盡管，大部分房企上半年公布的業(yè)績(jī)頗為理想，但市場(chǎng)卻已經(jīng)在預(yù)警“寒冬”將臨的信號(hào)。

　　克而瑞監(jiān)測(cè)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局七月的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)顯示，7月商品房銷售規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新低，銷售面積和金額環(huán)比分別下降42%和40%，較2020年同期下降8.5%，同比于年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)；較2019年同期持平僅增0.1%。另外，7月房屋新增施工面積和新開工面積分別環(huán)比下降47%和34%，較過去兩年同期分別下降21.5%和12.6%。

　　充裕的現(xiàn)金流，以及壓低對(duì)負(fù)債的依賴，已經(jīng)成為房企防御市場(chǎng)可能“冬天”的最主要手段。對(duì)比龍頭房企上半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，中南建設(shè)（000961）的表現(xiàn)尤為出色。如果“冬天”真會(huì)來襲，中南建設(shè)一定是在A股中抗寒能力最強(qiáng)企業(yè)中的一家。

　　砍負(fù)債：中南建設(shè)有點(diǎn)狠

　　半年報(bào)顯示，截至2021年6月末，中南建設(shè)有息負(fù)債（含期末應(yīng)付利息）767.6億元，比2020年末減少31.5億元，有息負(fù)債與年度經(jīng)營(yíng)規(guī)模比值進(jìn)一步在行業(yè)保持最低位置。

　　有息負(fù)債的總降幅達(dá)到接近4%，這在上市房企中頗為少見。

　　自從去年三條紅線發(fā)布開始，各家開發(fā)商紛紛降低凈負(fù)債率，以滿足監(jiān)管層的負(fù)債率要求。但多數(shù)房企并沒有直接減有息負(fù)債規(guī)模，而是通過增加少數(shù)股東權(quán)益來調(diào)低凈負(fù)債率。以德信中國(guó)為例，少數(shù)股東權(quán)益占比由64.81%升至70.26%；旭輝控股的少數(shù)股東權(quán)益則由52.67%升至60.09%；即使像保利地產(chǎn)（600048）這樣不差錢的央企，少數(shù)股東權(quán)益也從去年末的32.41%升至37.42%。

　　除了擴(kuò)大少數(shù)股東權(quán)益外，將報(bào)表內(nèi)的高負(fù)債項(xiàng)目，轉(zhuǎn)移到了表外。

　　這些做法雖然降低了監(jiān)管層對(duì)房企凈負(fù)債率的要求，卻沒有實(shí)質(zhì)性的降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是后一種方式，由于很多企業(yè)仍然對(duì)表外項(xiàng)目的債務(wù)提供擔(dān)保，所以實(shí)質(zhì)性的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并沒有真正降低。

　　至于通過擴(kuò)大少數(shù)股東增加權(quán)益的做法，雖然短時(shí)間可以降低負(fù)債率。但未來卻會(huì)減少股東收益，減少股東的實(shí)際分紅。

　　但是，為了保持銷售規(guī)模的增速，開發(fā)商們普遍不愿意主動(dòng)減少有息負(fù)債的總規(guī)模。

　　對(duì)此，中南建設(shè)卻選擇了砍有息負(fù)債，而不是大幅增加少數(shù)股東權(quán)益。半年業(yè)績(jī)顯示，由去年末的少數(shù)股東權(quán)益占凈資產(chǎn)比重由40.73%增加至45.52%，控股股東權(quán)益仍然超過50%，在民營(yíng)房企中是鮮見的。

　　中南建設(shè)董事、總經(jīng)理陳昱含認(rèn)為，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從百米沖刺賽跑變成馬拉松，“更講究配速，更講究自我的節(jié)奏，也有可能是階段性的領(lǐng)跑或者階段性的做跟隨的策略，也有不被對(duì)方對(duì)手干擾的能力，其實(shí)這恰恰是一種長(zhǎng)期主義的能力。中南的態(tài)度是審慎經(jīng)營(yíng)，而且是長(zhǎng)期主義的整體導(dǎo)向?！?/p>

