【保利發(fā)展(600048)、股吧】(行情600048,診股)（600048.SH）：銷售恢復(fù)較弱，拿地力度顯著提升——公司信息更新報(bào)告-20220809

　　1、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改善，經(jīng)營(yíng)能力保持優(yōu)秀

　　保利發(fā)展發(fā)布7月銷售情況簡(jiǎn)報(bào)，公司7月拿地力度有明顯改善，且拿地利潤(rùn)率可觀，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局改善明顯。隨著地產(chǎn)放松政策的持續(xù)出臺(tái)，我們認(rèn)為行業(yè)基本面或?qū)⒅鸩交貧w正常。公司作為經(jīng)營(yíng)管理能力優(yōu)秀的龍頭央企，已經(jīng)深耕核心城市群多年，在未來(lái)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中具有較大優(yōu)勢(shì)。我們維持盈利預(yù)測(cè)不變，預(yù)計(jì)2022-2024年保利發(fā)展歸母凈利潤(rùn)分別為264.8、281.4、324.7億元，EPS分別為2.21、2.35、2.71元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)P/E估值分別為7.3、6.9、6.0倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。

　　2、7月銷售環(huán)比稍有下降，同比恢復(fù)依舊偏弱

　　2022年7月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積206.88萬(wàn)平方米，同比減少33.86%；實(shí)現(xiàn)簽約金額330.01億元，同比減少21.72%。2022年1-7月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積1514.19萬(wàn)平方米，同比減少23.68%；實(shí)現(xiàn)簽約金額2432.21億元，同比減少25.70%。相較6月，公司7月單月銷售環(huán)比稍有下降，同比降幅修復(fù)依舊不明顯。行業(yè)整體恢復(fù)偏弱依舊是制約公司銷售的核心原因。當(dāng)前市場(chǎng)需求依舊偏弱，居民購(gòu)房信心不足，隨著未來(lái)房企紓困政策的落地，行業(yè)停工現(xiàn)象有望顯著改善，緩解購(gòu)房者對(duì)購(gòu)買期房的擔(dān)憂，但市場(chǎng)的全面恢復(fù)仍需時(shí)日。

　　3、公司拿地力度提升明顯，測(cè)算毛利率水平可觀

　　7月公司拿地力度提升明顯，公司7月新增上海、成都、寧波、佛山等14個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)總規(guī)劃容積率面積138.95萬(wàn)方，總土地成交價(jià)款287.75億元，同比下降37.06%，但環(huán)比提升57.95%；權(quán)益地價(jià)174.54億元，同比增長(zhǎng)6.54%，環(huán)比增長(zhǎng)92.45%。公司1-7月累計(jì)新增土地規(guī)劃容積率面積555.27萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)土地總價(jià)909.16億元，權(quán)益地價(jià)575.66億元。公司1-7月拿地金額與銷售金額之比為24%。根據(jù)我們測(cè)算，公司7月新增14個(gè)項(xiàng)目中有11個(gè)項(xiàng)目的毛利率水平高于20%，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局持續(xù)改善。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期，政策放松不及預(yù)期，公司銷售恢復(fù)不及預(yù)期。