觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 2020年初，疫情與政策的雙重壓力下，陽(yáng)光城（000671）執(zhí)行董事長(zhǎng)朱榮斌給全體員工寫(xiě)了一封“暴風(fēng)雨來(lái)”的信，“當(dāng)你穿過(guò)了暴風(fēng)雨，早已不再是原來(lái)那個(gè)人”。

　　陽(yáng)光城經(jīng)受了暴風(fēng)雨的洗禮后，朱榮斌用“欣慰”一詞形容在2020年交出的答卷。

　　年報(bào)顯示，2020年陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入821.71億元，同比增長(zhǎng)34.60%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)52.2億元，同比增長(zhǎng)29.85%，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)（元）51.91億元，同比增長(zhǎng)32.52%。

　　銷(xiāo)售方面，陽(yáng)光城2020年全口徑銷(xiāo)售金額2180.11億元，與上年接近持平，權(quán)益銷(xiāo)售金額1395.65億元，達(dá)成年度銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　引入戰(zhàn)略投資者泰康、提升分紅率、銷(xiāo)售穩(wěn)定2000億+、紅線降檔至“黃檔”、財(cái)務(wù)評(píng)級(jí)的優(yōu)化——“陽(yáng)光城說(shuō)到就要做到”，管理層總結(jié)2020年時(shí)指出。

　　在中民投淡出股東名單后，陽(yáng)光城找到了泰康作為新的戰(zhàn)投，也是房地產(chǎn)行業(yè)去年唯一獲批的險(xiǎn)資與房地產(chǎn)公司間的深度合作。

　　借著與泰康十年之約的利潤(rùn)承諾，朱榮斌提出了兩個(gè)五年計(jì)劃，對(duì)陽(yáng)光城接下來(lái)的10年作出了定調(diào)，2020-2024年，堅(jiān)持主業(yè)發(fā)展，“安全經(jīng)營(yíng)、保持競(jìng)爭(zhēng)力”；2025-2029年，開(kāi)拓第二賽道，“規(guī)模經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展”。

　　銷(xiāo)售與利潤(rùn)之間

　　在朱榮斌提出的不可能三角中，規(guī)模、財(cái)務(wù)、利潤(rùn)三個(gè)指標(biāo)在理論上是不能完全兼顧的，猶如房地產(chǎn)行業(yè)中“做大做強(qiáng)”的命題一般，三者之間須有所取舍。

　　2019年，“雙斌”在加入陽(yáng)光城的第三年把公司帶到了2000億梯隊(duì)，進(jìn)入行業(yè)前15名，但令市場(chǎng)憂慮的是陽(yáng)光城的利潤(rùn)水平、財(cái)務(wù)控制以及管理能效上的欠缺。

　　在跨過(guò)了兩千億門(mén)檻后，2020年陽(yáng)光城放下了過(guò)去一直重視的規(guī)模，全年2180億元的銷(xiāo)售與2019年時(shí)創(chuàng)下的2110億元相若，排名也掉到了行業(yè)第19，維持在了TOP20隊(duì)列中。

　　在2020年，規(guī)模不再是主旋律，陽(yáng)光城把重心放在了管理與財(cái)務(wù)之中。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年公司加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）20.76%，平均每股收益1.20元，這兩者均創(chuàng)下陽(yáng)光城近些年的新高。

　　具體而言，陽(yáng)光城在期內(nèi)的管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用規(guī)模及費(fèi)率雙降，管理費(fèi)用19.78億元，同比下降9.58%，管理費(fèi)率2.41%，同比下降1.18個(gè)百分點(diǎn)； 2020年?duì)I銷(xiāo)費(fèi)用24.02億元，同比降低6.49%，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)率2.92%，同比下降1.28個(gè)百分點(diǎn)。

　　2020年呈現(xiàn)的管理提效并非在一年之功完成，而是在“雙斌”加入陽(yáng)光城后進(jìn)行區(qū)域整合、日常管理此類(lèi)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，終于在2020年見(jiàn)到了成效。

　　不過(guò)，陽(yáng)光城約6.4%的凈利潤(rùn)率以及18.88%的毛利率都較行業(yè)同級(jí)別房企略差，距離成為“中海、龍湖”式的優(yōu)異房企仍有較遠(yuǎn)的距離。