　　在這一觀念下，速度讓位于更謹(jǐn)慎的經(jīng)營(yíng)。不僅凈負(fù)債率明顯下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)也更為健康。

　　截止2021年6月末，中南建設(shè)凈負(fù)債率95.27%，比2020年末下降2.00個(gè)百分點(diǎn)；扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比1.03；剔除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率77.42%，較年初降低1.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債209.0億元，比2020年末減少24.7億元，占全部有息負(fù)債比值27.23%，較2020年末下降2.02個(gè)百分比。有息資產(chǎn)負(fù)債率20.58%，較年初下降1.66個(gè)百分點(diǎn)。

　　行業(yè)中少見的現(xiàn)金奶牛

　　敢于持續(xù)減少有息負(fù)債，和公司充裕的現(xiàn)金流有關(guān)。

　　今年上半年，中南建設(shè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的3.6倍，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~24.1億元，同比增18.55%，連續(xù)四年保持正值。貨幣資金余額269.7億元，為一年以內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的1.29倍，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額215.5億元，同比增加9.96%。

　　對(duì)于一家以銷售物業(yè)為主的開發(fā)商來說，持續(xù)實(shí)現(xiàn)如此穩(wěn)定的現(xiàn)金流盈余并非易事，在過往幾年連續(xù)保持營(yíng)收、銷售額高速增長(zhǎng)的情況下，還能保持連續(xù)四年保持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入，絕非易事。

　　即使像保利、金地這樣的老牌藍(lán)籌企業(yè)，又或者是像新城控股（601155）、世茂股份（600823）那樣持有大量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的開發(fā)商也無法做到。

　　這和中南建設(shè)一直保持自己的配速，不受其他選手影響有很大關(guān)聯(lián)。今年監(jiān)管層出臺(tái)新的規(guī)定，要求開發(fā)商拿地金額不得超過銷售額的40%。很少有人知道的是，早在幾年前，中南建設(shè)就已經(jīng)自覺提出了“限速令”，將拿地金額控制在銷售額的40%以內(nèi)。

　　因?yàn)樽銐蚩酥?，中南建設(shè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流一直好于同業(yè)，也是使公司有能力實(shí)打?qū)嵉乜池?fù)債。

　　協(xié)力優(yōu)勢(shì)：一般企業(yè)不具備

　　不過，大多數(shù)企業(yè)即使像中南建設(shè)那樣，控制拿地節(jié)奏，也難以持續(xù)取得現(xiàn)金流的凈流入。原因之一是建設(shè)“地產(chǎn)+建筑”的雙主業(yè)設(shè)置，增加了其在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下的抗風(fēng)險(xiǎn)性與規(guī)模增長(zhǎng)確定性。

　　今年上半年，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)了建筑板塊實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入、合同金額的雙重增長(zhǎng)，其中營(yíng)業(yè)收入113.5億元，同比增長(zhǎng)17.2%，新承接（中標(biāo)）項(xiàng)目合同總金額153.1億元，同比增長(zhǎng)3.3%，3億元以上項(xiàng)目17個(gè)，占新增合同額的53%。

　　中南建設(shè)的建筑業(yè)務(wù)緊密跟隨國(guó)家十四五戰(zhàn)略導(dǎo)向，在住房業(yè)務(wù)以外，大力開展公建、基建、交通等非房業(yè)務(wù)。報(bào)告期內(nèi)，中南建設(shè)建筑類業(yè)務(wù)未完工項(xiàng)目總造價(jià)742.3億元，其中公建、基建、交通等非房業(yè)務(wù)占比23.1%。

　　半年報(bào)顯示，中南建設(shè)總共1288.21億元合同負(fù)債中有超過29億元是預(yù)收的工程款，以及已結(jié)算未竣工的工程款項(xiàng)。

