這是一家特立獨行甚至有點“另類”的企業(yè)，在獨創(chuàng)的賽道上一路追光，穿越周期，開辟出一條越走越寬的可持續(xù)發(fā)展之路，并在2020年這個不同尋常的春天，交出一份滿意“答卷”，成為市場中一道靚麗風景。

　　4月24日，華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司（600340.SH，簡稱“華夏幸?！保┌l(fā)布2019年業(yè)績報告，公司主營業(yè)務穩(wěn)健快速增長，首次突破千億關口，躋身上市公司“千億俱樂部”，實現(xiàn)營業(yè)收入1052.10億元，同比增長25.6%；盈利能力不斷增強，歸母凈利潤146.12億元，同比增長24.4%，過去五年凈利潤年復合增長率達到32.1%，穿越周期能力凸顯。

　　創(chuàng)立于1998年的華夏幸福，22年風雨兼程，目前已成為中國領先的產業(yè)新城運營商。時代背景就是命運，無論是京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略、長江經(jīng)濟帶發(fā)展戰(zhàn)略、粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略還是國家級新區(qū)戰(zhàn)略，公司都踩在時代的節(jié)拍上，順利承接戰(zhàn)略紅利。作為產業(yè)新城商業(yè)模式最重要的開創(chuàng)者，產業(yè)新城是企業(yè)價值最重要的依托。中國已進入了都市圈發(fā)展新時代，公司致力于成為新時代的筑夢者。

　　回歸經(jīng)營邏輯實現(xiàn)有質量增長

　　華夏幸福2019年年報發(fā)布之后，受到市場廣泛關注。業(yè)績亮點不僅僅是規(guī)模和利潤的雙增長，還有分紅和現(xiàn)金流的不斷提升，被市場解讀為“高質量的增長”。

　　年報數(shù)據(jù)顯示，公司ROE（凈資產收益率）35.7%，同比增加0.5個百分點，股東資金使用效率穩(wěn)步提升。對比房地產行業(yè)2019年TOP20數(shù)據(jù)，ROE平均值是16.1%；2019年，公司擬現(xiàn)金分紅45.2億元，持續(xù)為股東創(chuàng)造價值；全口徑總回款達到955億，創(chuàng)歷史新高，同比增長21%。

　　2019年，作為主營業(yè)務的產業(yè)新城，保持穩(wěn)健增長態(tài)勢，銷售增長19%，占比提升了7個百分點；毛利率維持在68%的水平，凸顯了公司產業(yè)新城模式在盈利方面的優(yōu)越性；作為產業(yè)新城的核心競爭力，公司產業(yè)發(fā)展年度簽約1956億元，再創(chuàng)歷史新高；在住宅銷售方面，孔雀城在所布局的22個區(qū)域內，銷售的流速領先；在已啟動的79座產業(yè)新城中，72座已有產業(yè)項目簽約落地，66座已整體實現(xiàn)回款，22座已進入成熟期。成熟期標志是產業(yè)新城凈現(xiàn)金流已轉正。

　　梳理華夏幸福近5年經(jīng)營數(shù)據(jù)，其營業(yè)收入近5年的復合增長率達到29%，毛利潤近5年的復合增長率37%，凈利潤近5年的復合增長率超過30%，近5年現(xiàn)金分紅占整個凈利潤的比重均不低于30%，顯示公司一直處于穩(wěn)健增長的發(fā)展態(tài)勢中。

　　公司回歸經(jīng)營邏輯，重視經(jīng)營質量提升，重視回款率提升及精準投資等質量性指標。產業(yè)新城的現(xiàn)金流得到自我平衡，孔雀城的利潤及現(xiàn)金流也得到平衡，二者有機協(xié)同發(fā)展。經(jīng)營質量管理持續(xù)提升。

　　越來越多的房地產企業(yè)，從跑馬圈地的粗放型經(jīng)營開發(fā)開始走向“量入為出”的精細化運營管理。華夏幸福在提高經(jīng)營效率方面，走在行業(yè)前列。公司重視控制成本，把帶利潤的現(xiàn)金流指標納入公司考核指標體系，確保盈利穩(wěn)定性。通過持續(xù)降費增效，2019年管理費用率同比下降了2個百分點，銷售費用率下降了0.45個百分點。

