如果五年前的地產(chǎn)同行們，有機會看到今年新城控股（601155）(SH601155)的半年業(yè)績，一定會因為沒有為跟隨新城，積極布局商業(yè)而懊悔。根據(jù)后者27日發(fā)布的半年報，上半年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入791.05億元，同比增長109.63%；歸屬于上市公司股東的凈利潤43.06億元，同比增長34.40%；扣非歸母凈利潤37.96億元，同比增長38.19%。

　　其中，商業(yè)板塊對業(yè)績整體的提升，作出了巨大的貢獻。截止今年6月30日，新城已經(jīng)實現(xiàn) 130 個大中城市、174 個綜合體項目的布局，吾悅廣場開業(yè)總面積達 950.67 萬平方米，同比增 長 62.06%。住和商業(yè)的雙輪驅(qū)動，進一步提升了新城控股的競爭優(yōu)勢，為公司保持業(yè)績的高增速，提供了重要機遇。

　　購物中心開業(yè)數(shù)量：已是上市公司中的第一名

　　7月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，上半年，社會消費品零售總額211904億元，同比增長23%。其中，除汽車以外的消費品零售額189997億元，增長22.2%。專家預(yù)計，下半年消費大概率會呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。

　　商務(wù)部部長王文濤表示，消費已經(jīng)多年成為我國經(jīng)濟增長第一推動力。下一步，商務(wù)部將順應(yīng)消費形勢，從提升傳統(tǒng)消費能級、加快培育新型消費、搭建消費升級平臺等多個方面出臺舉措，推動消費升級步伐不斷加快。

　　在這樣的背景下，擴大商業(yè)消費場景，提升消費品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營企業(yè)的價值開始釋放。

　　半年報的數(shù)據(jù)顯示，新城的商業(yè)實現(xiàn)租金收入 39.38億元，同比增長73%；出租率達 97.12%；客流總量達 4.96 億人次， 同比增長 117.81%；銷售總額達272.75 億元，同比增長 134.22%；會員人數(shù)達1237萬人，較2020 年末增長25.84%。

　　新城對商業(yè)地產(chǎn)市場前景的判斷是，國家提出以內(nèi)循環(huán)為主的雙循環(huán)戰(zhàn)略，國內(nèi)消費需求將會進一步釋放，作為重要供給端的 商業(yè)市場具有足夠的發(fā)展空間。承承擔購物、休閑、娛樂、社區(qū)聚集、飲食等多種功能的商業(yè)購物中心在 裝修設(shè)計、業(yè)態(tài)組合、品牌能級等方面相比舊有的百貨和街店更具產(chǎn)品優(yōu)勢，這也是商業(yè)購物中心在線上電商蠶食線下零售份額大背景下沖出重圍的關(guān)鍵。作為消費重要載體的大型商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)具有更為廣闊的發(fā)展空間。

　　半年報顯示，新城上半年已經(jīng)全面上線“綠洲計劃”一體化平臺，跨出數(shù)字化升級之路的第一步，構(gòu)建一個以互聯(lián)網(wǎng)思維為核心的大系統(tǒng)、大平臺，賦能產(chǎn)業(yè)鏈上下游、共建新的生態(tài) 模式、引領(lǐng)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級。

　　從環(huán)境品質(zhì)、經(jīng)營品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營能力等方面有序推動已開業(yè)運營的高能級 城市吾悅廣場的經(jīng)營提升，營運期吾悅廣場穩(wěn)定經(jīng)營，可同比項目日均客流、日均銷售均已超 2019 年水平。

　　商業(yè)運營從平臺運營思維逐漸轉(zhuǎn)變至深度運營思維，由簡單的雇租模式逐漸轉(zhuǎn)向為 “自營+聯(lián)營+租賃”相結(jié)合的創(chuàng)新合作方式，商業(yè)購物中心的收益將與品牌商家業(yè)績直接掛鉤，能夠以更開放、更靈活的方式與品牌商家開展合作。、

　　中信證券在近期研報中指出，新城控股商業(yè)運營全國化布局基本完成，開業(yè)商場數(shù)量位居上市公司第一名、行業(yè)第二名。同時，由于公司購物中心大部分為近幾年新開，加權(quán)平均開業(yè)年齡約為2年，預(yù)計同店平均仍能保持10%以上的年化收入增速，且銷售額、人流增長可能快于運營收入增長。

　　除了運營收入穩(wěn)步提升之外，新城控股還在持續(xù)加大商業(yè)拓展力度，上半年新獲取18座吾悅廣場，其中重資產(chǎn)13座。進入下半年，新城控股將持續(xù)迎來商業(yè)開業(yè)潮，向著全年新開業(yè)吾悅廣場30座、商業(yè)運營總收入85億元的目標穩(wěn)步邁進。

