出品｜搜狐財經(jīng)

　　作者｜吳亞

　　中國物業(yè)賽道上有了新故事，主角是陽光城（000671）(SZ:000671)旗下已于今年6月向港交所提交了招股書的物業(yè)公司上海陽光智博生活服務(wù)集團(tuán)股份有限公司(簡稱“陽光智博”)和萬科旗下的萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（簡稱“萬物云”）。

　　8月4日晚間，陽光城披露與《萬物云簽署意向合作框架協(xié)議的提示性公告》，陽光智博以換股且不涉及現(xiàn)金交易的方式，獲得萬物云4.8%股份。

　　交易完成后，陽光智博還可繼續(xù)以公允價格投資增持萬物云，將持股比例提升至5％以上，而陽光智博100%股權(quán)將轉(zhuǎn)交到萬物云手中。除換股外，框架協(xié)議還涉及雙方新設(shè)合資公司、品牌及服務(wù)保障及其他戰(zhàn)略合作等內(nèi)容。

　　截至目前，陽光城仍是少數(shù)頭部陣營中物業(yè)板塊未上市的地產(chǎn)公司，而萬物云則是物業(yè)行業(yè)工人公認(rèn)的標(biāo)桿企業(yè)。此前，萬科董事會主席郁亮曾明確表示“萬物云肯定會上市，只是時間待定”。

　　雙方的此番牽手看點不少，不過，陽光城也在公告中強調(diào)，“前述合作框架協(xié)議僅為意向協(xié)議，具體合作項目及相關(guān)事宜存在不確定性。”

　　陽光智博全體股東換取萬物云4.8%股份

　　“換股”是雙方合作的核心，陽光智博全體股東擬將其持有的公司100%股權(quán)戰(zhàn)略投資萬物云，以獲得后者4.8%股權(quán)。即萬物云在現(xiàn)有股權(quán)的基礎(chǔ)上向陽光智博全體股東增發(fā)4.8%的股份，陽光智博全體股東按照其各自的持股比例進(jìn)行換股。

　　不僅如此，在交易完成后，陽光智博還可繼續(xù)以公允價格投資增持萬物云，將持股比例提升至5%以上。

　　當(dāng)下之中國物業(yè)賽道競爭日趨劇烈，伴隨著物企之間的各種合作也并不少見。今年就曾有藍(lán)光嘉寶服務(wù)(HK:02606)被碧桂園服務(wù)(HK:06098)以54.32億元收購71.17%股權(quán)、并私有化擬8月19日于聯(lián)交所退市，成為中國物業(yè)史上“史詩級”的并購案。

　　但與常規(guī)的收并購不同，陽光城于公告中表示，“本次交易為資產(chǎn)換股，不涉及現(xiàn)金交易?！?縱觀中國物業(yè)史，雙方此次交易不免讓人聯(lián)想到了2017年時，雅生活服務(wù)(HK:03319)與綠地物業(yè)之間的交易，其為雅居樂集團(tuán)(HK:03383)旗下物業(yè)公司，2018年2月在港上市。

　　2017年6月，雅居樂物業(yè)（雅生活前身）以10億元的價格收購綠地物業(yè)100%權(quán)益；并簽訂后續(xù)協(xié)議，成為后者母公司綠地控股（600606）(SH:600606)的優(yōu)先級物業(yè)合作商，且未來5年綠地物業(yè)每年將為其提供最多1000萬平方米物業(yè)服務(wù)面積及其他方面支持。

　　兩個月后，雙方又達(dá)成深層次戰(zhàn)略合作關(guān)系。綠地控股10億元戰(zhàn)略入股雅居樂物業(yè)，取得后者20%股份，成為后者長期戰(zhàn)略性股東。這10億元正好與前次收購抵消，綠地物業(yè)完成了換股。

　　本次合作雙方各取所需，雅居樂物業(yè)成為了中國物業(yè)管理行業(yè)同時擁有兩大中國一線地產(chǎn)商作為股東背書的物企，對其2018年成功上市也頗有助力。

　　綠地集團(tuán)則留出精力推動自身基建、金融等多元化業(yè)務(wù)板塊發(fā)展，今年7月5日，綠地控股與雅生活再簽補充協(xié)議，新增三年物業(yè)服務(wù)合作且綠地控股繼續(xù)將雅生活作為戰(zhàn)略優(yōu)先級物業(yè)合作商，并承諾將提供1500萬平物管面積。

　　陽光智博和萬物云之間的換股交易細(xì)節(jié)與前述交易頗為相似，不同之處在于，陽光智博是一家已經(jīng)向港交所遞交了招股書，擬從陽光城中分拆、單獨上市沖物企。

