觀點地產(chǎn)網(wǎng) 隨著深圳、天津落幕，2020年首批集中供地算是暫告一段落。

　　自4月15日，長春打響22城集中供地第一槍以來，廣州、無錫、重慶、沈陽、杭州、北京、福州、青島、天津、深圳、廈門陸續(xù)跟上，國內的土地拍賣市場經(jīng)歷了從未見過的狂歡盛宴。

　　誰都未曾想到，“千億”這個過去用來形容中等房企規(guī)模量級的詞語，有一天會這么輕易地落在一個城市一天的土拍攬金量上。

　　在一則則快訊與企業(yè)海報滿天飛的景象中，傳遞出來的更多是大中城市整體持續(xù)的熱度，不同片區(qū)分化的冷熱，以及房企順利插旗實現(xiàn)首進的喜悅。

　　直到卓越退地傳聞開始冒頭：這家大灣區(qū)房企，在北京連續(xù)兩天集中供地中以黑馬姿勢187億元拿下4宗地塊，成為本次北京集中供地拿地最多的房企之一。退地傳聞的核心，正在于“算不過賬”。

　　如果說退地傳聞為集中供地這場“虛火”撕開一小條口子，濱江集團（002244）董事長戚金興的幾句話則有些直白地揭開了“皇帝的新裝”。

　　5月14日，濱江集團舉行2020年度業(yè)績網(wǎng)上說明會上，有投資者詢問最近杭州集中推地中，濱江集團拍下的幾塊地，凈利潤能有幾個點？

　　戚金興對此回復稱，公司最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。

　　此言一出，各種議論聲炸開了鍋。

　　有人驚訝，憑濱江在杭州這樣的口碑與占有率，為何利潤水平這么低；有人開玩笑，稱這次開發(fā)商拿地，像是投資政府低息理財。

　　有同行者倍感無奈，如有一房企同行就在朋友圈回復稱“比制造業(yè)都不如”；但也有的感嘆“這已經(jīng)很好了。”

　　畢竟在戚金興的話里話外，可能隱藏著更深入的潛臺詞：濱江基本報了所有地塊的參拍，如果說濱江最終拿下的地凈利潤僅1%-2%，那其他地塊的盈利情況也可想而知了。

　　各個參拍的投拓口人員或許感觸更深，當他們花了兩個月做了每宗地的投模測算、爭取了總部授權，到了競拍當天，卻發(fā)現(xiàn)其他開發(fā)商的出價早已遠超自己手中的成本測算表。

　　這背后的問題，直指面粉貴過面包的尷尬難題。

　　放眼這次集中供地的數(shù)個城市，盡管整體呈現(xiàn)可控的基調，但搶地之下的溢價率高漲也是事實。如讓房企形容為“紅了眼”的重慶集中供地，在不限價之下整體溢價率竟達到了43%，被調侃“約談種子選手”；其次是深圳、廈門與杭州，溢價率都在25%以上。

　　盡管是此次多達六宗流拍的廣州，也出現(xiàn)了讓業(yè)內大呼看不懂的金沙洲地王。這一紀錄由急于擴大廣州份額的華潤創(chuàng)造，封頂價、競配建，最終折算樓板價達42122元/平方米，而該片區(qū)一手房則在3.5萬元/平方米左右。

　　這樣的局面無獨有偶地出現(xiàn)在其他城市中，也包括戚金興深耕了數(shù)十年的杭州。

　　據(jù)悉，此次濱江在杭州集中供地**拍得五宗地，拿地總價為96.4億元。值得注意的是，雖濱江此次拿地有所涉及郊區(qū)，但其平均拿地價仍達3.5萬平方米/平方米，而其他諸如融信、融創(chuàng)整體拿地價則在2.6萬元/平方米以下。

　　其中諸如位于錢江新區(qū)的兩宗四堡七堡單元純住宅地塊，在新房限價的情況下此前有人已算好一筆賬，稱地塊在自持比例5%左右的時候能實現(xiàn)開發(fā)商資金平衡--而最終，濱江聯(lián)合融信以總價128億元摘下兩宗地塊，競自持比例達17%。

　　能讓一向以成本管控為優(yōu)勢的濱江，在自己的大本營上捉襟見肘，背后則是近幾年杭州土拍隨著限價+自持的標配已走向了項目低利潤率的常態(tài)。

　　有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年下半年杭州限房價宅地整體利潤率仍在7.8%左右，2020年上半年下降至5.66%，下半年開始則已有不少宅地的利潤率不到3%。

　　在去年12月，戚金興就有針對“濱江利潤率僅有5%”表示，“從現(xiàn)狀情況看，5%還算高的了，其他兄弟單位可能還達不到這個數(shù)字”。

　　這或許也說明，在此次火熱的集中供地中，1%-2%的利潤水平已在戚金興的心理防線內。

　　但仍令不少看客納悶：既然只有這么低的利潤水平甚至虧本，為何那么多房企還要拿地？

　　戚金興所在杭州的另一頭部房企綠城的行動或許可以給出一點答案。

　　在杭州此次集中供地里，老大哥綠城顆粒未收。其在5月12日的交流會中就此事表示，杭州集中供地沒參與是因為算不過來帳，其他公司可能是為了年內能開盤，算入今年銷售；杭州周轉快，基本開盤80%以上的去化，但是利潤率低，不到3%。

　　幾個關鍵詞：年內開盤、80%去化率、周轉快、年內銷售。這代表了不少一頭扎入杭州等熱門城市房企的想法。

　　對于杭州此類城市而言，經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向好，人才凈流入名列前茅，再有諸如亞運會舉辦城市東風這樣的利好因素，房企偏好并無道理。同時，開發(fā)銷售快，去化高，樓市基本面向好，這也就直接保障了房企現(xiàn)金流與銷售。

　　就像某房企所言，杭州很貴，但是也很安全。因此，不是房企不會算賬，而是房企認了這筆帳。

　　當他們決定在核心城市搶這些所謂的盈利空間極低的地，因為在當下認為現(xiàn)金流、銷售比利潤更重要。

　　這從來不是一個公平的游戲，一邊是盈利空間，但另一邊則押注了企業(yè)的銷售、市場的占有率、品牌的落地，以及區(qū)域團隊的生存。

　　能給搶下高價地的房企們一點安慰的，或許是此次集中供地下聯(lián)合拿地開發(fā)增多，這平攤了房企們的資金與風險壓力。

　　再把視線拉的更長遠些，過去土拍歷史上那些令人驚呼的地王們，盡管沉寂了若干年，但最后總在一個還不算太差的時間里悄然入市，讓過往的地價、當下的均價顯得合理。

　　集中供地還在持續(xù)，而這只是剛剛開始。

　　成見|置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數(shù)情況下我們并不是先理解后定義，而是先定義后理解。