上半年，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1628.3億元，同比增長(zhǎng)60.22%。在克而瑞地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2021年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》中，金地全口徑銷售額排名行業(yè)第十。這是時(shí)隔多年后，行業(yè)金字招牌“招保萬(wàn)金”再度重聚前十。

　　“頭部房企得益于精準(zhǔn)的市場(chǎng)布局、靈活的經(jīng)營(yíng)決策以及優(yōu)良的融資能力，保持領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，銷售規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，行業(yè)集中度進(jìn)一步上升?！?月31日，金地集團(tuán)（600383）(600383.SH，下稱“金地”）在2021年半年報(bào)告中寫(xiě)道。

　　盡管銷售端增長(zhǎng)明顯，金地仍面臨“增收不增利”難題。報(bào)告期內(nèi)，金地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入342.74 億元，同比增長(zhǎng)72.45%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)18.25億元，同比下降38.79%。

　　自2018年在年度報(bào)告中65次提及“規(guī)模”訴求后，金地在今年上半年站穩(wěn)行業(yè)前十。然而，地產(chǎn)行業(yè)已過(guò)了以規(guī)模論英雄的時(shí)代，如何實(shí)現(xiàn)規(guī)模、效益和資金鏈安全的平衡，是金地最需要思考的問(wèn)題。

　　逆勢(shì)規(guī)模擴(kuò)張

　　得益于融資成本低、現(xiàn)金充足，上半年，金地獲得逆勢(shì)擴(kuò)張機(jī)會(huì)，銷售額增長(zhǎng)明顯。

　　上半年，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積753.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)55.27%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1628.3 億元，同比增長(zhǎng)60.22%，銷售規(guī)模長(zhǎng)幅處行業(yè)領(lǐng)先水平。今年年初，金地將全年目標(biāo)設(shè)定為簽約金額2800億元。以此推算，金地上半年已完成近六成目標(biāo)金額。

　　規(guī)模訴求下，金地上半年出現(xiàn)多個(gè)“百億銷售額”城市。其中，上海單城市銷售規(guī)模突破200億元，南京單城市銷售規(guī)模突破150億元。此外，深圳中心天元項(xiàng)目單盤(pán)銷售額超過(guò)50億元，南京南部新城G13項(xiàng)目、義烏萬(wàn)家風(fēng)華項(xiàng)目、上海西虹橋項(xiàng)目銷售額超過(guò)40億元。

　　業(yè)績(jī)會(huì)上，金地董事長(zhǎng)凌克表示，金地2016-2020年的銷售規(guī)模復(fù)合增長(zhǎng)率約25%，未來(lái)仍將持續(xù)完善投資布局，提升銷售規(guī)模與綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

　　過(guò)去多年，金地通過(guò)合作開(kāi)發(fā)方式實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。合作開(kāi)發(fā)有利于風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，快速完成城市布局，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張。與此同時(shí)，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并表會(huì)導(dǎo)致少數(shù)股東損益提升，從而影響歸母凈利潤(rùn)。

　　據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，上半年，金地全口徑銷售金額為1625億元，權(quán)益金額為1006.8億元，權(quán)益銷售額占比僅約62%。

　　與之對(duì)應(yīng)的是，同期金地少數(shù)股東損益為10.75億元，歸母凈利潤(rùn)為18.25 億元，少數(shù)股東損益占總凈利潤(rùn)比例高達(dá)37%。也即是說(shuō)，上半年金地凈利潤(rùn)中，接近四成歸少數(shù)股東所有。

　　金地合作開(kāi)發(fā)模式仍在繼續(xù)。上半年，金地新增約1247萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，其中權(quán)益儲(chǔ)備約531萬(wàn)平方米，權(quán)益土儲(chǔ)占比為42.6%。截至報(bào)告期末，金地總土地儲(chǔ)備約6729萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約3515萬(wàn)平方米，權(quán)益土儲(chǔ)占比約為52.2%。

