“崇明地王”光明地產(chǎn)（600708）（600708.SH）轉(zhuǎn)型之后的發(fā)展之路并不“光明”。

　　2020年財(cái)報(bào)顯示，光明地產(chǎn)盡管在房地產(chǎn)及配套板塊營(yíng)收有小幅提升，但由于結(jié)轉(zhuǎn)土地成本的大幅上漲，毛利率下降。2020年公司歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比下降近80%。

　　同時(shí)，公司面臨存貨高企去化難題，2017年斥資超58億元拿下的金山府項(xiàng)目在入市后銷售不力，計(jì)提減值1.71億元，存貨占總資產(chǎn)比超過70%。2017-2020年，光明地產(chǎn)的存貨占總資產(chǎn)的比例分別為73%、62.91%、70.68%、68.49%，一直處于高位。

　　長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，光明地產(chǎn)自身資金壓力沉重。依照監(jiān)管“三道紅線”新規(guī)，光明地產(chǎn)踩中三條，歸為“紅檔”房企。截至2020年底，公司貨幣資金不能覆蓋短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債。

　　數(shù)據(jù)顯示，該公司2020年末貨幣資金93.57億元，其中受限資金高達(dá)16.32億元，但其短期債務(wù)高達(dá)191.59億元，資金缺口達(dá)98.02億元。

　　重組業(yè)績(jī)顯頹勢(shì)

　　光明地產(chǎn)原是光明食品集團(tuán)旗下的上市公司海博股份，2014年經(jīng)過重組后，公司更名為“光明地產(chǎn)”，主營(yíng)轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)、物流兩大業(yè)務(wù)，控股股東是光明食品（集團(tuán)）有限公司。

　　開啟轉(zhuǎn)型第二年，光明地產(chǎn)就喊出了“未來三年達(dá)到500億規(guī)?！钡目谔?hào)。此后，該公司銷售確實(shí)有所增長(zhǎng)，但也陷入增收不增利的境地?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2015年至2020年，光明地產(chǎn)的銷售額分別為114.3億、145.3億、236.62億、244.59億、266.4億及326.68億。

　　重組后，光明地產(chǎn)的業(yè)績(jī)并不穩(wěn)定，營(yíng)收和凈利出現(xiàn)下滑。2015年至2020年，該公司營(yíng)業(yè)收入分別為123.87億、207.82億、208.11億、204.94億、140.71億及149.85億。凈利潤(rùn)也是連年下降，從最高盈利19.47億，到目前僅盈利1.07億。

　　2020年受到新冠肺炎疫情影響，土地結(jié)轉(zhuǎn)成本大幅增加的影響，光明地產(chǎn)的業(yè)績(jī)及銷售受到不小沖擊。

　　光明地產(chǎn)披露2020年度報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入149.85億元，同比上漲6.49%；歸母凈利為1.07億元，同比下降79.38%；扣非凈利首次虧損為-5.86億元，同比大幅下降224.26%。

　　其中，應(yīng)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備對(duì)公司利潤(rùn)影響較大。4月24日，光明地產(chǎn)發(fā)布公告稱，依據(jù)2020年12月31日存貨項(xiàng)目的可變現(xiàn)凈值低于其成本的差額計(jì)算，房地產(chǎn)及配套板塊應(yīng)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3.71億元。物流概念應(yīng)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備480.77萬元，合計(jì)應(yīng)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3.76億元，影響公司2020年度凈利潤(rùn)3.40億元，影響歸母凈利潤(rùn)3.09億元。

　　分區(qū)域來看，2020年，華中地區(qū)項(xiàng)目的營(yíng)收、利潤(rùn)皆在下滑。報(bào)告期內(nèi)，該區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.7億元，同比減少57.94%，毛利率為18.84%，同比減少17.84%。業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最多的華東地區(qū)，則是出現(xiàn)增收不增利的情況，營(yíng)收同比增長(zhǎng)26.06%，但毛利率較2019年下降14.95%。

　　進(jìn)入2021，光明地產(chǎn)業(yè)績(jī)出現(xiàn)向好，與2020年疫情早期相比，公司的房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入增長(zhǎng)明顯，帶動(dòng)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)。

　　近日，光明地產(chǎn)發(fā)布2021年第一季度報(bào)告。報(bào)告顯示，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入53.05億元，同比增長(zhǎng)732.05%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約為1982.07萬元，同比增長(zhǎng)了111.21%，扣非凈利潤(rùn)約927.82萬元，同比增長(zhǎng)104.5%。

　　“三道紅線”全超標(biāo)

　　2017年光明地產(chǎn)開啟了多元化轉(zhuǎn)型之路，從地產(chǎn)開發(fā)向城市運(yùn)營(yíng)和服務(wù)商轉(zhuǎn)型。也是從2017年開始，光明地產(chǎn)開始積極的在市場(chǎng)上攻城略地，2017年新增土地儲(chǔ)備94.25萬平米，2019接近翻倍增長(zhǎng)到192.09萬平米。