　　在行業(yè)整體毛利率下行的情況中，陽(yáng)光城未能幸免，整體毛利率下降6.66個(gè)百分點(diǎn)至18.88%，從平均水平降到了行業(yè)中的較差水平。

　　朱榮斌認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了過(guò)去的高利潤(rùn)時(shí)代。在限價(jià)、政策調(diào)控等因素下，過(guò)去幾年行業(yè)的利潤(rùn)率總趨勢(shì)是在下降的，短期內(nèi)可能還會(huì)下降，但未來(lái)會(huì)重新形成一個(gè)新的平衡。

　　“陽(yáng)光城要堅(jiān)持三收三支、以收定投，確保在發(fā)展中保持財(cái)務(wù)、利潤(rùn)、規(guī)模的平衡，同時(shí)還要保持穩(wěn)步的增長(zhǎng)。”朱榮斌稱(chēng)。

　　陽(yáng)光城在拿地投拓端亦有所放緩，全年支付總地價(jià)707億元，權(quán)益對(duì)價(jià)401.96億元，合計(jì)補(bǔ)充權(quán)益土地儲(chǔ)備約725.96萬(wàn)平方米，相較于2019年近500億元的拿地預(yù)算減少了近20%。

　　為了平衡毛利率，陽(yáng)光城花了不少心思在城市更新以及產(chǎn)業(yè)勾地中，期內(nèi)昆明舊改項(xiàng)目確權(quán)、廣州項(xiàng)目已經(jīng)準(zhǔn)備入市銷(xiāo)售，為此制定了萬(wàn)億舊改戰(zhàn)略，確定了廣州、深圳等20多個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)展城市更新。

　　2021年，陽(yáng)光城的銷(xiāo)售目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)2200億+，全年可售資源約3260億元，其中福建、上海、浙江大區(qū)合計(jì)占比43%，按照往年65%上下的去化率，足以支撐實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

　　投拓方面，按照目標(biāo)2200億元的權(quán)益口徑銷(xiāo)售1400億元計(jì)算，80%的回款率即達(dá)到1200億元的回款額，最大比例的土地支出是30%到35%，相應(yīng)支出額就是420億到460億元。

　　紅線降檔

　　在拿地上放慢了步調(diào)的陽(yáng)光城，經(jīng)過(guò)數(shù)年的努力已經(jīng)逐漸從過(guò)去的財(cái)務(wù)泥潭中走出，凈負(fù)債率大幅下降后，再?gòu)娜龡l紅線中的橙檔降至黃檔。

　　2020年，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流入213.54億元，重新回到2018年時(shí)的水平，期末賬面貨幣資金498.05億元，覆蓋325.24億元的短期有息負(fù)債，現(xiàn)金短債比1.53（考慮受限資金、預(yù)售監(jiān)管資金后，現(xiàn)金短債比為1.06）。

　　值得注意的是，陽(yáng)光城的回款率約為80%左右，相較于行業(yè)頭部房企88%以上的回款率仍有差距，且2021年政府出臺(tái)了多項(xiàng)嚴(yán)管貸款的政策，或許會(huì)對(duì)陽(yáng)光城的資金流形成一定壓力。

　　在三條紅線下，除了現(xiàn)金短債比達(dá)標(biāo)外，陽(yáng)光城通過(guò)不斷的債務(wù)優(yōu)化后，實(shí)現(xiàn)了凈負(fù)債率的大幅下降，減少近43.04個(gè)百分點(diǎn)至94.90%，符合監(jiān)管要求。

　　目前，陽(yáng)光城唯一踩紅線的點(diǎn)在于扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率，為79.09%，此項(xiàng)也是眾多房企在優(yōu)化紅線監(jiān)管時(shí)最難達(dá)標(biāo)的。

　　陽(yáng)光城并沒(méi)有“夸下海口”在短時(shí)間內(nèi)就完成向綠線的轉(zhuǎn)變，而是繼續(xù)保持在黃檔不降檔。

　　董秘徐慜婧透露，公司的財(cái)務(wù)模型可以通過(guò)2021年中最極端情況下的一些壓力測(cè)試。

　　截止2020年末，陽(yáng)光城有息負(fù)債規(guī)模1060.39億元，同比下降5.59%。同時(shí)有息負(fù)債保持良性結(jié)構(gòu)，其中短期有息債務(wù)規(guī)模325.24億元，同比下降3.06%，短長(zhǎng)比3:7，非銀占比繼續(xù)降至20.34%。