　　業(yè)績(jī)會(huì)上，凌克表示，合作開(kāi)發(fā)是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，合作方之間可以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，金地將合理選擇合作方，努力發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢(shì)。

　　下沉至三四線城市

　　為保銷售額增長(zhǎng)，近年金地在拿地方面表現(xiàn)積極。

　　近年來(lái)，金地通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛、舊城改造、合作、收購(gòu)等一系列多元化拓展方式，為持續(xù)發(fā)展提供有效資源保障。截至2021年上半年末，金地總土地儲(chǔ)備約6729萬(wàn)平方米，其中一、二線城市占比約為71%。

　　在克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2021年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增土地面積排行榜》中，金地新增土地面積排在行業(yè)第六位。

　　上半年，金地不僅積極拿地，還增加三四線城市投資力度。報(bào)告期內(nèi)，金地總投資額約924 億元，權(quán)益投資額約411億元。在深耕一二線核心城市同時(shí)，對(duì)三四線城市適當(dāng)投資下沉，新增土地儲(chǔ)備中三四線城市占比約為41%，較去年同期提升8個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)下半年拿地計(jì)劃，凌克表示，金地自2017年加大拿地力度，持續(xù)補(bǔ)充土儲(chǔ)，其中71%均布局于一二線城市，后續(xù)將保持適度的投資規(guī)模，優(yōu)先在銷售市場(chǎng)趨于穩(wěn)定、地價(jià)相對(duì)合理的城市投資。

　　金地在半年報(bào)中指出，未來(lái)將加強(qiáng)對(duì)宏觀形勢(shì)分析與研判，密切關(guān)注金融環(huán)境調(diào)整方向和幅度，以及因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)不同城市市場(chǎng)的影響和走勢(shì)，根據(jù)變化情況及時(shí)有效地評(píng)估和調(diào)整投資策略。

　　多地區(qū)毛利率下滑

　　由于高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，房企整體利潤(rùn)空間進(jìn)一步受擠壓，多數(shù)房企利潤(rùn)率水平下滑明顯。十強(qiáng)房企中，多家企業(yè)錄得毛利率下滑，金地也不例外。

　　上半年，金地毛利潤(rùn)60.8億元；毛利率17.36%，同比下降19.32個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)28.99億元，同比下降38.6%；凈利率8.46%，同比下降15.3個(gè)百分點(diǎn)；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)18.25億元，同比下降38.79%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)18.11億元，同比下降14.61%。

　　值得注意的是，金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊結(jié)算毛利率僅為14.25%，同比下降25.35個(gè)百分點(diǎn)。 華北地區(qū)毛利率比上期降低44.14個(gè)百分點(diǎn)、華中地區(qū)毛利率比上期降低34.66個(gè)百分點(diǎn)、西部地區(qū)毛利率比上期降低34.02個(gè)百分點(diǎn)。

　　金地在半年報(bào)中解釋稱，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率下降與近年地價(jià)占房?jī)r(jià)比重提高有關(guān)，另一方面與本期結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)有關(guān)，部分低毛利項(xiàng)目集中交付結(jié)算影響了整體毛利率。由于本期毛利率下降較多，同時(shí)受到年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏不均衡的影響，金地歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn) 同比下降38.79%。

　　業(yè)績(jī)會(huì)上，金地董事、高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍表示，金地位于杭州、天津、合肥等低毛利地區(qū)的7個(gè)項(xiàng)目在本期集中結(jié)轉(zhuǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入比例超過(guò)50%，這些項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率僅為8.7%。

　　金地在半年報(bào)中寫(xiě)道，預(yù)計(jì)下半年待結(jié)轉(zhuǎn)貨值充裕且毛利率水平較上半年有所提升，全年結(jié)算收益預(yù)計(jì)較上年有一定增長(zhǎng)。

　　編輯 駱一帆