進(jìn)入11月，招商蛇口又在走資產(chǎn)處置的“老路”。

　　11月6日，招商蛇口發(fā)布公告，擬轉(zhuǎn)讓持有的深圳市招盛閣置業(yè)管理有限公司100%的股權(quán)及子公司達(dá)峰國際持有的明華(蛇口)海員服務(wù)公司100%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為41.45億元。兩家公司的主要資產(chǎn)為深圳南山區(qū)蛇口的泰格公寓及明華國際會議中心。

　　招商蛇口表示，本次交易有利于提高本公司資產(chǎn)的流動性，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

　　11月3日，北京產(chǎn)權(quán)交易所顯示，招商局蛇口擬轉(zhuǎn)讓深圳市商啟置業(yè)有限公司49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)26.02億元。在此前一天，招商蛇口還擬轉(zhuǎn)讓深圳太子灣商儲置業(yè)有限公司100%股權(quán)及2.38億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約10.98億元。

　　初步計(jì)算，通過轉(zhuǎn)讓上述資產(chǎn)，將為招商蛇口迅速帶來至少78億元現(xiàn)金流的入賬。

　　事實(shí)上，對于資產(chǎn)處置，招商蛇口已“得心應(yīng)手”。財(cái)報(bào)顯示，2017-2019年，招商蛇口的投資收益分別為29.10億元、65.48億元、102.31億元，占當(dāng)期凈利潤的比重為19.39%、33.65%、54.26%。

　　但是，2020年前三季度，招商蛇口的投資收益同比下降84.17%至7.63億元，主要系項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓收益及權(quán)益法投資收益同比減少。

　　這直接影響了招商蛇口的凈利潤表現(xiàn)。前三季度，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為501.17億元，同比增長96.21%；歸屬凈利潤為21.91億元，同比下降56.69%。

　　于三季報(bào)中，招商蛇口直言，凈利潤大幅下降主要受房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)影響，社區(qū)業(yè)務(wù)毛利率同比下降；自今年初新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，對租賃物業(yè)采取了減免租等措施，導(dǎo)致公司園區(qū)業(yè)務(wù)利潤同比下降明顯；上年同期公司轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生稅后凈收益22.26億元。

　　現(xiàn)金短債比1.02

　　隨著招商蛇口業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張，以及對一、二線城市優(yōu)質(zhì)土地儲備資源的不斷獲取推升資金需求增加。中誠信國際指出，招商蛇口擁有較大規(guī)模的房地產(chǎn)和園區(qū)開發(fā)在建項(xiàng)目投資需求，公司面臨的資本支出壓力或?qū)⑦M(jìn)一步增加。

　　“現(xiàn)金流量的充足程度對維持公司正常的經(jīng)營運(yùn)作至關(guān)重要”，招商蛇口在募集資金說明書中表示。

　　根據(jù)2020年半年報(bào)，招商蛇口經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-29.91億元，較去年同期下降149.32%，主要系購地及基建支出增長額超過銷售回款增長額。

　　2020年上半年，招商蛇口總負(fù)債達(dá)4457億，同比增長15.6%。其中，短期借款、一年內(nèi)到期的長期借款及一年內(nèi)到期的應(yīng)付債券三項(xiàng)短期有息負(fù)債合計(jì)為661.75億元。同期，招商蛇口現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為639.25億元，現(xiàn)金短債比為0.97，小于1倍，觸及融資 “三條紅線”其中一條。

　　根據(jù)融資新規(guī)，招商蛇口若不能及時(shí)緩解現(xiàn)金流壓力，其有息負(fù)債規(guī)模增速將不得超過10%。

　　對此，招商蛇口除“促銷售、抓回款”外，還通過轉(zhuǎn)讓、增資等方式頻繁“賣子回血”。據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，三季度，招商蛇口先后掛牌轉(zhuǎn)讓廣州金山谷創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目5棟辦公樓、1棟酒店以及深圳市樂藝置業(yè)有限公司49%股權(quán)，涉及金額不少于11.34億元；并通過增資的形式出讓了太倉商盛商務(wù)咨詢有限公司、徐州寧盛置業(yè)有限公司項(xiàng)目股權(quán)，涉及資金不少于11.52億元。

　　一番“操作”后，截至今年三季度末，招商蛇口經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額回正至102.4億，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物增加至718億。同期，招商蛇口現(xiàn)金短債比達(dá)1.02，雖不再踩線，但處在“現(xiàn)金短債比不小于1”的觸線邊緣。

　　為緩解資金需求，招商蛇口還進(jìn)行債券融資。11月11日，招商蛇口發(fā)布公告稱，公司于今年7月17日獲得證監(jiān)會核準(zhǔn)公開發(fā)行不超過100億元的公司債券。該筆債券將采取分期發(fā)行的方式，其中首期發(fā)行債券面值不超過10.4億元（含），剩余部分自中國證監(jiān)會核準(zhǔn)發(fā)行之日起二十四個(gè)月內(nèi)發(fā)行完畢。

　　對于100億元募集資金的用途，招商蛇口表示，擬用于償還存量公司債券、住房租賃項(xiàng)目建設(shè)及補(bǔ)充相關(guān)配套流動資金。其中，不超過 42億元（含）用于償還存量公司債券，不超過58億元（含）用于住房租賃項(xiàng)目，建設(shè)及補(bǔ)充相關(guān)配套流動資金。

　　更早之前的10月，招商蛇口完成發(fā)行15億元超短期融資券、一筆 41.5億元的ABS獲得深交所通過。

　　截至11月11日，招商蛇口已發(fā)行尚未兌付債券及債務(wù)融資達(dá)325.5億元。