事件：近期，上實發(fā)展(600748)公司發(fā)布2016 年年報，年報顯示：公司2016年實現(xiàn)營業(yè)收入64.88 億元，同比下降1.97%，實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤5.91 億元，同比增長13.89%。并且年報顯示：公司17年一季度實現(xiàn)營業(yè)收入8.97 億元，同比增加89.04%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤1.02 億元，同比增加54.37%。

　　點評：

　　1、地產(chǎn)銷售回款無憂，EPS 有所攤薄。

　　1)地產(chǎn)結算下滑、營收略有下降：公司營業(yè)收入同比下降1.97%，由于地產(chǎn)業(yè)務結算下降15.12%，尤其華北地區(qū)營收下降82.09%，但華東、西南地區(qū)收入增加，新增合并的建筑業(yè)務貢獻收入8.4 億，營收規(guī)模與去年持平;

　　2)經(jīng)營性現(xiàn)金流大增，業(yè)績鎖定性強：由于下半年銷售回款大增，2016 年經(jīng)營性現(xiàn)金凈額達到56.53 億元(上年-13.5 億)。截至年末，公司預收款余額63.17 億元(+205%)，貨幣現(xiàn)金余額100.2 億元(+83.6%)。年報披露公司2017 年收入目標為65 億元，預計營業(yè)成本47 億，對應毛利率38.3%，預收款余額覆蓋17年收入目標的97%，業(yè)績鎖定性強。

　　3)歸母凈利潤增13.9%、銷售凈利率均有所修復。2016 年，公司扣非后歸母凈利潤4.82 億元(+102.97%)，凈利率11.48%(+2.35%);但由于2016 年非公開發(fā)行實施及資本公積轉(zhuǎn)增股本，增加股本分別占2015 年的39%和31%， EPS 有所攤薄，同比下降33%。

　　2、資源整合促突破，全年銷售額增長170%。

　　1)銷售破百億創(chuàng)新高：公司全年簽約金額109.9 億(+170%);簽約面積75 萬方(+184%)，其中上年定增注入的上投控股貢獻20%銷售額;

　　2)土儲優(yōu)質(zhì)、開工提升：公司在建工程面積213 萬方，1/3 位于上海，貨值溢價可期;

　　3)低成本融資：16 年完成增發(fā)募資39.02 億元，并以3.23%利率發(fā)行10 億公司債，資產(chǎn)負債率降至70.81%(上年同期79.79%)，短期償債倍數(shù)升至2.35(上年同期1.29)，整體融資成本僅為4.72%(同比-0.91%)。

　　3、深耕產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、多元布局羽翼漸豐。

　　金融地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的“產(chǎn)業(yè)X+地產(chǎn)”模式已現(xiàn)雛形：

　　1)青島“國際啤酒城”項目：浦發(fā)、民生區(qū)域性總部和青島基金中心整體進駐，鞏固其作為青島核心金融城地位;

　　2)虹口北外灘文化地產(chǎn)項目：攜手百老匯巨頭倪德倫，打造虹口音樂劇綜合體;

　　3)崇明東灘長者社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目：項目總建面約100萬方、總投資120 億，預計顯著受益于崇明島撤縣改區(qū)及軌交崇明線的通車。

　　4)聯(lián)合柯羅尼，打造聯(lián)合創(chuàng)業(yè)辦公空間WE+(眾創(chuàng)空間)。依托股東資源優(yōu)勢和兼并收購，在不同垂直領域探索模式創(chuàng)新，提升存量資產(chǎn)價值。

　　5)收購龍創(chuàng)節(jié)能，進軍智慧建筑及家居領域：上實龍創(chuàng)2016 年貢獻營收8.46 億元，扣非后凈利潤6860 萬，超過6800 萬的業(yè)績承諾，未來計劃將業(yè)務版圖擴展延伸至大型工業(yè)、船舶、核電及基建領域，培育新的盈利增長點;

　　4、國企改革繼續(xù)推進、業(yè)務整合在即。

　　上實集團承諾將于2017 年7 月前解決上實發(fā)展和上實城開的同業(yè)競爭問題，上實發(fā)展有望成為集團整體平臺。上實城開資質(zhì)優(yōu)良、估值偏低，目前P/B估值少于1。根據(jù)2016 年年報披露，上實城開營收總額49.13 億元、凈利潤4.62 億元、土儲總建面436 萬方，預計整合后業(yè)務年營收規(guī)?？蛇_百億。

　　上實發(fā)展公司實現(xiàn)金融地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的“產(chǎn)業(yè)X+地產(chǎn)”模式，作為上海國改潛在整合的資源，后續(xù)存在持續(xù)整合的預期。預計公司2017-2019 年EPS分別為0,38元、0.49元和0.53元。

　　根據(jù)贏家江恩星級評定模型：600748股票分析綜合評論：上實發(fā)展600748當前趨勢運行在生命線以下弱勢休息區(qū)域，中期資金籌碼占流通盤70.11%，主力控盤度較高大方向依然樂觀。通過江恩價格工具分析，該股短期支撐是7.85元，阻力是8.83元;通過江恩時間工具分析，該股短期時間窗為 2017-03-13號和2017-04-03號，中期時間窗2017-04-24號和2017-05-28號 ，結合持倉成本做好計劃。