　　財務(wù)指標全面優(yōu)化

　　對新城控股來說，擁有行業(yè)第二數(shù)量的商場，并不僅僅有助于抓住境內(nèi)市場消費擴容、消費升級的風(fēng)口，更重要的是相比于深耕住宅開發(fā)的公司，公司在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)?；_發(fā)與運營方面具有一定優(yōu)勢，能夠持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　從上半年的情況看，商業(yè)已經(jīng)顯示出對新城控股整體財務(wù)的助力作用。

　　追求穩(wěn)健經(jīng)營的新城控股也致力于不斷優(yōu)化財務(wù)表現(xiàn)。截至報告期末，新手在手現(xiàn)金余額551.54億元，短期債務(wù)270億元，在手現(xiàn)金完全能夠覆蓋短期債務(wù)，現(xiàn)金短債比約1.44倍，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為75.45%；同時，凈負債率為60.48%,維持行業(yè)低位。

　　在強化現(xiàn)金管控的同時，堅決優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，持續(xù)拓寬融資資源和渠道的工作也得到順利開展。2月成功發(fā)行一筆4.04億美元的5.25年期無抵押固定利率債券，票面年息低至4.5%；6月底，發(fā)行一筆3億美元4.25年期綠色優(yōu)先票據(jù)，最終票面利率為4.625%，賬簿峰值認購超8倍。

　　借助商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模，新城也在推進工作。新城控股發(fā)布公告稱，正籌劃將通過境外控股子公司間接持有的、主要位于長三角區(qū)域和部分二線省會城市的9個商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在新加坡設(shè)立信托基金，再申請向相關(guān)投資者發(fā)行信托份額，以實現(xiàn)于新加坡證券交易所主板上市。

　　設(shè)立信托基金并上市，是對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全流程打通的一次探索嘗試，有利于公司拓展融資平臺并擴大投資者基礎(chǔ)，優(yōu)化公產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)；有利于促商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化運作，提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營能力，實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。

　　穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)，使得新城控股持續(xù)收獲資本市場的認可。今年1月，穆迪將新城發(fā)展及新城控股的企業(yè)家族評級（CFR）從“Ba2”調(diào)升至“Ba1”，同時，將新城控股現(xiàn)有票據(jù)的高級無擔保債務(wù)評級從“Ba2”調(diào)升至“Ba1”，將新城發(fā)展現(xiàn)有票據(jù)的高級無擔保債務(wù)評級從“Ba3”調(diào)升至“Ba2”。3月，標普將新城發(fā)展和新城控股的長期發(fā)行人信用評級從“BB”上調(diào)至“BB+”，展望“穩(wěn)定”，同時，標普確認新城控股的有擔保高級無抵押票據(jù)“BB”長期發(fā)行評級。

　　開拓優(yōu)質(zhì)土地的渠道更為多元

　　“十四五”規(guī)劃綱要明確，全面促進消費，培育建設(shè)國際消費中心城市。在這樣的背景下，很多城市都提出了培育消費中心的計劃，這給新城控股多渠道拓展優(yōu)質(zhì)土地創(chuàng)造了條件。

　　廣發(fā)證券在研報中指出，新城控股綜合體拿地模式具有較高性價比，以5月新增7幅綜合體項目為例，覆蓋天津、煙臺、淄博、宜賓等重點城市及三四線城市，平均地價僅2500元/平米，具備較高的地貨比優(yōu)勢。

　　上半年，新城控股積極把握市場機遇，于南京、天津、杭州、溫州、福州、南昌、常州等重點一二線及強三四線城市獲取項目，穩(wěn)步擴大土儲池。半年報顯示，上半年公司新增土地儲備共61幅，新增總建筑面積1831.61萬平米。依托綜合體拿地優(yōu)勢，新城控股上半年拿地平均樓面地價僅3419.75元/平方米。

　　相較于10825元/平米的上半年平均售價，上述新增土儲顯然能給新城帶來的更多的利潤空間。

　　在擴大土地儲備的同時，新城控股也在優(yōu)化納儲結(jié)構(gòu)，提高拿地城市層級。數(shù)據(jù)顯示，2020年全年公司獲取的項目 86%位于高潛力城市。而在今年上半年新增的土儲中，一二線城市占比45%，長三角強三四線城市占比32%。

　　截至6月底，新城控股總土地儲備達到1.5億平米，其中一、二線城市約占公司總土地儲備的37.75%，長三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲備的29.38%。

　　充裕且均衡的土儲布局，既有利于分散市場風(fēng)險，也為其下半年以及未來的長遠發(fā)展提供堅實支撐。萬宏源在6月份的研報中分析指出，新城控股2021年全年可售貨值4200億元，按照去化率62%（2020年實際去化率70%）保守估算對應(yīng)今年銷售額為2600億元、同比上漲4%，預(yù)計全年大概率將超額實現(xiàn)銷售計劃。