　　分析人士表示，華夏幸福是一家不懼寒冬、業(yè)績穩(wěn)增、穿越牛熊周期的企業(yè)。從房地產開發(fā)商到產業(yè)新城運營商再到如今的綜合性資產管理平臺，華夏幸福在不斷創(chuàng)新的賽道上經(jīng)歷一場場漂亮的轉型與升級。

　　深耕核心都市圈異地復制成果凸顯

　　2019年被業(yè)內看作是都市圈的元年，國家發(fā)改委發(fā)布《關于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導意見》，提高中心城市和城市群承載力和資源優(yōu)化配置的能力成為國家戰(zhàn)略方向。改革土地計劃管理方式，人口、技術、數(shù)據(jù)、資本、土地、教育、醫(yī)療等要素資源不斷向優(yōu)勢區(qū)域集中，標志著都市圈時代的到來。

　　2019年，華夏幸福持續(xù)重倉都市圈，產業(yè)新城按照都市圈進行布局，共布局了13個省、15個都市圈，基本完成3+3+N核心都市圈布局。第一個“3”指京津冀都市圈、長三角都市圈、粵港澳都市圈，第二個“3”指鄭州、武漢、成都。其中，長三角都市圈包括嘉善、溧水、舒城、德清、南??；粵港澳都市圈包括江門、中山；鄭州都市圈包括武陟、長葛、新鄭，武漢都市圈包括武漢國家航天產業(yè)基地、問津、團風、嘉魚等。

　　公司都市圈表現(xiàn)非常搶眼。特別是江蘇、浙江、安徽、鄭州、武漢五大都市圈，產業(yè)招商的占比超過70%。無論是從產業(yè)新城簽約、產業(yè)招商引資情況來看，還是孔雀城的銷售，除京津冀都市圈為公司的主產區(qū)以外，長三角都市圈已經(jīng)成為公司業(yè)績新的大本營。

　　公司簽約投資額在5億元以上的大項目招商貢獻率達到85%。比如，總投資135億的歐菲光(15.600, -0.20, -1.27%)項目落地安徽舒城，總投資135億的欣旺達(15.460, 0.47, 3.14%)項目落地南京溧水，總投資290億的合豐泰項目落地浙江湖州南潯。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年華夏幸福產業(yè)新城的價值持續(xù)提升，持續(xù)完善城市配套，提供高品質服務，打造幸福宜居的產業(yè)新城。公司開發(fā)產業(yè)新城配套學校在校生人數(shù)突破1.2萬人，商業(yè)運營面積115萬平方米，運營各類廠站數(shù)量44個，住宅物業(yè)管理戶數(shù)32萬戶，住宅物業(yè)管理面積4443萬平方米，城市運營服務管理面積達6600萬平方米。

　　值得一提的是，華夏幸福產業(yè)新城經(jīng)營性用地面積出讓，整體同比增長50%，超過1000萬平方米，特別的是高價值區(qū)域的樓面地價同比上升26%，顯示了產業(yè)新城區(qū)域價值在不斷提升。越來越多區(qū)域得到同行認可，從2018年只有14個區(qū)域引入合作開發(fā)的伙伴，到2019年新增了17個區(qū)域，有31個區(qū)域的產業(yè)新城，其他開發(fā)商實現(xiàn)了取地。2019年其它開發(fā)商在產業(yè)新城內取地量增長58%。產業(yè)新城的平臺化初見成效。

　　公司為城市導入產業(yè)集群，構建產業(yè)創(chuàng)新生態(tài)體系。10大產業(yè)匯聚百余個產業(yè)集群，分布在全國近80個區(qū)域。其中環(huán)京的產業(yè)集群包括固安新型顯示產業(yè)集群、固安生物醫(yī)藥產業(yè)集群、香河機器人(13.420, -0.01, -0.07%)產業(yè)集群、固安航空航天產業(yè)集群、大廠影視文化產業(yè)集群等。外埠的產業(yè)集群包括溧水新能源汽車產業(yè)集群，嘉善影視傳媒產業(yè)集群，蘇家屯汽車零部件產業(yè)集群，長豐新型顯示產業(yè)集群，新鄭新型顯示產業(yè)集群，武漢雙柳航空航天產業(yè)集群等。

