原標(biāo)題：9成凈利潤來自出售子公司 中洲控股(9.500, -0.11, -1.14%)下調(diào)今年銷售目標(biāo)至133億

　　營收下滑、“賣子”求生，2019年深圳市中洲投資控股股份有限公司(000042.SZ，以下簡稱“中洲控股”)的業(yè)績并不被看好。

　　4月28日晚，中洲控股發(fā)布了2019年業(yè)績報(bào)告。報(bào)告顯示，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入72.13億元，同比下降9.18%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為7.87億元，同比增長76.22%；但歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為8949.05萬元，同比下降了76.3%。中洲控股相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“利潤減少主要是受房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算周期特性影響，且房地產(chǎn)銷售傭金較上年同期增加。”

　　值得一提的是，財(cái)報(bào)顯示，中洲控股去年依靠出售中洲控股(香港)有限公司100%股權(quán)，獲得非經(jīng)常性收益9.53億元，而該筆股權(quán)出售收益占凈利潤總額的比例95.28%。依靠出售子公司獲得9成凈利潤，中洲控股的業(yè)務(wù)能力備受質(zhì)疑。

　　與此同時(shí)，中洲控股去年錄得房地產(chǎn)銷售額為155.21億元，財(cái)報(bào)顯示，其今年的銷售目標(biāo)為133億，對于銷售回款信心明顯不足。

　　主營業(yè)務(wù)去化緩慢

　　中洲控股在年報(bào)中表示，2020年銷售和回款仍然是全年工作重中之重。2019年中洲控股的房地產(chǎn)新開工面積98.9萬平方米，同比2018年的133.18萬平方米減少了25.74%，存貨提升了26.1%至325.46億元。新開工面積減少，存貨值增加，中洲控股的銷售回款仍需努力。

　　值得注意的是，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備7.99億元，占利潤總額62.47%。查詢存貨明細(xì)發(fā)現(xiàn)，在建開發(fā)產(chǎn)品、完工開發(fā)產(chǎn)品存貨跌價(jià)準(zhǔn)備分別為6.99億元、9962萬元，占存貨跌價(jià)準(zhǔn)備總額的87.48%。

　　財(cái)報(bào)顯示，中洲控股92%的營業(yè)收入依靠房地產(chǎn)開發(fā)，而去年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入為66.36億元，同比2018年減少10.16%。截至2019年底，中洲控股剩余可開發(fā)建筑面積243.36萬平方米。其中，2019年在建項(xiàng)目有24個(gè)，但18個(gè)本期竣工面積為零。中洲控股相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“2019年各在建項(xiàng)目所處階段不同，同時(shí)根據(jù)市場變化，適度調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，各項(xiàng)目整體上正常、有序建設(shè)?！?/p>

　　跌價(jià)準(zhǔn)備代表部分存貨本身在銷售過程中會出現(xiàn)去化速度慢、用戶關(guān)注度低的情況，一方面和項(xiàng)目在所在的區(qū)域有一定關(guān)系，另一方面和項(xiàng)目本身的產(chǎn)品以及銷售節(jié)奏有一定關(guān)系。

　　與此同時(shí)，主營業(yè)務(wù)還面臨著成本上升、毛利率下降的情況。財(cái)報(bào)顯示，2019年中洲控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成本為38.9億，同比上升3.41%，其毛利率同比下降7.69%。

　　9成利潤來自出售子公司

　　財(cái)報(bào)顯示，中洲控股持有中洲控股香港100%股權(quán)，于2019年7月18日完成交割，通過出售子公司，中洲控股獲得9.53億元收益，該筆股權(quán)出售為上市公司貢獻(xiàn)的凈利潤占凈利潤總額的比例為95.28%。

　　去年中洲控股錄得非經(jīng)常性損益項(xiàng)目金額6.98億元，若剔除出售子公司獲得的9.53億元收入，中洲控股去年的非經(jīng)常性損益項(xiàng)目為虧損2.55億元，而去年歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約為8948.05萬元，若加上剔除后非經(jīng)常性損益項(xiàng)目的虧損的2.55億元，中洲控股歸屬于上市公司股東的凈利潤便是負(fù)1.66億元，處于虧損狀態(tài)。

