財(cái)經(jīng)網(wǎng)資本市場(chǎng)訊 4月16日，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，有市場(chǎng)消息稱，順豐控股（002352）分拆順豐房托在港上市，最快月進(jìn)行內(nèi)預(yù)路演，可能在未來(lái)兩周爭(zhēng)取獲證監(jiān)會(huì)、港交所批準(zhǔn)香港上市申請(qǐng)，公司最快可于5月上市。對(duì)此，順豐方面回應(yīng)稱，公司目前暫無(wú)應(yīng)披露而未披露事項(xiàng)；公司會(huì)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定履行信息披露義務(wù)。

　　今年2月10日，順豐控股發(fā)布公告稱，籌劃通過(guò)境外控股子公司順豐控股有限公司（SF Holding Limited）間接持有的分別位于佛山、蕪湖、香港的3項(xiàng)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在香港設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，并在香港聯(lián)合交易所上市。（以下簡(jiǎn)稱“房托上市”）。

　　順豐控股表示，遞交房托認(rèn)可申請(qǐng)作為籌備房托上市的第一步。在2021年2月10日，順豐控股有限公司通過(guò)其香港全資子公司順豐房托資產(chǎn)管理有限公司（SF REIT Asset Management Limited）擬于香港設(shè)立順豐房地產(chǎn)投資信托基金（SF Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱SF REIT），向香港證監(jiān)會(huì)遞交了認(rèn)可申請(qǐng)。香港證監(jiān)會(huì)確認(rèn)對(duì)于認(rèn)可申請(qǐng)?jiān)贌o(wú)進(jìn)一步意見(jiàn)后，房托管理人將向香港聯(lián)交所提交順豐房托的正式上市申請(qǐng)表格。

　　順豐房托上市擬注入的底層資產(chǎn)是位于廣東省佛山市南海區(qū)的佛山桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園、位于安徽省蕪湖市鳩江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的蕪湖豐泰產(chǎn)業(yè)園、以及位于香港青衣的亞洲物流中心順豐大廈。

　　順豐控股表示正籌劃重組，重組完成后將通過(guò)境外全資子公司金紫荊物流控股有限公司（Golden Bauhinia Logistics Holdings Limited ，簡(jiǎn)稱Golden Bauhinia）間接持有上述3項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)。公司同時(shí)正籌劃將金紫荊物流的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予順豐房托，順豐房托再向公眾發(fā)行基金單位，最終由順豐房托的受托人以信托形式代表其基金單位持有人來(lái)持有金紫荊物流的股權(quán)。

　　在公告中順豐控股指出，設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金并上市將開(kāi)拓公司的創(chuàng)新性融資渠道，順豐房托上市將有助于盤活公司的物流資產(chǎn)，增強(qiáng)公司的現(xiàn)金流，進(jìn)一步支持公司戰(zhàn)略資產(chǎn)投入，持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，提升經(jīng)營(yíng)能力。

　　國(guó)金證券研報(bào)指出，相比于其他類型持有型不動(dòng)產(chǎn)，物流地產(chǎn)資產(chǎn)具備兩個(gè)優(yōu)勢(shì)，首先是受益于電商發(fā)展，2016年以來(lái)全球范圍內(nèi)物流類資產(chǎn)估值水平持續(xù)跑贏其他類資產(chǎn)，受到投資人的青睞。其次，就國(guó)內(nèi)而言，隨著核心城市中心不斷外拓，以及物流用地供應(yīng)的減少，早期低價(jià)獲取的物流用地可能因大幅升值而給投資人帶來(lái)豐厚受益，甚至部分土地可能因?yàn)橛玫匦再|(zhì)的轉(zhuǎn)變而產(chǎn)生巨大的一次性收益。

　　然而，隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展階段已過(guò)，物流地產(chǎn)高溫階段也已經(jīng)過(guò)去，整個(gè)行業(yè)已面臨增長(zhǎng)放緩帶來(lái)的挑戰(zhàn)。

　　2006至2015年是我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)階段。2006年，圓通成為第一家接入淘寶的配送服務(wù)商，電子商務(wù)平臺(tái)開(kāi)始為物流企業(yè)發(fā)展提供助力。2007年，京東開(kāi)始自建物流，電商企業(yè)正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)領(lǐng)域。2013年，阿里、聯(lián)合銀泰集團(tuán)、富春控股、“三通一達(dá)”等公司共同組建菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)一步推動(dòng)物流行業(yè)的升級(jí)。在此階段，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)投資額從2006年370.9億元增長(zhǎng)到2015年的6620.2億元，10年增長(zhǎng)了17倍。

　　然而2016 年至今，行業(yè)處于多元發(fā)展期。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩以及工業(yè)用地指標(biāo)收緊，行業(yè)增速開(kāi)始放緩，但行業(yè)中的參與者仍在持續(xù)增多，眾多企業(yè)跨行進(jìn)軍物流地產(chǎn)，我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到多元化發(fā)展階段。

　　在此階段，電商企業(yè)加大了在物流地產(chǎn)行業(yè)的投入；傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)因房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，開(kāi)始進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)；零售企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)也開(kāi)始涉足物流地產(chǎn)中，成為行業(yè)的市場(chǎng)的新生力量。與此同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的情況下，市場(chǎng)中一些小型項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)不善的項(xiàng)目開(kāi)始被持有者拋售，市場(chǎng)面臨一輪調(diào)整。據(jù)頭豹研究院預(yù)測(cè)，行業(yè)增速在逐漸放緩，預(yù)計(jì)到2022年中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)投資額超過(guò)7200億元。

　　據(jù)投資者網(wǎng)報(bào)道，目前順豐房托的業(yè)績(jī)大部分依賴于母公司順豐控股的“貢獻(xiàn)”，順豐房托也在招股書(shū)中坦言：“基金現(xiàn)時(shí)依賴于順豐關(guān)聯(lián)租戶取得其絕大部分收入。”據(jù)招股書(shū)顯示，截至2018年、2019年及2020年9月末，順豐關(guān)聯(lián)租戶占總收益的百分比分別約為62.4%、72.1%及76.6%，比重不斷上升勢(shì)頭不減。與此同時(shí)，在順豐房托物業(yè)的32名租戶當(dāng)中，租金收入總額前5名中就有3名來(lái)自順豐控股，約占同期租金收入的82%。

　　截至2020年9月底，順豐房托的歸屬母公司的凈利潤(rùn)僅約32萬(wàn)港元，2019年同期這一數(shù)字約1.56億港元，同比驟降99.8%。

　　順豐房托的融資成本的加速攀升引起了外界的關(guān)注。招股書(shū)顯示，順豐房托的融資成本由2018年底的6266萬(wàn)港元增加至2019年底的7216萬(wàn)港元；截至2020年9月底，順豐房托融資成本再度攀升，較去年同期約上漲110%至8895萬(wàn)港元。

　　順豐房托向港交所遞表，準(zhǔn)備開(kāi)啟資本證券化之路，不過(guò)，由于是香港首個(gè)主打物流相關(guān)概念的REITs，其最終能否獲得港交所“放行”，還有待資本圈觀察。