　　業(yè)內(nèi)人士：陽光智博單獨IPO計劃或終止

　　此番雙方合作，又是否會影響陽光智博的單獨上市進(jìn)展？陽光城并未在公告中回答這一問題，也未有公告回應(yīng)。

　　搜狐財經(jīng)查詢港交所網(wǎng)站，截止發(fā)稿，陽光智博于6月11日提交的首版招股書，狀態(tài)為“處理中”。

　　招股書顯示，2018年-2020年，陽光智博的收入由1.56億元增長至13.72億元，凈利潤由0.78億元增至1.73億元，復(fù)合年增長率106.42、30.41%；毛利率略有下滑，由42.6%降至32.3%，但仍在行業(yè)較高水平。

　　陽光智博通過兩個業(yè)務(wù)板塊提供多元化的服務(wù)，即物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)?；蛴捎谀腹娟柟獬亲猿稚虡I(yè)并不多，且2019年1月，陽光城住宅物業(yè)管理公司才正式并入陽光智博。因此，前者為其主要收入來源，2020年營收11.86億元、營收占比86.5%。

　　作為陽光城的附屬公司，陽光智博對母公司存在業(yè)績依賴。過往三年，為母公司提供服務(wù)所產(chǎn)生的收入占總營收的43.7%、31.8%與33.7%。此外，近兩年，陽光智博超過八成收入均由物業(yè)管理服務(wù)貢獻(xiàn)。

　　截至2020年末，陽光智博在管總建筑面積3020萬平方米、合同總建筑面積為6710萬平方米。根據(jù)克而瑞發(fā)布物企榜單，同期在管面積達(dá)到3000萬平方米以上的物業(yè)企業(yè)共60家。陽光智博在管理面積上并不算頭部物企，目前與越秀、新力的物業(yè)在管面積在同一梯隊。

　　為擴(kuò)充業(yè)務(wù)，陽光智博還曾于上市前夕訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，入股必勝榮物業(yè)管理60%股權(quán)等三家公司，花費0.7億元。

　　股權(quán)方面，陽光智博由陽光城與其全資子公司陽光房地產(chǎn)合計持股72.39%；陽光城大股【東陽光(600673)、股吧】（600673）控股的兩家全資子公司、分別持股2.47%、 0.55%；余下的24.59%則由員工持股平臺持有。

　　8月5日陽光城披露的公告顯示，2021年1月-5月，陽光智博營收7.81億元、凈利潤10.08億元。

　　做好一切準(zhǔn)備的陽光智博，突然牽手了萬物云，影響幾何？在搜狐次財經(jīng)采訪的多位業(yè)內(nèi)人士看來，“以已披露的合作協(xié)議來看，如若雙方合作進(jìn)展順利的話，不排除陽光智博后續(xù)取消單獨IPO計劃?！?/p>

　　且一值得注意的細(xì)節(jié)是，陽光城公告中，似也透露出此等信號。公告顯示，陽光城將與萬物云共同設(shè)立4 家合資公司，用以分別承接陽光城及其相關(guān)方2021年后新增住宅物業(yè)、學(xué)校醫(yī)院物業(yè)、商寫物業(yè)與社商管理項目；且陽光城將根據(jù)約定向上述合資公司交付增量項目，其持有的該合資公司的股權(quán)未來將擁有與萬物云繼續(xù)交易的可能性。

　　據(jù)披露，該合資公司成立初期萬物云及/或其指定主體持股 75%，陽光城持股25%。在滿足一定條件后，持股比例為萬物云60%；陽光智博20%；通過股權(quán)激勵的方式產(chǎn)生的激勵對象 20%。

　　換言之，作為陽光城關(guān)聯(lián)方的陽光智博后續(xù)命運，或已被安排。還有一不容忽視的大背景則是：作為萬科旗下物業(yè)公司的萬物云，也是一家確定要上市的企業(yè)。

　　萬物云的前身為萬科物業(yè)，歷史可追溯到1990年，隨后萬科物業(yè)加“戴德梁行”又誕生了“萬物梁行”、萬科物業(yè)加“城市服務(wù)”誕生了“萬物云城”等多個品牌，去年10月更名為萬物云。

　　2017-2019年，萬科物業(yè)營收分別為71.26億元、97.95億元、127億元，復(fù)合年增長率21.24%。直到2020年年報，萬科首次以萬物云為主體，披露其物業(yè)收入。報告期內(nèi)，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入182.04億元，同比增長27.36%；年末累計在管面積5.6億平方米，一半來自于萬科以外的項目。

