5月11日早間，新希望（000876）集團(tuán)創(chuàng)始人、董事長劉永好家族旗下的一家物業(yè)管理公司新希望服務(wù)控股有限公司（下稱“新希望服務(wù)”）發(fā)布全球發(fā)售公告。

　　公告稱，新希望服務(wù)擬全球發(fā)售2億股，其中香港發(fā)售2000萬股 ，國際發(fā)售1.80億股。首次公開募股定價區(qū)間為3.8-4.7港元；至多募資9.4億港元，并計劃于5月25日正式在港交所上市發(fā)行，公司股票代碼03685.HK。

　　新希望服務(wù)稱，公司集資所得70%用于戰(zhàn)略收購及投資；15%用于升級信息系統(tǒng)及設(shè)備；5%人才招募及團(tuán)隊(duì)建設(shè)；10%營運(yùn)資金及一般企業(yè)用途。

　　此前5月9日，新希望通過港交所聆訊。聆訊后資料顯示，新希望服務(wù)的營收由2018年的2.58億元增至2020年的5.88億元，凈利潤由0.41億元增至1.1億元，復(fù)合年增長率31.6%、38.59%；過往三年新希望服務(wù)的整體毛利率均保持在較高水平，2020年為42.1%。

　　與其他脫胎于地產(chǎn)公司的物企一樣，2020年新希望服務(wù)92.3%的在管面積來自新希望房地產(chǎn)集團(tuán)（下稱“新希望地產(chǎn)”）及其聯(lián)系人。截止2020年末，新希望服務(wù)在管面積為1020萬平方米，未進(jìn)入TOP100。

　　新希望地產(chǎn)2020年債券年報數(shù)據(jù)顯示，2020年新希望地產(chǎn)營收304.96億元，凈利潤28.42億元，分別同比增長67%、16.7%。第三方機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年新希望地產(chǎn)全口徑銷售額1031億元，同比增長40.1%，首次進(jìn)軍千億陣營。

　　聆訊后資料顯示，新希望集團(tuán)創(chuàng)始人劉永好及其女兒劉暢雖不參與新希望服務(wù)的經(jīng)營管理，但其控制著公司股東大會上超過30%的投票權(quán)。在上市前夕，劉永好還用6.2%的股權(quán)封賞了新希望服務(wù)的高管，并3%的股權(quán)引入外部投資者。

　　去年?duì)I收5.88億元，在管總面積1030萬平方米

　　新希望服務(wù)提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營服務(wù)及民生服務(wù)。過去三年間，新希望服務(wù)營收和凈利潤穩(wěn)步增長。2020年，上述四大業(yè)務(wù)板塊的營收貢獻(xiàn)比分別為32.3%、28.6%、19.2%和19.9%。

　　其中，民生服務(wù)板塊收益1.17億元，同比增長207.89%，營收貢獻(xiàn)比由10.2%顯著增長至19.9%，主要系報告期內(nèi)其開始提供并擴(kuò)張線上及線下零售服務(wù)及餐飲服務(wù)，并擴(kuò)大了停車場相關(guān)服務(wù)。

　　同期，新希望服務(wù)的毛利潤為1.09億元、1.59億元、2.47億元；對應(yīng)的整體毛利率為42.6%、41.9%、42.1%，遠(yuǎn)高于上市物企毛利率平均值29.5%（數(shù)據(jù)來源：中研物協(xié)）。

　　分業(yè)務(wù)來看，新希望服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的毛利率遠(yuǎn)低于其他三個板塊，過去三年分別為25.4%、27.1%、31.2%，其他三個板塊年均毛利率均超25%。

　　不過，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)毛利率三連降，由2018年75.4%的高位降至2020年的54.8%；民生服務(wù)毛利率2020年有所回落，為44.9%。對此，新希望服務(wù)稱主要系相關(guān)業(yè)務(wù)的運(yùn)營成本相對較高。

　　“溫州立體城虧損，項(xiàng)目處于運(yùn)營初期，導(dǎo)致前期運(yùn)營成本超出對該項(xiàng)目運(yùn)營服務(wù)產(chǎn)生的收入?！毙孪Ｍ?wù)說道。

　　截至2020年末，新希望服務(wù)管理65個項(xiàng)目，總在管樓面面積約為1020萬平方米；截至最后實(shí)際可行日期，總在管樓面面積進(jìn)一步增至1140萬平方米。

