銀根緊縮下，中交地產(chǎn)股份有限公司（下稱“中交地產(chǎn)”，000736·SZ）絲毫不掩飾自己對規(guī)模的渴望。在完成“2020年沖刺500億”的目標后，又在加大拿地，執(zhí)意邁向千億陣營。中交地產(chǎn)連續(xù)高速擴張，瘋狂摘地，帶來的除了負債率持續(xù)攀升，以及利潤率逐年下滑外，還反噬了中交地產(chǎn)開發(fā)的項目品質(zhì)。

　　頻頻高溢價拿地的中交地產(chǎn)，在去年4月曾向母公司申請借款15億元，而到了年底，短期借款激增80%，一年內(nèi)到期的非流動負債增30%，應付債券則同比更是增長132%。中交地產(chǎn)負債率增幅已達到108.95%。以上信息來源南方都市報

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年上半年，中交地產(chǎn)在重慶、青島等地多個項目均爆發(fā)維權。

　　重慶中交中央公園項目業(yè)主一直深陷維權泥沼之中。主要問題圍繞在消防不達標、綠化縮水、品質(zhì)下降、漏水滲水等。在銷售時期還涉及違規(guī)收取“茶水費”等問題。

　　同樣在重慶的項目中交漫山，也曾發(fā)生過業(yè)主維權事件。主要是在交房時，業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻上滲水、地下無排污而導致地面上污水泛濫，因此業(yè)主拒絕接房，而此次維權事件也不是中交在重慶發(fā)生的第一起。

　　2020年3月，位于青島的中交陽光嶼岸業(yè)主曾經(jīng)曝出，其購買的中交陽光嶼岸房產(chǎn)淹水3次，屋內(nèi)設施地板墻面均出現(xiàn)水泡發(fā)霉等問題，無法繼續(xù)入住。

　　中交地產(chǎn)的維權事件不是個例，在此之前，多地均有曝出業(yè)主維權。甚至在2018年，長沙市住建委曾通過《住建行業(yè)失信曝光臺》欄目曝光了一批住建領域失信行為，在曝光的名單中，位于長沙的中交中央花園赫然在列。據(jù)了解，在銷售時期，該項目曾因為“捂盤惜售”“交茶水費可提前內(nèi)定房源”等問題，引發(fā)了業(yè)主的強烈質(zhì)疑和多次維權。此后更是出現(xiàn)了嚴重的建筑質(zhì)量問題：房屋底層多根柱子斷裂，其中斷裂最嚴重的地方，裂縫最寬處縫隙達30厘米。

　　長沙中交中央公園房屋現(xiàn)多處裂紋，長達數(shù)年未有效修補 業(yè)主擔憂存

　　中交中央公園位于長沙人民東路附近，業(yè)主陳先生介紹，自打2015年交房裝修入住后，家中墻面陸續(xù)出現(xiàn)裂紋，眼前這條裂紋從天花板裂到地板，而陳先生家中，類似的裂紋并不少。

　　早在2018年4月和2020年3月相關媒體就對中交中央公園業(yè)主提出的問題進行了相關報道。以上信息來源：芒果都市

　　中交地產(chǎn)在長沙開發(fā)項目有：芙蓉區(qū)人民東路旁的中交中央公園；岳麓區(qū)岳麓大道旁的金地中交麓谷香頌，長沙縣黃興大道旁的建發(fā)中交松雅院；望城觀音巖的中交鳳鳴九章；天心芙蓉南路與新電路交匯處的長沙中交世通國際。目前在售的有建發(fā)中交松雅院，中交鳳鳴九章，中交中央公園項目的公寓中交廣場。

　　今天我們重點來看看現(xiàn)階段中交在長沙的重點項目：中交鳳鳴九章。

      周邊樓盤價格對比圖

　　打開長沙樓市房價圖不難看到，觀音巖片區(qū)目前仍處于長沙樓市價格洼地，毛坯大多為6/7字頭。對比同片區(qū)其他樓盤，中交鳳鳴九章毛坯限價8500，為片區(qū)限價天花板。項目首開賣毛坯，后期會改精裝，均價接近一萬。這個價位在長沙偏一點的地方選擇面很廣，購房者可以實地多考察幾個項目再做決定。

      現(xiàn)場區(qū)位圖

　　從營銷中心區(qū)位圖可以看出，項目臨近雷鋒大道、黃金大道、永通大道、銀星路等望城幾大主干道，可快速通往麓谷、梅溪湖、月亮島等片區(qū)，通過繞城高速可快速抵達河東，門口還有公交可直達五一廣場。

　　眾所周知，地鐵對片區(qū)的發(fā)展有拉動作用，例如月亮島片區(qū)，隨著4號線的開通房價水漲船高。規(guī)劃中的12/13號線會對觀音巖片區(qū)帶來怎樣的助益我們不得而知，以長沙的工程進度，哪怕是開建了，也還需要6/7年的時間才能投入使用，觀音巖的發(fā)展還需要時間發(fā)酵和沉淀。

     沙盤實拍圖

　　據(jù)介紹，本月底將首開1#高層和28#洋房。從沙盤上看，1#離學校最遠，但最靠近永旺夢樂城，與已入住的新城國際花都一路之隔，兩梯四戶，板塔結合結構。

　　104㎡A中間戶型得房率及空間利用率較高。但為了保證兩個次臥的居住私密性，西側墻體往外延伸五米多，次臥采光性能較差；公衛(wèi)與主衛(wèi)緊挨，且洗漱位置正對主臥門，次臥上廁所反而需要繞行。置業(yè)顧問介紹道，兩個衛(wèi)生間確實有點雞肋，后期可以將主衛(wèi)改造成衣帽間使用。

