2020年，陽(yáng)光城（000671）醞釀兩年的引戰(zhàn)計(jì)劃終于靴子落地，泰康人壽、泰康養(yǎng)老持股13.53%成為陽(yáng)光城第三大股東。執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌形容這是陽(yáng)光城2020“最濃墨重彩的一筆”。

　　行業(yè)里，房企和險(xiǎn)資的組合并不少見。

　　新股東的加入給陽(yáng)光城注入資金34億元的同時(shí)，也帶來(lái)了長(zhǎng)達(dá)十年的對(duì)賭協(xié)議：以陽(yáng)光城2019年40.2億元的歸母凈利為基礎(chǔ)，前5年其歸母凈利年均復(fù)合增長(zhǎng)率不得低于15%，且前5年累積歸母凈利不低于340.59億元。如果業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)，大股【東陽(yáng)光(600673)、股吧】（600673）集團(tuán)要進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償。

　　這也意味著在“三道紅線”融資收緊下，陽(yáng)光城面臨的壓力除了負(fù)債端，還需要提升盈利能力，兌現(xiàn)業(yè)績(jī)承諾。

　　“橙檔”降“黃檔”

　　4月15日，陽(yáng)光城在線召開了2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

　　引戰(zhàn)給陽(yáng)光城的業(yè)績(jī)會(huì)帶來(lái)了些許變化，相較于此前管理層的集中亮相，此次業(yè)績(jī)會(huì)分為北京、上海兩個(gè)會(huì)場(chǎng)，北京場(chǎng)的嘉賓為泰康集團(tuán)委派至陽(yáng)光城的董事陳奕倫。

　　談及入股陽(yáng)光城后雙方之間的合作，陳奕倫給出了三個(gè)方向“融資、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)和物業(yè)管理”。

　　2020年，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額2180.11億元，回款金額1748億元，回款率80.2%，其中權(quán)益銷售金額1395.65億元，權(quán)益占比64%。

　　從區(qū)域分布來(lái)看，長(zhǎng)三角作為陽(yáng)光城的核心業(yè)績(jī)區(qū)，2020年對(duì)應(yīng)合約銷售額和權(quán)益銷售額分別為758.65億元和408.57億元，占比34.7%和29.2%，大福建、珠三角、京津冀緊隨其后，分別貢獻(xiàn)合約銷售額377.81億、166.76億和58.02億。

　　2020年，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)營(yíng)收821.7億元，同比增長(zhǎng)34.6%；歸屬上市公司凈利潤(rùn)52.2億元，相較去年增長(zhǎng)29.85%，毛利率相較去年降低6.5個(gè)百分點(diǎn)至20.1%，凈利率下滑到6.7%，相較行業(yè)均值依然存在不小的差距。

　　對(duì)賭協(xié)議中最重要的一項(xiàng)指標(biāo)就是歸母凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)，市場(chǎng)好奇，盈利能力的薄弱是否意味著陽(yáng)光城更多通過規(guī)模擴(kuò)張來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)？朱榮斌坦言，行業(yè)的利潤(rùn)率處于下行，陽(yáng)光城的利潤(rùn)率一直都不高，決定了必須要不斷地?cái)U(kuò)大營(yíng)業(yè)規(guī)模，在利潤(rùn)率低的情況下也可以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額的增長(zhǎng)。他說(shuō)“利潤(rùn)率低不可怕，怕的是產(chǎn)生虧損”。為了保持利潤(rùn)、規(guī)模、財(cái)務(wù)之間的平衡，陽(yáng)光城對(duì)經(jīng)營(yíng)管理制度進(jìn)行了調(diào)整，將利潤(rùn)增長(zhǎng)作為管理導(dǎo)向，堅(jiān)持“三收三支”、以收定投。

　　689.4億元的預(yù)收賬款相較去年減少了近112億，也讓市場(chǎng)對(duì)于陽(yáng)光城今年的利潤(rùn)完成有了擔(dān)心。CFO陳霓表示，689億元的預(yù)收賬款對(duì)應(yīng)合同結(jié)算收入在900億元左右，以6%的凈利率計(jì)算凈利潤(rùn)大約為54億元，加上聯(lián)合營(yíng)公司進(jìn)入利潤(rùn)貢獻(xiàn)階段和內(nèi)部管控持續(xù)升級(jí)，她自信“2021年整體利潤(rùn)超過2020年”。

　　負(fù)債方面，截至2020年底，陽(yáng)光城總的有息負(fù)債為1060.39億元，同比下降5.59%，其中短期有息債務(wù)為325.24億元，同比下降3.06%，非銀融資占比較前一年年末的24.94%繼續(xù)下降至20.34%。