　　具體而言，陽(yáng)光城期內(nèi)的平均融資成本為7.42%，比2019年年末優(yōu)化28個(gè)基點(diǎn)，部分企業(yè)信用債爆雷的事件對(duì)整體債券市場(chǎng)產(chǎn)生了較為負(fù)面的影響，還在緩慢的修復(fù)過(guò)程中。

　　為了降低整體的融資成本，陽(yáng)光城引入了綠色債券的概念，并在去年11月9日，成功發(fā)行了第一筆境外綠色債券，票面利率7.5%，規(guī)模2.7億美元。

　　與此同時(shí)，在評(píng)級(jí)公司方面，穆迪公司主體評(píng)級(jí)由B2上調(diào)至B1；聯(lián)合國(guó)際主體評(píng)級(jí)由BB-上調(diào)至BB；惠譽(yù)債項(xiàng)評(píng)級(jí)由B上調(diào)至B+。

　　泰康與陽(yáng)光城下一個(gè)10年

　　在業(yè)績(jī)會(huì)上，陽(yáng)光城迎來(lái)了一位來(lái)自北京的新面孔——陳奕倫——戰(zhàn)投方泰康派駐的一名新董事，同時(shí)是泰康董事長(zhǎng)陳東升的兒子，擔(dān)任北京泰康董事長(zhǎng)，泰康資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)委員、泰康資產(chǎn)香港有限公司CEO以及泰康集團(tuán)投資管理部總經(jīng)理。

　　對(duì)于為什么投資陽(yáng)光城，陳奕倫表示：“陽(yáng)光城作為行業(yè)的頭部企業(yè)，在未來(lái)會(huì)有一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇。陽(yáng)光城和泰康在企業(yè)文化、商業(yè)模式和產(chǎn)業(yè)布局上還是有非常強(qiáng)的契合度的?！?/p>

　　朱榮斌把泰康稱(chēng)為“神隊(duì)友”，兩者之間的合作將基于市場(chǎng)化的原則，分為3個(gè)方面，首先是融資層面，其次是房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)，最后就是物業(yè)管理層面。

　　為了引入這個(gè)“神隊(duì)友”，陽(yáng)光城從2020年開(kāi)始做出了為期10年的利潤(rùn)承諾，以及進(jìn)一步將分紅率提升至30%。

　　據(jù)悉，陽(yáng)光城前5年（即2020年至2024年）公司歸母凈利潤(rùn)每年年均復(fù)合增長(zhǎng)率不低于15%，且前5年累積歸母凈利潤(rùn)數(shù)不低于340.59億元；2025-2029年承諾歸母凈利潤(rùn)數(shù)分別為101.72億元、111.90億元、123.08億元、129.24億元、135.70億元。

　　對(duì)于陽(yáng)光城來(lái)說(shuō)，規(guī)模并不是不重要，而是前期攢下的家底足以支持他們完成近兩年的業(yè)績(jī)承諾，在穩(wěn)定了公司的管理效能之后，再重新追逐規(guī)模，擴(kuò)大營(yíng)收基數(shù)。

　　朱榮斌表示：“陽(yáng)光城和泰康的業(yè)績(jī)承諾，我們還是有比較充實(shí)的基礎(chǔ)的，尤其是第一個(gè)五年，按我們?cè)谑值捻?xiàng)目貨值，只要我們穩(wěn)穩(wěn)地、正常地管理，預(yù)期利潤(rùn)是可以符合這一個(gè)時(shí)期的業(yè)績(jī)承諾。”

　　與業(yè)績(jī)承諾相匹配的是，陽(yáng)光城訂下了兩份5年計(jì)劃，為接下來(lái)的10年發(fā)展提出了方向。

　　第一個(gè)五年計(jì)劃，2020年到2024年底，陽(yáng)光城堅(jiān)持地產(chǎn)的主賽道，繼續(xù)把主業(yè)做大做強(qiáng)，三道紅線全部達(dá)標(biāo)，實(shí)現(xiàn)向管理要效益。

　　第二個(gè)五年計(jì)劃，2025年到2029年，要在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中保持優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域開(kāi)辟第二賽道，在住宅消費(fèi)升級(jí)、新型城鎮(zhèn)化、新基建、家居科技等方面都可能誕生新賽道。