　　今年6月，滬深交易所全國(guó)首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs順利發(fā)行上市，總發(fā)行規(guī)模約314億元，投資人認(rèn)購(gòu)熱情較高。

　　中南建設(shè)的建筑業(yè)務(wù)也因此為公司開拓新的融資渠道，提供了可能。中南建設(shè)很早就在關(guān)注持續(xù)關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施REITs和未來更廣泛REITs相關(guān)的政策、應(yīng)用和探索。中南方面表示希望有機(jī)會(huì)能盡快參與試點(diǎn)，緊跟市場(chǎng)變化，不僅是被動(dòng)利用市場(chǎng)工具，也希望能為REITs的發(fā)展做出更多有價(jià)值的嘗試。

　　不過，建筑業(yè)務(wù)對(duì)中南建設(shè)的價(jià)值，絕非僅僅只是增加現(xiàn)金流入和提升融資能力。中南建設(shè)提出 “地產(chǎn)+建筑”雙主業(yè)、雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式夯實(shí)生產(chǎn)底盤，也是特色永續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。圍繞地產(chǎn)和建筑兩大主航道，中南進(jìn)行了完整上下游產(chǎn)業(yè)鏈布局，包括基礎(chǔ)和公共設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、住宅開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、實(shí)業(yè)投資、教育公益等若干業(yè)務(wù)板塊，這使中南建設(shè)在城鄉(xiāng)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域具有相當(dāng)潛力和特色。

　　除了已獲取南通 CBD、鹽城城南新區(qū)、海門城南新區(qū)等一、二級(jí)開發(fā)建設(shè)外，還進(jìn)一步獲取了海門足球小鎮(zhèn)、常樂張謇小鎮(zhèn)、南寧那馬項(xiàng)目、云南普洱項(xiàng)目等產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)及文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

　　未來聚焦國(guó)家十四五規(guī)劃期間面向都市圈發(fā)展、區(qū)域協(xié)同發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)等若干機(jī)遇，緊密圍繞地產(chǎn)開發(fā)和大基建領(lǐng)域，在集團(tuán)內(nèi)形成組織及業(yè)務(wù)合力，中南建設(shè)有能力獲得更多的業(yè)務(wù)。

　　特別是從第二批集中拍地開始，各地的土地出讓開始由“競(jìng)地價(jià)”轉(zhuǎn)向“競(jìng)品質(zhì)”。擁有產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢(shì)的中南建設(shè)有望以更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力低成本斬獲優(yōu)質(zhì)地塊。資料顯示，僅僅今年上半年，中南建設(shè)施工的工程就有九項(xiàng)獲得省級(jí)級(jí)別的優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)項(xiàng)，海門人民醫(yī)院二期更已經(jīng)申報(bào)了國(guó)家級(jí)的優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)。

　　由于獲得省部級(jí)工程獎(jiǎng)是很多地方衡量開發(fā)商品質(zhì)的一項(xiàng)重要評(píng)判原則?？梢韵嘁?，在未來的土地競(jìng)爭(zhēng)中，中南建設(shè)將有更多的優(yōu)勢(shì)。

　　結(jié)尾

　　克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，不僅房企銷售金額下降，融資額也開始收縮。

　　2021年7月100家典型房企的融資總量環(huán)比下降10.9%，同比下降47.0%。自2020年11月份以來，房企的單月融資已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月均呈現(xiàn)同比下降。

　　此前，甚至部分公司甚至已經(jīng)出現(xiàn)債券、商票的違約?！暗禺a(chǎn)冬天”并不是危言聳聽。在這樣的背景下，現(xiàn)金流良好，且儲(chǔ)存了大量現(xiàn)金的中南建設(shè)未來會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。而歷次的樓市調(diào)控中，資金足夠充裕的房企都有能力實(shí)現(xiàn)逆周期“抄底”，得到更好的收益。