　　對(duì)照“三道紅線”來(lái)看，“橙檔生”陽(yáng)光城已降至“黃檔”。2020年其凈負(fù)債率為94.9%，較2019年底下降43.04個(gè)百分點(diǎn)。期末，陽(yáng)光城賬面貨幣資金498.05億元，短期有息負(fù)債為325.24億元，扣除受限資金92.90億元、預(yù)售監(jiān)管資金60.21億元后，現(xiàn)金短債比為1.06。相較于踩線達(dá)標(biāo)的上述兩項(xiàng)，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為79.1%，距離監(jiān)管層要求的70%仍有近10個(gè)點(diǎn)的差距。管理層透露，2021年將保持在“黃檔”。

　　銷售目標(biāo)2200億元

　　土儲(chǔ)方面，2020年陽(yáng)光城新增貨值1802億元，權(quán)益地價(jià)401.96億元，合計(jì)補(bǔ)充權(quán)益土地儲(chǔ)備約725.96萬(wàn)平方米。加上1289億元鎖定貨值，共計(jì)新增貨值3091億元，勉強(qiáng)踩線此前3000億-5000億元的既定目標(biāo)。

　　截至2020年底，陽(yáng)光城累計(jì)總貨值5627.03億元，其中一二線城市預(yù)計(jì)未來(lái)可售貨值占比75.96%。管理層在會(huì)上透露，2021年銷售目標(biāo)2200億元。執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官闞乃桂補(bǔ)充道，“全年可售貨值3260億元，按照65%的去化率，完成目標(biāo)難度不大。”

　　過往的兩年多里，相較于陽(yáng)光城全年銷售面積，其當(dāng)前新增土儲(chǔ)面積增速在放緩，2019年-2020年其存續(xù)比在2.4-2.8之間，不管是相較其過往還是同規(guī)模房企都處于較低的水平。

　　朱榮斌也給出了集中供地下陽(yáng)光城的應(yīng)對(duì)措施“陽(yáng)光城的財(cái)務(wù)實(shí)力還不是很強(qiáng)，會(huì)按照自己的研判集中有限的資源，在公司一些感興趣的城市會(huì)重點(diǎn)進(jìn)行集中，期待有機(jī)會(huì)進(jìn)入北京、上海這樣的熱點(diǎn)城市”。

　　其對(duì)于京滬熱點(diǎn)城市的向往或離不開近年來(lái)市場(chǎng)的火熱。助理總裁兼營(yíng)銷中心總經(jīng)理陳友錦說(shuō)，“2021年陽(yáng)光城會(huì)迎來(lái)在一線市場(chǎng)上的豐收年?！睋?jù)其透露，一季度陽(yáng)光城在上海的在售項(xiàng)目銷售流速明確快于去年，北京項(xiàng)目的月均流速更是達(dá)到去年的3-5倍。他自信今年陽(yáng)光城在北京、廣州、上海的銷售額同比會(huì)有很大提升。

　　談及2021年的融資計(jì)劃和安排，陳霓表示，陽(yáng)光城2021年的融資還是圍繞著三個(gè)方面，一個(gè)是總額控制，第二是調(diào)結(jié)構(gòu)，第三是降成本。

　　具體來(lái)看，大原則是還多少借多少，融資總額盡量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)微降。結(jié)構(gòu)方面除了長(zhǎng)短債結(jié)構(gòu)，還有一個(gè)是和金融機(jī)構(gòu)（銀行、非銀）的債務(wù)分布結(jié)構(gòu)。2020年陽(yáng)光城債務(wù)中，銀行、債券、非銀占比分別為43%、37%和20%，陳霓強(qiáng)調(diào)“未來(lái)非銀這個(gè)工具我們也還是會(huì)用，但是會(huì)控制在10%到20%這個(gè)區(qū)間里面”。

　　7.4%的平均融資成本雖較去年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，但仍有不少優(yōu)化空間，陳霓坦言，希望通過公司基本面改善、二股東的加持、評(píng)級(jí)和其他狀態(tài)的提升讓陽(yáng)光城進(jìn)一步降低融資成本。

　　和年報(bào)同一時(shí)間發(fā)出的還有陽(yáng)光城分拆上市的公告。執(zhí)行副總裁吳建斌在會(huì)上介紹稱，物業(yè)公司業(yè)務(wù)目前總資產(chǎn)大約是14.4億元，凈資產(chǎn)6.2億，2020年實(shí)現(xiàn)的收入是13.7億，歸母利潤(rùn)大約是1.7億?！澳壳霸谟行蛲七M(jìn)，如果順利的話，本年度應(yīng)該可以完成（上市）?！?/p>