　　朱榮斌說(shuō)，陽(yáng)光城將在第一賽道失速之前進(jìn)入第二賽道，并實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤(rùn)的跨越。換而言之，在第一個(gè)周期內(nèi)，陽(yáng)光城會(huì)把規(guī)模放在前兩者后面。

　　2020年，陽(yáng)光城便提及到了關(guān)于分拆物業(yè)上市的計(jì)劃，并將作為今后一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，當(dāng)物業(yè)潮起之時(shí)，朱榮斌卻整整一年時(shí)間都沒(méi)有采取行動(dòng)。

　　直到2021年4月14日，與年度業(yè)績(jī)發(fā)布的同一天，陽(yáng)關(guān)城宣布將分拆物業(yè)公司“陽(yáng)光智博”赴港上市，擬為業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升陽(yáng)光智博競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　資料顯示，陽(yáng)光智博2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13.72億元，利潤(rùn)總額2.26億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)1.73億元。

　　以下為陽(yáng)光城集團(tuán)股份有公司2020年度業(yè)績(jī)會(huì)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司2020年的銷(xiāo)售利潤(rùn)率以及拿地利潤(rùn)率的情況如何？最近行業(yè)毛利率似乎會(huì)進(jìn)一步下行，公司銷(xiāo)售或者結(jié)算毛利率何時(shí)會(huì)見(jiàn)底？

　　關(guān)于三道紅線，陽(yáng)光城去年進(jìn)入了三道紅線的首批試點(diǎn)企業(yè)，去年整體的負(fù)債率改善很好，已經(jīng)降至黃檔，未來(lái)進(jìn)一步的優(yōu)化目標(biāo)是什么？

　　朱榮斌：我們公司的利潤(rùn)率和全行業(yè)的情況也是一樣的，因?yàn)橄迌r(jià)的原因、調(diào)控的原因，這兩三年行業(yè)的利潤(rùn)率總趨勢(shì)都是在下降的。但是因?yàn)槲覀児具^(guò)去的利潤(rùn)率也不高，所以我們的利潤(rùn)率還是保持在一個(gè)很平緩的水平。

　　至于行業(yè)的利潤(rùn)率情況，我估計(jì)在這種房住不炒、三穩(wěn)的主基調(diào)下，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該不會(huì)是過(guò)去的高利潤(rùn)的時(shí)代。我想短期內(nèi)可能還會(huì)下降，但是適應(yīng)了這個(gè)調(diào)控的新局面之后，我相信在下降一段時(shí)間之后，未來(lái)還會(huì)形成一個(gè)新的穩(wěn)定，但是可以看到說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了過(guò)去的高利潤(rùn)的時(shí)代。

　　對(duì)于三條紅線的問(wèn)題，在我們進(jìn)入了黃檔之后，我們要長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)地保持在黃檔，其中關(guān)于扣除預(yù)收款的負(fù)債率這個(gè)指標(biāo)，這是困難比較大的一個(gè)指標(biāo)，要盡快地在第一個(gè)五年計(jì)劃里面實(shí)現(xiàn)降到70%以下，實(shí)現(xiàn)三道紅線全面的達(dá)標(biāo)，很多企業(yè)跟我們一樣，這個(gè)指標(biāo)的困難都比較大。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)公司對(duì)集中供地有什么樣的應(yīng)對(duì)措施？

　　朱榮斌：集中供地對(duì)將來(lái)控制土地的哄抬有非常大的好處，當(dāng)然對(duì)行業(yè)也是新的考驗(yàn)。因?yàn)槲覀兊呢?cái)務(wù)實(shí)力還不是很強(qiáng)，我們會(huì)按照自己的研判集中有限的資源，在我們一些感興趣的城市會(huì)重點(diǎn)進(jìn)行集中。

　　我覺(jué)得這樣的供地方式對(duì)我們這樣的企業(yè)來(lái)說(shuō)應(yīng)該是一件好事情。過(guò)去這些主要城市土地都是分散供應(yīng)的話，每一次土地競(jìng)爭(zhēng)的程度都非常激烈，我們很難進(jìn)入北京、上海這樣的最熱點(diǎn)的城市。如果集中供應(yīng)之后，我期待我們?cè)谶@些方面能夠有機(jī)會(huì)進(jìn)入。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：關(guān)于銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理新政的問(wèn)題。在這個(gè)新政實(shí)施以來(lái)，公司觀察到的個(gè)人按揭或者開(kāi)發(fā)貸投放的額度有沒(méi)有一些變化？對(duì)于公司今年的合約銷(xiāo)售以及銀行端的融資有什么樣的影響？