　　環(huán)京以外區(qū)域各項數(shù)據(jù)占比顯著提高，公司業(yè)務進一步走向全國。數(shù)據(jù)顯示，2019年公司新增7個入庫PPP項目，全部位于環(huán)北京以外的外埠區(qū)域。環(huán)京以外區(qū)域收入467.19億元，同比增長81.7%；環(huán)京以外區(qū)域的銷售額為828.09億元，同比增長9.5%；銷售面積比重由上年的54.2%提升至63.7%；環(huán)北京以外區(qū)域新增入園企業(yè)430家，新增簽約投資額1618.73億元，同比增長15.1%，環(huán)京外區(qū)域新增簽約投資額整體占公司比重已達82.8%。

　　從2017年開始，華夏幸福力推異地復制戰(zhàn)略，截止到2019年用了接近3年時間，整個外部區(qū)域收入占比提升到44%，銷售額占比提升至58%，房地產銷售面積占比超過60%，異地復制的成效凸顯。

　　“新模式、新領域、新地域”迅速落地

　　未來可期

　　有人只看到增長，有人卻看到發(fā)展背后的底層邏輯。能夠穿越周期，實現(xiàn)穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展的能力，是華夏幸福歷經(jīng)多年打磨而成，并形成較高的進入壁壘。從2002-2012年助力固安經(jīng)濟騰飛，到2013-2017年，緊抓京津冀紅利，到2017年以后的異地復制，拓展全國城市群布局，產業(yè)新城模式經(jīng)受住市場檢驗，并給華夏幸福帶來持續(xù)的業(yè)績增長。

　　華夏幸福從沒有停止發(fā)展的腳步，不斷向下扎根、向上生長。作為可持續(xù)發(fā)展的探索，公司今年開始布局“三新戰(zhàn)略”，快速推進商業(yè)地產及相關業(yè)務。“新模式”是在傳統(tǒng)重資產模式的基礎上，加速開拓輕資產模式，落地北京麗澤項目首個“輕資產”業(yè)務模式，以資產管理輸出的模式，深化資本合作，快速切入市場，逐步迭代更新投資模式；“新領域”是指公司大舉進軍零售物業(yè)和寫字樓等商業(yè)地產領域，積極探索并布局康養(yǎng)、公共住房和科學社區(qū)等新型不動產領域。商業(yè)地產及相關業(yè)務在2019年從無到有，加速布局，已經(jīng)覆蓋了4座城市，分別是北京、深圳、武漢、東莞；商業(yè)地產項目2019年落地兩個，分別為北京麗澤項目和武漢長江中心項目；在城市更新項目方面，不斷突破，在8個城市項目更新項目中，已經(jīng)被選為前期服務商，總計新增的土地儲備規(guī)劃計容面積達到171萬平方米。

　　“新地域”方面，華夏幸福貫徹核心都市圈戰(zhàn)略，在京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)，以武漢為核心的華中片區(qū)、以成都為核心的華西片區(qū)，重點關注具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市，2019年，通過北京麗澤、武漢長江中心兩大標桿項目進入北京及華中片區(qū)核心圈層，開啟新業(yè)務在核心都市圈內布局。

　　不斷拓展的新業(yè)務，成為對華夏幸福原有業(yè)務的有益補充，為公司在中國新一輪都市圈發(fā)展中占據(jù)更有利的地位。作為都市圈理論的最佳踐行者，華夏幸福持續(xù)聚焦全國核心都市圈，產業(yè)新城及相關業(yè)務，商業(yè)地產及相關業(yè)務都是圍繞核心都市圈在進行布局。另外，圍繞著核心都市圈，公司進行多圈層的布局，在都市圈有產業(yè)新城，在核心圈和城市圈布局有商業(yè)地產、康養(yǎng)事業(yè)、公共住房、科學社區(qū)等。

　　對于未來發(fā)展，華夏幸福信心滿滿。公司致力于成為中國領先的核心都市圈不動產投資開發(fā)及運營管理平臺。在夯實產業(yè)新城和商業(yè)地產平臺的基礎之上，構建新的平臺，康養(yǎng)事業(yè)、公共住房、科學社區(qū)等，為中國平安(73.220, -0.59, -0.80%)在不動產領域配置保險資產，提供全方位的管理服務，同時也積極探索為第三方投資者在不動產領域提供相應的資產管理服務。