　　從區(qū)域來看，新希望服務(wù)的在管項(xiàng)目主要在西南地區(qū)，過去三年這一地區(qū)的在管面積占比約67.3%、52.1%及50.7%。

　　對照克而瑞發(fā)布的《2020年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管規(guī)模榜TOP100》來看，新希望服務(wù)1020萬平方米的總在管面積未進(jìn)入前100。

　　從開發(fā)商類型來看，過去三年間，新希望服務(wù)管理了新希望地產(chǎn)及聯(lián)系人開發(fā)的33個、45個、60個物業(yè)項(xiàng)目，分別占當(dāng)期在管物業(yè)總數(shù)的100%、100%、92.3%，

　　上述期間，新希望服務(wù)向新希望集團(tuán)提供服務(wù)產(chǎn)生的收入分別為6290萬元、1.33億元、2.42億元，分別占總收入的24.4%、34.8%與41.2%。

　　新希望服務(wù)來自獨(dú)立第三方的項(xiàng)目在2019年以前均為零，直到2020年才開始有來自第三方的項(xiàng)目數(shù)量。

　　截止2020年末，新希望服務(wù)來自第三方的物業(yè)項(xiàng)目為5個，總在管樓面面積約為110萬平方米，占同期總在管面積的11%，占公司總收入的2.4%；

　　截至最后實(shí)際可行日期，其來自第三方的物業(yè)項(xiàng)目增至10個，對應(yīng)總在管樓面面積增至約110萬平方米，占同期總在管面積的13.2%。

　　一年派息3.16億，曾借5.84億ABS負(fù)債

　　財務(wù)方面，聆訊后資料顯示，新希望服務(wù)在2018年和2019年分別向股東支付股息零元、850萬元；但到了上市前的2020年，新希望服務(wù)全年向股東支付股息增加到了3.16億元。

　　其中，2020年前三季度分紅為1.96億元；同年12月即遞交招股書一個月前，新希望服務(wù)又突擊分紅1.2億元，占2020年全年分紅的37.97%。

　　與大規(guī)模派息對應(yīng)的是，新希望服務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債率（負(fù)債對資產(chǎn)比率）在逐年攀升。上述期間，這一指標(biāo)分別為36.4%、67.9%、75.4%。

　　對于2019年的增加，新希望服務(wù)稱系當(dāng)期存在ABS負(fù)債；對于2020年的增加，其稱系上述的2020年公司向股東支付股息3.16億元致資產(chǎn)凈值減少所致。

　　2019年ABS負(fù)債還影響了新希望服務(wù)的負(fù)債比率指標(biāo)，受該筆融資的影響，新希望服務(wù)在2019年的負(fù)債比率為138%；在2020年這筆融資悉數(shù)償清之后，新希望服務(wù)無借款，負(fù)債比率為零。

　　聆訊后資料顯示，這筆2019年ABS負(fù)債合計5.84億元，以收取新希望服務(wù)在管物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)的權(quán)利質(zhì)押；除了該筆ABS之外，新希望服務(wù)目前無其他的ABS安排。

　　截止2020年末，新希望服務(wù)持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物1.12億元；同期，總資產(chǎn)為5.91億元，總負(fù)債為4.45億元。

　　3%股權(quán)引入外部投資者，新希望集團(tuán)新增一上市平臺

　　聆訊后資料顯示，新希望服務(wù)成立于2010年，前身為四川鼎晟物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司，注冊資本為500萬元，由四川新希望南方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“四川新希望”）持股80%，新希望地產(chǎn)持股20%。

　　2011年7月，新希望地產(chǎn)斥資400萬元，買入四川新希望手中80%股權(quán)。至此，新希望服務(wù)由新希望地產(chǎn)全資持有。工商資料顯示，新希望房地產(chǎn)實(shí)控人為劉永好，最終持股68.45%。

　　之后在2020年5月，新希望服務(wù)股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生兩次變更。先是新希望服務(wù)推出一項(xiàng)雇員福利計劃，引入成都云璟觀斕（員工持股平臺）以注資740萬元的方式，獲得新希望服務(wù)6.2%的股權(quán)，張明貴等人按股權(quán)比例出資。

　　聆訊后資料顯示，成都云璟觀斕成立于2018年9月，張明貴、陳靜、武敏、姜孟軍、黃坤分別持股32%、24%、19%、12.5%、12.5%。

　　據(jù)新希望服務(wù)聆訊后資料披露，上述五人均為公司董事會成員。其中，張明貴為非執(zhí)行董事兼董事長，陳靜為執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官兼總經(jīng)理，姜孟軍還擔(dān)任新希望地產(chǎn)執(zhí)行總裁。