　　第二個(gè)問(wèn)題，公司目前在一線項(xiàng)目的成交去化上有沒(méi)有看到一些變化？以及管理層對(duì)于今年后市基本面走勢(shì)的展望？

　　陳霓：關(guān)于現(xiàn)在的房貸集中管理之后對(duì)地產(chǎn)公司的影響。兩限出來(lái)之后，我們明顯感受到不管是房貸方還是個(gè)貸方，這兩塊的管理對(duì)資金的流速還是有一定的壓力的。根據(jù)出現(xiàn)的數(shù)字，我們也會(huì)觀察到，因?yàn)樗幸粋€(gè)逐年消化的過(guò)程，對(duì)于個(gè)貸方面，2021年個(gè)貸的影響數(shù)應(yīng)該是4000億，如果按50%的首付來(lái)倒推，影響到銷(xiāo)售應(yīng)該是7000到8000億這個(gè)量級(jí)，針對(duì)16萬(wàn)億的大市場(chǎng)，實(shí)際上影響的金額數(shù)是很小的。

　　可能通過(guò)這一個(gè)季度感受下來(lái)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)真正影響的數(shù)可能跟測(cè)算出來(lái)的數(shù)差距還是比較大的，因?yàn)榇_實(shí)會(huì)感受到金融端個(gè)貸跟房地產(chǎn)融資貸款，整個(gè)的流速和額度還是有所縮減和更緩慢的。

　　相對(duì)來(lái)講，同樣面對(duì)這樣的調(diào)控政策，我們覺(jué)得一些中頭部企業(yè)，比其他人略舒服一點(diǎn)的地方，我們感受到的是在額度總體緊縮的情況下，金融機(jī)構(gòu)在這個(gè)階段會(huì)更側(cè)重、更精準(zhǔn)地偏重于真正的戰(zhàn)略合作客戶，而且是緊密合作客戶的精準(zhǔn)投放和關(guān)心支持，因?yàn)樗麄儸F(xiàn)在也越來(lái)越關(guān)心在外部的市場(chǎng)環(huán)境下，跟他們緊密合作的客戶對(duì)于存量的保證，還有就是資金的安全度。

　　除了跟金融機(jī)構(gòu)保持前置性的溝通和交流之外，比如說(shuō)現(xiàn)在的監(jiān)管壓力，我們?cè)谕顿Y方面會(huì)更側(cè)重于投放對(duì)在銷(xiāo)售對(duì)方能力比較強(qiáng)的區(qū)域，像這些流速比較快的區(qū)域，可能在內(nèi)部上會(huì)的時(shí)候過(guò)會(huì)的比例就會(huì)比較高。

　　陳友錦：市場(chǎng)實(shí)際上還是延續(xù)這兩年的態(tài)勢(shì)，一二線市場(chǎng)的火熱度遠(yuǎn)勝于三四線市場(chǎng)，即便是近期出現(xiàn)一二線熱點(diǎn)城市當(dāng)中有些政策上的加持和加壓，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)有一定的影響，但是并沒(méi)有影響到整體去化的節(jié)奏。

　　對(duì)陽(yáng)光城來(lái)說(shuō)，2021年我們將會(huì)迎來(lái)在一線市場(chǎng)上的豐收年，我們?cè)诒本?、廣州、上海區(qū)域，這三個(gè)區(qū)域2021年的銷(xiāo)售預(yù)計(jì)會(huì)比2020年有很大的提升，目前我們上海的項(xiàng)目，一季度那幾個(gè)在售的項(xiàng)目，銷(xiāo)售流速明確快于去年，目前正處于積極補(bǔ)貨的階段，北京公司的銷(xiāo)售情況，現(xiàn)在月均流速基本上是去年的3倍到5倍左右。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：關(guān)于債券融資的問(wèn)題，近期地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)一些債券違約、業(yè)績(jī)爆雷的負(fù)面事件，這些負(fù)面事件對(duì)公司的債券融資影響有多大？以及公司計(jì)劃如何應(yīng)對(duì)？

