2021年7月，我愛我家（000560）北京區(qū)域住房租賃交易量同環(huán)比雙升，交易量創(chuàng)自2017年以來(lái)歷史新高，畢業(yè)季紅利明顯。租金價(jià)格較上月持續(xù)小幅回升，但套均租金仍低于2019年同期。畢業(yè)旺季過后，未來(lái)短期內(nèi)市場(chǎng)將穩(wěn)步回落。

　　7月交易量好于近兩年同期

　　創(chuàng)2017年以來(lái)歷史新高

　　2021年7月，我愛我家北京區(qū)域住房租賃交易量環(huán)比增長(zhǎng)1.7%，7月交易量明顯高于近兩年同期水平。因畢業(yè)季影響，7月北京區(qū)域住房租賃交易量創(chuàng)自2017年以來(lái)歷史新高，畢業(yè)旺季紅利明顯。

　　平米租金持續(xù)小幅回升

　　套均租金低于2019年同期

　　2021年7月我愛我家北京區(qū)域的整租交易中，每平米的平均租金環(huán)比上漲3.0%，較2019年7月上漲2.5%；每套的平均租金環(huán)比上漲2.5%，較2019年7月下跌1.3%。

　　從我愛我家交易數(shù)據(jù)來(lái)看，受畢業(yè)季影響，交易量明顯增加，北京區(qū)域租金上行動(dòng)力加大，7月平米租金環(huán)比持續(xù)小幅回升，且同比2020年7月有一定的提升，但套均租金仍不及2019年同期水平。

　　新增房客比持續(xù)微收窄

　　供需矛盾加大

　　2021年7月我愛我家北京區(qū)域住房租賃市場(chǎng)新增房客比為0.12，較6月收窄0.01，新增市場(chǎng)供不應(yīng)求趨勢(shì)比上月略有加大。7月帶看量環(huán)比略降2.8%，同比增長(zhǎng)70.9%。本月北京區(qū)域住房租賃市場(chǎng)新增房源量、新增客源量較上月均有一定幅度的提升，房客比持續(xù)微收窄，供需矛盾加大，租金上行動(dòng)力仍存。

　　大戶型、高品質(zhì)住房租賃需求日益提升

　　2021年7月我愛我家北京區(qū)域的住房租賃交易中，合同月租金段占比排名前三位的依次是2000-4000元、4000-6000元、6000-8000元，占比分別為38.3%、22.6%、18.9%。與上月相比，本月8000元以上租金段支出占比擴(kuò)大2.5個(gè)百分點(diǎn)；2000元以下、2000-4000元、4000-6000元占比分別下滑0.8個(gè)百分點(diǎn)、1.0個(gè)百分點(diǎn)、1.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　整體上北京租客月租金支出集中在2000-8000元，合計(jì)占比79.8%，比上月下滑0.7個(gè)百分點(diǎn)。本月8000元以上高位租金段的客戶明顯增多，6000元以下中低租金段的客戶則下降明顯，自今年2月以來(lái)租金支出4000-6000元的租客占比持續(xù)收窄。由此可見，當(dāng)前北京區(qū)域租賃市場(chǎng)高租金價(jià)位的住房租賃需求持續(xù)在提升，與之對(duì)應(yīng)的則是租客對(duì)大戶型、高品質(zhì)住房租賃需求的提升。

　　中端戶型需求占據(jù)租賃市場(chǎng)的半壁江山

　　2021年7月我愛我家北京區(qū)域的整租交易中，兩居室市場(chǎng)占比最高，達(dá)到52.5%，較上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；其次是一居室，交易占比37.9%，較上月下滑0.5個(gè)百分點(diǎn)；三居室、四居及以上戶型占比基本與上月持平。本月，租賃戶型結(jié)構(gòu)整體較穩(wěn)定。自今年2月以來(lái)北京區(qū)域住房租賃市場(chǎng)兩居室占比超過50%，中端戶型需求占據(jù)租賃市場(chǎng)的半壁江山，且整體呈持續(xù)上升趨勢(shì)。

　　20-30歲主力客群的租賃需求明顯下滑

　　2021年7月我愛我家北京區(qū)域租賃客戶中，年齡區(qū)間占比排名前三的分別為：25-30歲人群占30.1%，較上月下滑2.9個(gè)百分點(diǎn)；30-35歲人群占20.1%，較上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；20-25歲人群占17.4%，較上月下滑2.3個(gè)百分點(diǎn)。本月35-45歲租客占比較6月擴(kuò)大4.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　綜合來(lái)看，北京區(qū)域租賃客群主要集中在20-35歲，占比達(dá)到67.7%，但較上月下滑5.1個(gè)百分點(diǎn)，且主要集中在20-30歲年齡區(qū)間，而35-45歲租客占比明顯提升。由此可見，本月北京區(qū)域主力客群的租賃需求明顯下降，大齡租客的租賃需求有所增加。

　　我愛我家研究院分析表示，7月，受畢業(yè)季影響，北京住房租賃市場(chǎng)的交易量同環(huán)比雙升，交易量、新增客源量等需求指標(biāo)均創(chuàng)近兩年新高，新增市場(chǎng)供需矛盾持續(xù)加大。隨著交易量的增長(zhǎng)，全市整租平米租金同環(huán)比雙升，但套均租金仍低于2019年同期水平。

　　8月，隨著畢業(yè)季租賃高峰期過后，北京區(qū)域住房租賃市場(chǎng)活躍度較7月將有所下降，短期內(nèi)租賃需求將穩(wěn)步回落。預(yù)計(jì)8月北京區(qū)域住房租賃市場(chǎng)交易量將開始轉(zhuǎn)向下行，但由于部分大中專畢業(yè)生的滯后租賃需求，交易量下行幅度不會(huì)很大。隨著市場(chǎng)的回落，部分區(qū)域租金價(jià)格或有所下降，整體租金或與7月持平。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，隨著交易量的下行，整體租金將有所回落，租金水平基本保持在2019年同期水平。