自2008年次貸危機(jī)以來，“房企一哥”近13年首現(xiàn)業(yè)績下滑。

　　8月29日晚間，萬科披露2021年半年報，上半年凈利潤同比下滑11.7%。受此影響，萬科A股價8月30日大跌超7%。

　　對于這一業(yè)績表現(xiàn)，萬科總裁祝九勝在8月30日舉行的業(yè)績說明會上表示，萬科不會把規(guī)模和速度當(dāng)成唯一的目標(biāo)來看待，會在規(guī)模和效益之間、短期和長期之間、風(fēng)險和收益之間權(quán)衡。

　　穩(wěn)字當(dāng)頭 轉(zhuǎn)型信心依然堅定

　　半年報顯示，萬科上半年實(shí)現(xiàn)營收1671.1億元，同比增長14.2%；但受報告期結(jié)算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤率下降影響，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤110.5億元，同比下降11.7%。

　　翻閱過往的半年報及年報發(fā)現(xiàn)，萬科在過去12年間，業(yè)績一直保持穩(wěn)健增長。而上一次出現(xiàn)業(yè)績下滑，還是2008年次貸危機(jī)期間。

　　面對這樣的一份“成績單”，祝九勝在業(yè)績推介會上坦言：“心情很忐忑，但忐忑之余，也不能忘掉立志長期成為‘好學(xué)生’的定位和志向?！?/p>

　　對于凈利下降的原因，祝九勝總結(jié)為三方面：一是銷售規(guī)模增長有限；二是毛利率下降稍快；三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的效果還沒有真正體現(xiàn)出來。

　　祝九勝表示，首現(xiàn)，萬科近幾年開發(fā)業(yè)務(wù)銷售增速相對有限，上半年結(jié)算收入增長11.9%，跟同行相比處于較低水平。其次，公司開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤率處于下降狀態(tài)。近年來公司所銷售的產(chǎn)品中，地價占售價的比例明顯上升，從2017年到2020年，地售比提高17個百分點(diǎn)左右，會逐步體現(xiàn)到以后的結(jié)算收入和結(jié)算利潤上。今年跟去年同期相比，公司上半年的毛利率從稅后的24%降到了18%。綜上，公司的銷售增長對毛利下降的對沖是有限的，不足以對沖利潤率的下滑。

　　祝九勝還表示，萬科的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)效果還沒有真正體現(xiàn)出來，還需要時間。萬科從2014年開始逐步從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重。服務(wù)、經(jīng)營業(yè)務(wù)的邏輯，與開發(fā)的邏輯不同。而且公司還有很多投資不動產(chǎn)的業(yè)務(wù)，這部分由于采取了穩(wěn)健的會計政策，按歷史成本計價，不光價值未重估，而且每年會有折舊和攤銷，累計的影響也會相對較大。

　　對于萬科長期的增長邏輯，祝九勝表示，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，過多地追求規(guī)模、速度為導(dǎo)向的線性思維恐怕難以為繼。對萬科而言，除了自己獨(dú)立思考以外，也向優(yōu)秀的同行借鑒學(xué)習(xí)。公司不會把規(guī)模和速度當(dāng)成唯一的目標(biāo)來看待，會在規(guī)模和效益之間、短期和長期之間、風(fēng)險和收益之間權(quán)衡。

　　手握1952億現(xiàn)金

　　今后融資將保持克制

　　雖然凈利罕見下滑，但萬科的財務(wù)狀況依然保持了一貫的穩(wěn)健。按照“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)，上半年萬科成為“綠檔”房企。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，萬科持有貨幣現(xiàn)金1952.2億元，扣除預(yù)售監(jiān)管資金和受限資金的現(xiàn)金短債比為1.67倍；凈負(fù)債率20.2%，連續(xù)20年低于40%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率69.7%。

　　截至6月底，萬科的綜合融資成本為4.27%，同比下降32個基點(diǎn)。國際三大評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)分別維持萬科“BBB+”“Baa1”“BBB+”的信用評級，評級展望均為“穩(wěn)定”。

　　萬科財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華表示，整個房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿是大趨勢。今年以來融資環(huán)境仍在持續(xù)收緊，金融機(jī)構(gòu)在房企的融資上更加謹(jǐn)慎。萬科上半年融資方式主要是“借新還舊”，下半年融資總量仍會保持克制。

　　對于今年以來持續(xù)走弱的股價表現(xiàn)，萬科董事會秘書朱旭表示，萬科的事業(yè)合伙人也是公司的股東，事業(yè)合伙人跟各位股東都是感同身受的。萬科此前已經(jīng)在股東大會上申請獲得了一般性授權(quán)，就是為了需要維護(hù)市場價值的時候，可以回購股票。股價下跌受到很多因素影響，但最終還是要看公司能不能為股東創(chuàng)造長期價值，管理層也會為此一直努力。

　　朱旭表示，萬科維護(hù)市場價值有兩個底線：一是股價跌破了每股凈資產(chǎn)，二是連續(xù)20個交易日股價跌幅超過30%。一旦觸發(fā)這兩個條件中的一個，公司會立即啟動回購機(jī)制。

　　回應(yīng)市場熱點(diǎn)：

　　會做有利于行業(yè)的事

　　近期，網(wǎng)上盛傳萬科接盤恒大相關(guān)項(xiàng)目。對此，祝九勝首次回應(yīng)稱：“恒大和我們過往就有一些項(xiàng)目層面的合作，最近這幾個月確實(shí)也有過接觸和探討，但目前沒有實(shí)質(zhì)性的更多合作?！?/p>

　　對于外界關(guān)注的萬科戰(zhàn)投泰禾的進(jìn)展，祝九勝表示，“我們一直有一個工作組跟他們保持密切聯(lián)系，幫他們把關(guān)一些專業(yè)問題，給他們一些建議。如果能符合此前約定的條件，我們?nèi)匀粫募s。”

　　針對外界關(guān)注的其他并購熱點(diǎn)事件，祝九勝回應(yīng)稱：“藍(lán)光地產(chǎn)方面，我們確實(shí)有項(xiàng)目層面的收并購。我們收了藍(lán)光的3個項(xiàng)目，都處于一個正常的開發(fā)節(jié)奏當(dāng)中。華夏幸福（600340）最近這一年多，沒有總對總層面接觸的項(xiàng)目談判和合作?！?/p>

　　“對于并購問題，近期外界關(guān)于我們的傳聞比較多。我們覺得應(yīng)該去做一些有利于整個行業(yè)的事?！弊＞艅俦硎荆瑹o論是什么樣的同行，萬科都有過不同的接觸和合作，萬科所有的項(xiàng)目，如果按個數(shù)來計算大概七成有合作；按金額來計算大概八成有合作。在管理紅利時代，公司需要更多的金融合作方、土地合作方、同行合作方，也需要優(yōu)秀的總包單位、優(yōu)秀的供應(yīng)商，一起為終端客戶打造好產(chǎn)品和好服務(wù)。