　　徐慜婧：關(guān)于最近的一些信用類(lèi)事件，確實(shí)是對(duì)公司有所影響的，我覺(jué)得公司很難在這個(gè)大勢(shì)下獨(dú)善其身的，也可以看到在二級(jí)的賣(mài)盤(pán)以及估值上都受到了一定的沖擊。

　　從一級(jí)的發(fā)行方面，我們也可以看到確實(shí)投資人的情緒并不是特別高漲，但是我們也可以看到，公司的存量債券是一直都有買(mǎi)盤(pán)的，所以我個(gè)人是覺(jué)得流動(dòng)性還是不錯(cuò)的。估值方面雖然有所上行，但是也在緩慢的修復(fù)過(guò)程中間。

　　我們這邊也做了一個(gè)最極端的現(xiàn)金流壓力的測(cè)試情況，從并表口徑來(lái)說(shuō)，我們年初的貨幣資金余額是948億，2021年謹(jǐn)慎回款流入935億，流出方面2021年的剛兌本息支出約400億，這里面包括債券的行權(quán)和到期的金額，我們都假設(shè)不新增滾存，全部?jī)陡?，考慮到彈性的支出，包括建安的支出，包括兩費(fèi)以及稅金，合計(jì)838億，再考慮到未付的剛性的土地款約90億左右，這么算下來(lái)當(dāng)期的現(xiàn)金流凈額還是正值，仍有500億的資金在帳面上，應(yīng)該可以保證我們的安全，另外我們還有一些自己投資的安排。以上是考慮到今年的整個(gè)現(xiàn)金流新增的渠道最極端的情況下的一些壓力測(cè)試。

　　事實(shí)情況其實(shí)并沒(méi)有剛才講的那么的悲觀，其實(shí)公司是有大量的授信的合作銀行，二級(jí)的流動(dòng)性也能夠表示公司的債券在一級(jí)的發(fā)行上是有一定需求的，只是公司會(huì)綜合考慮發(fā)行成本，對(duì)發(fā)行窗口上我們會(huì)比較謹(jǐn)慎地進(jìn)行考慮。

　　我們未來(lái)的一些策略，短期看估值，長(zhǎng)期還是要看基本面，我充分相信市場(chǎng)上的定價(jià)機(jī)制以及修復(fù)的機(jī)制。在投資人方面，我們今年會(huì)持續(xù)做好境內(nèi)外投資人的持續(xù)路演和溝通的工作，同時(shí)我們也會(huì)加大銀行理財(cái)子的拓展力度；在現(xiàn)金流方面，我們會(huì)充分做好流動(dòng)性的安排，會(huì)讓我們比較從容地度過(guò)這個(gè)周期，持續(xù)地兌現(xiàn)自己的業(yè)績(jī)。

　　我也相信當(dāng)你穿越了暴風(fēng)雨，你也不再是原來(lái)那個(gè)人，我是非常相信這個(gè)條款的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：泰康為什么選擇戰(zhàn)略入股陽(yáng)光城，是基于什么考慮？之前雙方簽了戰(zhàn)略合作協(xié)議，之后泰康會(huì)向陽(yáng)光城提供哪些方面的支持？對(duì)陽(yáng)光城未來(lái)的發(fā)展有什么期待？

　　陳奕倫：第一個(gè)問(wèn)題，泰康為什么選擇陽(yáng)光城，從宏觀層面，地產(chǎn)行業(yè)是保險(xiǎn)資金非常關(guān)注的一個(gè)行業(yè)，我們也認(rèn)為未來(lái)是地產(chǎn)行業(yè)會(huì)加速整合和向頭部聚集的趨勢(shì)，陽(yáng)光城作為行業(yè)前列的頭部企業(yè)，在未來(lái)會(huì)有一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇，我們也是比較看好的。

　　同時(shí)我們?cè)诮佑|中也發(fā)現(xiàn)陽(yáng)光城和泰康在企業(yè)文化、商業(yè)模式和產(chǎn)業(yè)布局上還是有非常強(qiáng)的契合度的，我們也很欣賞陽(yáng)光城的三權(quán)分立、精英治理的治理結(jié)構(gòu)，同時(shí)我們這次也推動(dòng)了員工持股的計(jì)劃，進(jìn)一步綁定公司的核心管理層，進(jìn)一步完善和增加公司在治理結(jié)構(gòu)方面的優(yōu)勢(shì)，以上就是我們和陽(yáng)光城開(kāi)展合作的一些核心的出發(fā)點(diǎn)。