　　同年5月，新希望地產(chǎn)又將其持有的3%的新希望股權(quán)，以35.92萬美元的價格出售予Tidal Investment，后者由Cui Donghong（下稱“崔東紅”）全資持有。

　　公開資料顯示，崔東紅為成都新希望實(shí)業(yè)投資有限公司的全資股東，成都津晶商貿(mào)有限公司的法人，同時任新加坡Tessa Therapeutics 科技公司副總裁、新希望新加坡顧問等職位。新希望服務(wù)認(rèn)為，其成為公司股東，有利于業(yè)務(wù)管理和投融資。

　　作為上市重組的一部分，2020年8月31日，新希望地產(chǎn)還將旗下的新希望商業(yè)全部股權(quán)，以7935萬元的價格轉(zhuǎn)讓給新希望服務(wù)。至此，新希望服務(wù)全資擁有新希望商業(yè)，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)也成為了新希望物業(yè)的四大主營業(yè)務(wù)之一。

　　至此，重組完成后，新希望服務(wù)由Golden Rose持股90.8%，新遠(yuǎn)持股6.2%，Cui Donghong持股3%。其中，Golden Rose由以劉永好的家族成員為受益人的全權(quán)信托Cathaya Trust（簡稱）100%控股；新遠(yuǎn)由雇員福利信托所控股的企業(yè)。

　　根據(jù)一致行動契約，劉永好及其女兒劉暢透過Golden Rose、新晟、Adventure Way Pte. Ltd.及Medea Investments Limited控制公司股東大會上超過30%的投票權(quán)。因此，劉永好、劉暢、Golden Rose、新晟、Medea Investments Limited及Adventure Way Pte. Ltd.為新希望服務(wù)的控股股東。

　　不過，劉永好及劉暢并未在新希望服務(wù)擔(dān)任任何職位。新希望服務(wù)稱，多年來，其最終控股股東劉永好及劉暢并無擔(dān)任本公司或本集團(tuán)任何成員公司的董事，也未參與該集團(tuán)的日常運(yùn)營和管理。

　　劉永好出生于1951年，于1982年創(chuàng)立新希望集團(tuán)。從農(nóng)牧行業(yè)起家至今，新希望集團(tuán)業(yè)務(wù)已拓展至農(nóng)牧食品、乳品快消、地產(chǎn)文旅等多個產(chǎn)業(yè)。在全國工商聯(lián)披露的2020年中國民營企業(yè)500強(qiáng)中，新希望集團(tuán)位列第27位。

　　截止目前，新希望集團(tuán)旗下已有新希望（000876.SZ）、【新乳業(yè)(002946)、股吧】（002946）（002946.SZ）、華創(chuàng)陽安（600155）（600155.SH）、興源環(huán)境（300266）（300266.SZ）和*ST飛馬（002210）（002210.SZ）五家上市公司。

　　伴隨著新希望服務(wù)通過聆被業(yè)內(nèi)稱為“養(yǎng)豬大王”的劉永好，將捕獲其在港股的首個上市平臺。

　　劉暢出生于1980年，16歲赴美求學(xué)。2002年，獲得MBA學(xué)位回國，加入新希望集團(tuán)，從基層開始?xì)v練。2013年5月，劉暢代替父親劉永好，正式接任新希望（000876.SZ）董事長，成為國內(nèi)最大農(nóng)牧上市公司的掌舵者。

　　2020年11月發(fā)布的“2020福布斯中國富豪榜”顯示，劉永好家族身家以880.8億元排名全國第31位，繼續(xù)蟬聯(lián)“四川首富”。

　　與此次上市物業(yè)公司相關(guān)的新希望房地產(chǎn)，2017年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售141.5億元，首次躋身房地產(chǎn)百強(qiáng)之列；2020年實(shí)現(xiàn)銷售額1031億元，首次躋身房企千億陣營，位列TOP40。

　　新希望地產(chǎn)披露的公司債2020年債券年報顯示，2020年其營收304.96億元，同比增長67%；凈利潤28.42億元，同比增長16.7%。但受一二線城市限價政策和項(xiàng)目成本管控的影響，毛利率25.3%同比下降2.1個百分點(diǎn)。

　　截止2020年末，新希望地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.5%、凈負(fù)債率66.0%、非受限現(xiàn)金短債比1.96，均達(dá)標(biāo)“三道紅線”。