　　104㎡B邊戶10.25米的超長走廊是最大槽點，占了約15㎡的空間，直接導致其他功能區(qū)面積不夠?？蛷d面寬3.7米，進深3.6米，略顯局促，放下一個沙發(fā)后已無更多活動空間；5個功能區(qū)朝北，客廳及主臥朝南，且客廳兩側的光線都會被中間戶外延墻體遮擋，采光通風性能不佳；廚房與陽臺相對，空氣流通性能減弱，不算是真正的南北對流。

　　118㎡A戶型同樣存在走廊過長的問題，近10米的長度浪費了巨大的使用空間。入戶過道過窄，沒有鞋柜的位置，且右側為公衛(wèi)洗漱池，洗漱池和套內(nèi)花園正門相對，后期改造成次臥后，難免不受潮氣和噪音干擾?？蛷d旁邊中間戶墻體往前延伸，同樣會遮擋住戶型光線，直接導致西側戶型上午與陽光無緣，下午才有部分太陽能照射室內(nèi)。118戶型通透性在三個高層戶型中為最佳，但采光性能最差。

　　28#是項目所宣傳的洋房，實際為11層的小高層。位于售樓處后面，離學校及公園配套近，一梯兩戶，板式結構，采光通風性能較好，戶型為142㎡、148㎡的大四房，預計單價會比高層貴1-2千。

　　從公布的戶型圖看，148戶型7.8米的南向陽臺是亮點之一，但是書房和客廳相連，套內(nèi)花園部分需要改造才能變成一個次臥，并不是傳統(tǒng)的四室兩廳兩衛(wèi)；主衛(wèi)的門對著臥室床，不管是從日常生活來講或是從風水角度來講，都非常的不合理；次臥的面積因為走廊內(nèi)嵌式衣柜而被壓縮，導致房間內(nèi)空間較為局促；后期改造出來三個次臥的空間尺寸都會偏小，這不應該是148㎡房子應有的表現(xiàn)。據(jù)了解，項目贈送面積頗多，公示公攤為22%。

      長沙市一中金山橋學校實景圖

　　教育配套：

　　實地探訪項目周邊教育配套，東南角為自建的幼兒園，一路之隔便是長沙市一中金山橋學校，該學校為長沙市一中的直管九年一貫制學校，所有老師都是由市一中直接調(diào)派和選聘過來的，師資力量非常雄厚，后期也將打造成為整個片區(qū)的標桿學校，19年秋季已經(jīng)開學。盡管“近水樓臺”會有一定優(yōu)勢，但具體劃片還是以每年教育局文件為準。項目周邊配套示意圖

　　生態(tài)配套：

　　項目自建山體運動公園，目前為樣板間示范區(qū)，后期會拆掉，里面規(guī)劃了一個籃球場。東面緊鄰的就是七峰公園，南面是6400畝被稱為城市綠肺的谷山森林公園，東南面還有谷山體育公園，可以打籃球、羽毛球和游泳等等。小區(qū)內(nèi)園林還有網(wǎng)球場、羽毛球場等運動場地，以及滿足不同年齡段的活動空間，容積率僅2.24，綠化率達到40%，長沙少見。

　　據(jù)悉，七峰公園已于今年3月進場，目前已完成了圍擋及部分邊坡施工，預計今年年底可以完成建設。

       望城吾悅廣場，外部主路正在施工

　　商業(yè)配套：

　　目前離項目最近的商場為去年年底開業(yè)的吾悅廣場，不到一公里，步行可達。項目還自帶9000平米的商業(yè)，可滿足日常生活需求，等到家門口的永旺夢樂城（長沙金圓）購物中心落地后，未來商業(yè)配套將更加完善。

　　總的來說，項目宣傳的區(qū)域規(guī)劃、片區(qū)發(fā)展?jié)摿ΑW校商業(yè)配套，與周邊的冷清、沒有競爭力的價格形成鮮明對比。未來會如何發(fā)展，我們不得而知，但至少現(xiàn)在觀音巖片區(qū)還需要時間，靜待厚積薄發(fā)那一刻。以上信息來源：拼房帝長沙

　　在房票如此珍貴的長沙，買房更要三思而后行，具體怎么選，相信每個人都有自己的抉擇。

　　從比較積極的拿地態(tài)度上來看，中交地產(chǎn)目前的主要發(fā)力點還是在地產(chǎn)上。在很多城市也采取了與強勢房企的合作模式。合作開發(fā)可以緩沖企業(yè)快速擴張的慣性，緩解資金層面和營銷層面的壓力，但是卻也難以保證產(chǎn)品的質(zhì)量。

　　中交地產(chǎn)試圖通過大規(guī)模擴張殺出一條“血路”出來。然而，在規(guī)模和質(zhì)量的取舍上，中交地產(chǎn)似乎沒有做好平衡，甚至，出現(xiàn)了口碑和利潤的雙雙滑鐵盧。在李永前“做大做強”中交地產(chǎn)的抱負之下，舍棄品質(zhì)和口碑，追求規(guī)模和擴張，實不為一條可持續(xù)發(fā)展的道路。