　　2018年12月郁亮曾公開表示，要刻意讓萬科物業(yè)與資本市場保持距離，“怕資本市場把我們引導(dǎo)壞了”；但他也稱，“不能以一個傳統(tǒng)物業(yè)公司的模式上市，需要等到萬科物業(yè)具備千億級的市值后才會考慮?！?/p>

　　2020年10月，在一場媒體交流會上，郁亮改口稱，“我們（萬物云）一定會上市，接受市場考驗，這是基本策略?！逼溥€稱，不能在資本的熱潮下迷失了初心，目前要思考的是做好產(chǎn)品、好服務(wù)。

　　今年5月，物云CEO朱保全公開表示，“萬物云不以物業(yè)公司的概念上市”。彼時，萬物云發(fā)布了安防機(jī)電服務(wù)品牌“萬御安防”，業(yè)務(wù)板塊再拓展。

　　且今年5月，由萬物云作為戰(zhàn)略股東和科技服務(wù)商的升龍投資集團(tuán)旗下物業(yè)公司河南升龍物業(yè)管理有限公司，傳出赴港上市消息。朱保全就曾表示，萬物云將支持其上市，這被市場解讀為萬物云推出首個上市“試驗品”。

　　如此看來，縱使日后陽光智博真取消單獨上市計劃，被“合并”的它也仍有搭著萬物云這艘大船“曲線”實現(xiàn)上市的機(jī)會。

　　雙方共同發(fā)力物業(yè)服務(wù)等多個領(lǐng)域

　　雖然“換股”之后被“合并”，但陽光智博也未喪失自身的“獨立性”。公告顯示，本次交易后，陽光智博可保留“陽光智博”品牌，同時合資公司可與萬物云共設(shè)新品牌，對于新增項目，合資公司可根據(jù)項目定位選擇使用的品牌。

　　這筆交易也透露出整合背后，雙方著眼于未來的考量。雙方將開展其他戰(zhàn)略合作，包括智慧建造、社區(qū)商業(yè)與投資等方面，將分別以成立合資公司等方式承接或落地項目（其中智慧建造由陽光城并表），并由雙方及其關(guān)聯(lián)公司將繼續(xù)開放資源，提供同等條件下的最優(yōu)條款，以促成雙方或其關(guān)聯(lián)公司后續(xù)戰(zhàn)略合作落地。

　　這無疑將構(gòu)建雙方長期競爭優(yōu)勢，值得注意的是，關(guān)于由陽光城并表的智慧建造項目，或指陽光城旗下的家裝業(yè)務(wù)平臺――夢享家。

　　夢享家是陽光城孵化出來全新的業(yè)務(wù)，致力于為城市家庭提供一站式全周期的家裝與居家整合服務(wù)。運營主體為上海夢享家企業(yè)發(fā)展有限公司，成立于2019年7月；2020年7月，陽光天地商業(yè)管理有限公司（陽光城全資子公司）退出投資企業(yè)上海夢享家，陽光城進(jìn)入目前為全資控股。今年3月5日，陽光城還在公司內(nèi)部單獨設(shè)立夢享家事業(yè)部。

　　雖然地產(chǎn)公司搞家裝業(yè)務(wù)并不是一個新鮮事，但對于陽光城而言，這是其多元化業(yè)務(wù)中的一環(huán)，更是一個新賽道。因萬物云與傳統(tǒng)物業(yè)公司不同的特性，與其戰(zhàn)略合作，意味著夢享家將獲萬物云包括客戶流量、宣傳推廣等平臺化的賦能。

　　公告還稱，此次換股，陽光城的凈利潤和凈資產(chǎn)規(guī)模有望取得較大的增幅。陽光城1995年始創(chuàng)于福州，2002年借殼上市公司石獅新發(fā)完成重組上市。

　　從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，陽光城的控股股東為陽光集團(tuán)股份有限公司，直接持股18.64%，公司實際控制人是吳潔，其為陽光集團(tuán)創(chuàng)始人林騰蛟的嫂子。

　　2015年-2020年，陽光城銷售額從310億元增至2180億元。2021年銷售額目標(biāo)為2200億元，增速僅0.9%。

　　自2020年9月引戰(zhàn)“泰康系”成為公司二股東注入資金34億，“十年對賭”千億凈利潤后，陽光城便開始策略轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，確保利潤安全的實現(xiàn)和完成對賭。

　　截止今年6月末，陽光城實現(xiàn)銷售額1013.16億元，同比增長12.56%，年度目標(biāo)完成率46.05%。而中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，32家房企目標(biāo)完成率均值為50.5%。