偏弱影響，租金增長(zhǎng)乏力，進(jìn)一步壓制估值水平。盡管短期承壓，但長(zhǎng)期來(lái)看，具備優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)和較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力的REITs仍具配置價(jià)值，市場(chǎng)逐步回歸理性亦有助于價(jià)格向內(nèi)在價(jià)值靠攏。

　　某券商資管人士向記者表示，上半年，公募REITs一級(jí)市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升，參與打新成為當(dāng)時(shí)勝率和賠率較高的策略。進(jìn)入下半年，市場(chǎng)逐漸回歸理性：一方面，詢(xún)價(jià)上限范圍擴(kuò)大壓縮了一二級(jí)市場(chǎng)估值差，侵蝕打新收益空間；另一方面，二級(jí)市場(chǎng)整體行情回落使得投資者情緒趨于謹(jǐn)慎，對(duì)新項(xiàng)目上市首日漲幅形成壓制。

　　裴佳敏團(tuán)隊(duì)表示，展望2026年，公募REITs項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)仍將波動(dòng)與分化，部分項(xiàng)目憑借自身稟賦優(yōu)勢(shì)可保持短期韌性。二級(jí)市場(chǎng)方面，作為高股息含權(quán)資產(chǎn)的公募REITs仍具備較好的配置價(jià)值，在基本面未有明顯變化條件下，利率、資金配置需求以及事件因素或仍主導(dǎo)市場(chǎng)。建議關(guān)注基本面有韌性、高景氣度或短期有改善預(yù)期的項(xiàng)目，如數(shù)據(jù)中心、消費(fèi)、保租房及部分高速等，把握估值回調(diào)后逢低吸納機(jī)會(huì)。