　　關(guān)于我們的戰(zhàn)略合作和對(duì)未來(lái)的想法，首先雙方的合作肯定是基于市場(chǎng)化的原則，平等互利、合作共贏的角度去開(kāi)展。具體的方向有幾個(gè)方面，一個(gè)是融資層面的合作，另外就是一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的聯(lián)合投資和開(kāi)發(fā)，最后就是物業(yè)管理層面，我們也去探討合作的模式。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)資金還是一個(gè)非常長(zhǎng)期的資金，我們也是目光長(zhǎng)遠(yuǎn)的，所以我們也是希望雙方的合作可以促進(jìn)公司進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期、穩(wěn)健的發(fā)展。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：關(guān)于與泰康達(dá)成業(yè)績(jī)承諾的十年之約，公司主要是依靠規(guī)模擴(kuò)張的路徑來(lái)實(shí)現(xiàn)的，我想請(qǐng)教一下，公司如何來(lái)平衡財(cái)務(wù)、規(guī)模和利潤(rùn)這三者之間的關(guān)系？

　　朱榮斌：我們和泰康的這次合作，業(yè)績(jī)承諾對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的考驗(yàn)，因?yàn)槲覀兾磥?lái)的利潤(rùn)總額的增長(zhǎng)，決定了我們必須要持續(xù)地?cái)U(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。行業(yè)的利潤(rùn)率是在下行的，陽(yáng)光城的利潤(rùn)率一直都不高，所以這決定了我們必須要不斷地?cái)U(kuò)大我們的營(yíng)業(yè)規(guī)模，在利潤(rùn)率低的情況下也可以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額的增長(zhǎng)。

　　但這就對(duì)我們?cè)诶麧?rùn)、規(guī)模、財(cái)務(wù)之間提出了新的考量，所以從泰康入股之后，在這個(gè)新的時(shí)期，公司的戰(zhàn)略聚焦是要集中在怎么確保利潤(rùn)安全地實(shí)現(xiàn)。利潤(rùn)率低不可怕，怕的是產(chǎn)生虧損，所以現(xiàn)在公司的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理制度，包括我們的激勵(lì)制度等等方面，做了全方位的調(diào)整，將來(lái)我們的管理導(dǎo)向、發(fā)展導(dǎo)向都是以利潤(rùn)穩(wěn)步增長(zhǎng)作為導(dǎo)向。陽(yáng)光城要堅(jiān)持我們的三收三支、以收定投，這樣能確保我們?cè)谶^(guò)去幾年保持財(cái)務(wù)、利潤(rùn)、規(guī)模的平衡，同時(shí)還要保持穩(wěn)步的增長(zhǎng)。

　　關(guān)于和泰康的業(yè)績(jī)規(guī)劃，我們還是有比較充實(shí)的基礎(chǔ)的，尤其是第一個(gè)五年，我們?cè)谑值捻?xiàng)目貨值，只要我們穩(wěn)穩(wěn)地、正常地管理，我們第一個(gè)階段在手貨值的預(yù)期利潤(rùn)，是可以符合我們這一個(gè)時(shí)期的業(yè)績(jī)承諾。其實(shí)除了泰康的業(yè)績(jī)承諾之外，我們還有一個(gè)員工的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，那個(gè)要求是高于對(duì)泰康承諾的。在新的時(shí)期，我們規(guī)模還要增長(zhǎng)，利潤(rùn)率可能還要下降，這就決定了我們?cè)诠芾砩系碾y度和我們?cè)诰?xì)化管理上要求的精準(zhǔn)度的高度。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司發(fā)布了物業(yè)板塊分拆至境外上市的公告，請(qǐng)分享一下物業(yè)板塊目前上市的情況？目前公司的應(yīng)收帳款不到700億，未來(lái)的利潤(rùn)是否有壓力，2021年的現(xiàn)金流安排是怎樣的？

　　吳建斌：關(guān)于物業(yè)上市，我們已經(jīng)發(fā)了一個(gè)公告，今年我們申請(qǐng)?jiān)谙愀凵鲜?，這項(xiàng)工作已經(jīng)在全面地安排和推進(jìn)之中，2019年、2020年兩年的審計(jì)已經(jīng)完成，2018年的資料也已經(jīng)完成。