　　資料顯示，中洲控股香港的主要資產(chǎn)為位于香港的兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目一為中洲控股香港于2015年10月30日以14億港元的對價(jià)收購Ever Reality Limited及其子公司中洲(火炭)有限公司的100%股權(quán)獲取的沙田火炭項(xiàng)目。項(xiàng)目二為中洲控股香港全資子公司祥銘投資有限公司于2016年1月25日以股權(quán)及債權(quán)對價(jià)約港幣1.40億元收購時(shí)駿有限公司100%股權(quán)而獲取的大坑項(xiàng)目。

　　交易完成后，中洲控股曾表示，將階段性退出香港房地產(chǎn)投資市場。但依靠出售子公司獲取的利潤并不穩(wěn)定，張波認(rèn)為，凈利潤的來源非主營業(yè)務(wù)而是股權(quán)交易，這在一定程度上顯示出，中洲控股本身的規(guī)模在縮水，長期盈利能力增長面臨一定困難?！耙话銇碚f，除非公司進(jìn)行大規(guī)模轉(zhuǎn)型或主動(dòng)收縮，否則一般不會采取大規(guī)模變換子公司股權(quán)方式。”張波說。

　　就此，中洲控股相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“未來幾年公司在深圳的筍崗和黃金臺項(xiàng)目將逐步面市，預(yù)計(jì)銷售額會有新突破?！?/p>

　　記者查閱中洲控股近些年的財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，中洲控股2017年、2018年以及2019年的銷售額分別是144.91億元、131.72億元、155.21億元，增長緩慢，甚至在2018年呈負(fù)增長。與此同時(shí)，中洲控股2020年的銷售目標(biāo)也并沒有增長，相比去年的155.21億，今年的銷售目標(biāo)比去年銷售額還下降了22億至133億。

　　銷售目標(biāo)降至133億

　　從中洲控股業(yè)績報(bào)得知，中洲控股以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，其他業(yè)務(wù)涵蓋酒店經(jīng)營、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、商業(yè)管理、股權(quán)投資等領(lǐng)域。公司2019年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售金額155.21億元，比上年同期增長17.83%。

　　中洲控股主要房地產(chǎn)項(xiàng)目分布在粵港澳大灣區(qū)、成渝都市圈、大上海都市圈和青島區(qū)域。深圳區(qū)域內(nèi)土地儲備有龍華區(qū)深圳北站商務(wù)核心區(qū)內(nèi)的黃金臺項(xiàng)目以及寶安26區(qū)城市更新項(xiàng)目，分別占地面積為9.01萬平米、10.22萬平米。

　　值得注意的是，報(bào)告期內(nèi)中洲控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入72.13億元，同比下降9.18%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為7.87億元，同比增長76.22%；但是歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為8948.05萬元，同比下降76.3%。

　　財(cái)報(bào)披露，中洲控股去年實(shí)現(xiàn)非經(jīng)常性損益共6.98億元，占?xì)w母凈利潤的89%，其中非流動(dòng)性資產(chǎn)處置損益(包括已計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的沖銷部分)9.53億元，直接導(dǎo)致拉高了中洲控股非經(jīng)常性損益收入，但這部分收入并不穩(wěn)定，中洲控股來年的凈利潤增長堪憂。

　　面對去年不佳的營收情況，中洲控股主動(dòng)調(diào)低了今年銷售目標(biāo)。財(cái)報(bào)顯示，2020年公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積91萬平方米，銷售金額133億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資60億元，新增土地儲備計(jì)容積率面積40萬平方米，新開工建筑面積172萬平方米。

　　4月28日，中洲控股還發(fā)布了2020年一季報(bào)，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入6.81億元，同比下降51.88%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損7485.33萬元，同比下降132.28%；基本每股虧損0.1126元。

　　今年受多種不確定因素影響，中洲控股要想在這輪取勝，恐怕更是難上加難。