　　一邊持續(xù)拿地，一邊負(fù)債攀升。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，光明地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.3%，凈負(fù)債率為188.5%，現(xiàn)金短債比為0.49。參照監(jiān)管“三道紅線”的融資新規(guī)，光明地產(chǎn)全部踩線，被列為“紅檔”房企。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016-2020光明地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率分別為80.6%、79.9%、82.4%、82.3%、83.4%。截至2020年，該公司2020年末貨幣資金93.57億元，其中受限資金高達(dá)16.32億元，但其短期債務(wù)高達(dá)191.59億元，資金缺口達(dá)98.02億元。

　　債務(wù)壓力下，光明地產(chǎn)開始出售資產(chǎn)回籠資金。2020年10月份，光明地產(chǎn)和當(dāng)代置業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，當(dāng)代置業(yè)收購(gòu)光明浙江湖州1個(gè)項(xiàng)目、山東德州1個(gè)項(xiàng)目以及江蘇常州的2個(gè)項(xiàng)目。

　　4月26日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露的消息顯示，光明地產(chǎn)正在轉(zhuǎn)讓部分資產(chǎn)。上海東旺房地產(chǎn)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓上海泰爾發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%股權(quán)。

　　近期光明地產(chǎn)連發(fā)三個(gè)融資公告，分別為開展供應(yīng)鏈資產(chǎn)支持證券業(yè)務(wù)（ABS）、開展供應(yīng)鏈定向資產(chǎn)支持票據(jù)業(yè)務(wù)（ABN）及申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行超短期融資券，三項(xiàng)融資金額將不超過105億元。此外，4月12日，還發(fā)行了6.5億元的中期票據(jù)。

　　值得一提的是，光明地產(chǎn)成立以來，多次依靠母公司“輸血”進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，僅在2015-2019年的四年間，光明地產(chǎn)先后與母公司進(jìn)行7次關(guān)聯(lián)交易，交易金額達(dá)36億元。

　　存貨高企去化難

　　2017年下半年，在“房租不炒”的定位下，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入嚴(yán)調(diào)控政策周期。此時(shí)光明地產(chǎn)不斷逆市拿地，2017年至2020年，光明地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備分別為94.25萬平方米、144.52萬平方米、192.09萬平方米、63.16萬平方米。

　　然而，光明地產(chǎn)開發(fā)速度卻一直沒能與拿地速度在同一頻率，其存貨不斷創(chuàng)新高，2017年至2020年，光明地產(chǎn)的存貨分別為395.61億元、468.23億元、611.37億元、604.29億元；存貨占總資產(chǎn)的比例分別為73%、62.91%、70.68%、68.49%，一直處于高位。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年光明地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1800天，雖較2019年的2094天有明顯改善，但仍處于高位。

　　作為一家上海起家的房地產(chǎn)企業(yè)，光明地產(chǎn)有七成以上的土地儲(chǔ)備位于長(zhǎng)三角，上海市范圍內(nèi)的占比最多。不過，在大本營(yíng)上海的項(xiàng)目主要分布在金山、松江、普陀等遠(yuǎn)郊地區(qū)，市區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目極少，旗下的產(chǎn)品缺乏亮點(diǎn)，這給后期去化造成比較大的壓力。

　　2020年，光明地產(chǎn)在上海的項(xiàng)目銷售冷淡，去化不佳。位于崇明陳家鎮(zhèn)板塊的光明墅，于2020年10月1日首次開盤推出381套疊加別墅，均價(jià)31000元/平方米。搖號(hào)排序結(jié)果顯示僅有69組客戶有意向認(rèn)購(gòu)，認(rèn)籌率18%。同在10月，上海有樓盤最高認(rèn)籌率達(dá)到899%。

　　在其他地區(qū)的項(xiàng)目也存在去化難得問題，作為光明地產(chǎn)進(jìn)駐成都的首個(gè)項(xiàng)目―光明蓉府，也敗走蓉城。據(jù)悉，該項(xiàng)目共推出218套住宅，而開盤僅認(rèn)購(gòu)80套，去化率為37%，遠(yuǎn)低于成都市場(chǎng)當(dāng)周53%的市場(chǎng)整體去化率；2019年7月開盤的蘇州項(xiàng)目光樾華庭，共有304套房取得預(yù)售證，但“金九銀十”過去后，10月底仍有248套房源待售。

　　4月24日，光明地產(chǎn)發(fā)布計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的公告。跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提匯總表中，包括上海、山東煙臺(tái)、江蘇昆山、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、湖南、廣西和浙江等項(xiàng)目，申陽（上海）置業(yè)有限公司的一個(gè)金山府項(xiàng)目就計(jì)提了1.71億元的跌價(jià)減值準(zhǔn)備。

　　針對(duì)公司未來的發(fā)展，光明地產(chǎn)在報(bào)告中表示：“2021年，光明地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊要繼續(xù)以‘優(yōu)布局、調(diào)結(jié)構(gòu)、去庫(kù)存’為重點(diǎn)，在‘深耕上海，輻射長(zhǎng)三角’的導(dǎo)向下，將合理拓展好上海本土、長(zhǎng)三角區(qū)域的重點(diǎn)項(xiàng)目，通過城市準(zhǔn)入實(shí)現(xiàn)合理的長(zhǎng)期布局?！?/p>