　　這個(gè)物業(yè)公司是陽(yáng)光城旗下的子公司，陽(yáng)光城持有它的股權(quán)大概是72.39%，我們?cè)谙愀凵鲜?，按照香港的?guī)定，發(fā)25%的新股去完成上市。物業(yè)公司業(yè)務(wù)目前總資產(chǎn)大約是14.4億，凈資產(chǎn)6.2億，2020年實(shí)現(xiàn)的收入是13.7億，歸母利潤(rùn)大約是1.7億，當(dāng)然我們上市是按照2021年的利潤(rùn)來(lái)預(yù)測(cè)，整個(gè)工作目前在有序推進(jìn)，如果順利的話，本年度應(yīng)該可以完成。

　　陳霓：利潤(rùn)方面，2020年的預(yù)收賬款是689億，這一塊的預(yù)售帳款對(duì)應(yīng)的合同的結(jié)算收入應(yīng)該是900億左右，2020年的凈利潤(rùn)率是6.4%，如果按簡(jiǎn)單的6%做一個(gè)反測(cè)，等于我們已兌現(xiàn)確認(rèn)在賬戶上的利潤(rùn)有54億。

　　陽(yáng)光城2020年在投資收益上還是有相對(duì)不錯(cuò)的表現(xiàn)，我們2019年的投資收益數(shù)才8億，2020年的增幅達(dá)到了300%，達(dá)到了24億，說(shuō)明我們的聯(lián)合營(yíng)企業(yè)的結(jié)算開(kāi)始進(jìn)入到一個(gè)利潤(rùn)貢獻(xiàn)的階段。對(duì)應(yīng)2020年一共52億的歸母凈利，這一塊的投資收益24億，占比是46%，這個(gè)占比還是比較高的，而且相信2021年這一塊收益也會(huì)逐步釋放跟兌現(xiàn)出來(lái)，所以也會(huì)是一個(gè)非常有利的補(bǔ)充。

　　關(guān)于2021年的現(xiàn)金流安排。內(nèi)部一直在管理上是很清晰的，我們整個(gè)現(xiàn)金流排布還是以大的銷(xiāo)售指標(biāo)做掛鉤和倒排的，2021年我們整體的銷(xiāo)售目標(biāo)是2200億，如果全口徑的數(shù)，以2200億作為一個(gè)基數(shù)，權(quán)益口徑按64%做反測(cè)，權(quán)益口徑銷(xiāo)售就是1400億，按照80%的回款率就是1200億的回款額。

　　我們秉持三收三支的原則，收到多少，我對(duì)應(yīng)多少的支出，最大的支出比例——土地支出是30%到35%，它的支出額就是420億到460億，工程支付在25%，稅金是10%，兩費(fèi)以及利息等一般也在10%左右，所以說(shuō)整個(gè)的支付比例就是在80%到95%這樣一個(gè)數(shù)值。

　　同時(shí)，陽(yáng)光城融資安排還是秉承著絕對(duì)值不增加，還多少借多少，基本打平的狀態(tài)，當(dāng)年的現(xiàn)金流結(jié)余比例應(yīng)該就在5%到20%，對(duì)應(yīng)1200億的回款，大數(shù)應(yīng)該在60億到240億的當(dāng)期現(xiàn)金流結(jié)余。同時(shí)考慮到我們的期初賬戶上還有600億的權(quán)益貨幣資金，如果把這600億的貨幣資金加總上去，到年末整體上應(yīng)該貨幣資金的區(qū)間值在660億到840億。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司過(guò)往收并購(gòu)項(xiàng)目的盤(pán)活情況如何？

　　朱榮斌：公司過(guò)去收并購(gòu)項(xiàng)目在去年已經(jīng)大部分盤(pán)活了，除了武漢中華城B區(qū)還沒(méi)有解決之外，其它重大的項(xiàng)目不光是盤(pán)活，而且在今年都開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，例如福州的登云湖，即將入市的廣州項(xiàng)目，還有北京的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目在過(guò)去規(guī)劃等等各方面的問(wèn)題都陸續(xù)得到解決，慢慢開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)。這樣我們歷史的包袱，開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)轉(zhuǎn)折期，慢慢地這些包袱逐步地消除，未來(lái)情況會(huì)越來(lái)越好。