本報記者 王 　鶴

　　見習(xí)記者 馮雨瑤

　　短短一個月時間，重慶本地的中小型房企財信發(fā)展（000838）已先后發(fā)布兩則公告，擬拓展物業(yè)業(yè)務(wù)。7月12日，財信發(fā)展發(fā)布公告稱，擬5.8億元收購財信智服100%股權(quán)。此前的6月11日，財信發(fā)展曾發(fā)布公告表示，擬1.98億元收購安徽誠和物業(yè)100%股權(quán)。

　　財信發(fā)展連續(xù)收購物業(yè)標(biāo)的，恰恰是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對新環(huán)境調(diào)整業(yè)務(wù)重心的一個縮影?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，TOP30上市房企均在不同程度布局物業(yè)管理市場。當(dāng)前房地產(chǎn)市場已由增量時代邁入存量時代，日漸趨緊的政策環(huán)境在倒逼房企轉(zhuǎn)換發(fā)展思路，尋求新的盈利增長點。

　　“類似收購說明房企對物業(yè)管理市場的認(rèn)可。目前來看，物業(yè)管理或物業(yè)經(jīng)營領(lǐng)域確實是吸引房企或各類社會資本投資布局的一大方向?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺、各線城市住房需求分化，是財信發(fā)展布局物業(yè)管理的主要原因。公司在公告中稱，受多重因素影響，公司面臨新的挑戰(zhàn)，亟需找到發(fā)展突破口。

　　財信發(fā)展主營房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)，同時兼有環(huán)保業(yè)務(wù)，2020年實現(xiàn)簽約銷售額70.67億元。2021年一季度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入5.01億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損2986.95萬元。

　　正是這樣一家銷售規(guī)模不及百億元的中小型房企，如今和其他房地產(chǎn)市場參與者一樣，在存量時代面臨政策環(huán)境趨緊的壓力。

　　自“三道紅線”和貸款集中度相關(guān)政策出臺后，房企融資、供需兩端持續(xù)收緊。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2021年上半年，100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，創(chuàng)2018年以來最低水平。與此同時，房地產(chǎn)貸款增速也持續(xù)下降，監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示，截至2021年4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長10.5%，增速創(chuàng)8年來新低，2021年以來持續(xù)低于各項貸款增速。

　　在政策持續(xù)收緊下，中型房企的融資規(guī)模下降最為明顯?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP31-50的房企今年上半年融資規(guī)模同比減少53.50%至922億元；TOP11-30規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度最小，為23.48%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，TOP31-50房企融資規(guī)模減少一半，主要是因為降杠桿的需要。這類企業(yè)在“踩線”后停止擴(kuò)張，降負(fù)債、抓回款成了他們的唯一選擇。

　　“整個行業(yè)面臨‘三道紅線’的監(jiān)管壓力。對中小房企來說，當(dāng)前行業(yè)集中度逐漸提升，房企之間競爭加劇，留給其發(fā)展的空間越來越小。融資受到嚴(yán)格限制，擴(kuò)張步伐也將被迫放緩?！敝T葛找房分析師陳霄對記者表示。

　　房企競相布局物管市場

　　面對趨緊的政策環(huán)境，邁入存量時代的房企亟需挖掘新的盈利增長點。

　　對于此次入局物業(yè)管理市場，財信發(fā)展在公告中指出，自2014年開始物管行業(yè)進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段，行業(yè)集中度持續(xù)提升，增值服務(wù)開始多樣化。另外，相關(guān)政策的出臺為物管行業(yè)的發(fā)展提供了利好支持。2021年3月份，“十四五”規(guī)劃發(fā)布，養(yǎng)老、托育、家政等多經(jīng)類業(yè)務(wù)、智慧社區(qū)、城市治理等熱點領(lǐng)域再次被提及，物管行業(yè)的發(fā)展方向日漸清晰。中國指數(shù)院預(yù)計，到2022年，全國基礎(chǔ)物業(yè)管理市場規(guī)模約為1.2萬億元。

　　物管行業(yè)正在成為新的風(fēng)口，房企紛紛加大布局力度。據(jù)了解，龍頭上市房企均在不同程度布局物業(yè)管理市場。自去年下半年以來，房企分拆物業(yè)板塊上市也拉開帷幕。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年下半年，物業(yè)公司上市數(shù)量達(dá)到14家。其中，僅僅2020年四季度，就有11家物業(yè)公司上市。恒大物業(yè)、華潤萬象生活等物業(yè)巨頭選擇登陸港交所。

　　談及房企在物管行業(yè)的未來發(fā)展趨勢，嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示：“關(guān)鍵要看物管行業(yè)日后會形成什么樣的新格局或新的競爭模式。目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)需要一些新的投資和經(jīng)營模式，否則經(jīng)營壓力還是很大。從實際發(fā)展進(jìn)程來看，房地產(chǎn)企業(yè)還需在互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)字化等技術(shù)方面進(jìn)行一些創(chuàng)新。”