自2021年以來，負(fù)債總額逾2500億元的華發(fā)股份鮮少在公開土地市場出現(xiàn)，但融資步伐并未停息

　　歷年年報顯示，2017年~2019華發(fā)股份(600325.SH)土地儲備計容建筑面積分別為877.11萬平方米、750.04萬平方米、697.48萬平方米，呈現(xiàn)逐年下滑態(tài)勢。

　　在此背景下，華發(fā)股份2020年加大了拿地力度。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，公司2020年拿地金額高達(dá)703億元，超過之前兩年的拿地總額。

　　由于2020年激進(jìn)拿地，華發(fā)股份債務(wù)規(guī)模水漲船高。截至2020年末，華發(fā)股份負(fù)債總額逾2500億元。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，2020年華發(fā)股份在“三道紅線”方面三線全踩，其凈負(fù)債率為181.6%、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.5%、現(xiàn)金短債比為0.9。

　　自2021年以來，華發(fā)股份明顯放緩了拿地步伐。據(jù)《中國科技投資》不完全統(tǒng)計，華發(fā)股份今年上半年僅在佛山、南京、徐州各獲1宗土地，拿地金額共計約73億元。

　　不過，華發(fā)股份的融資積極性并未減退，今年上半年，公司接連通過購房尾款收益權(quán)、超短期融資券、中期票據(jù)、定向債務(wù)融資工具等多種渠道融資。根據(jù)華發(fā)股份2021年第一季度報，公司負(fù)債總額已高達(dá)2741.95億元。

　　放慢拿地步伐

　　6月25日，在徐州集中供地中，華發(fā)股份競得2021-8號一中南A地塊，成交價10.56億元，樓面價10506元/平方米，溢價率23.51%。

　　自2021年以來，華發(fā)股份明顯減緩了拿地節(jié)奏。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，包括上述徐州項目，華發(fā)股份今年上半年僅在佛山、南京各獲1宗土地，拿地金額合計約73億元。

　　具體來看，華發(fā)股份5月15日發(fā)布公告稱，公司聯(lián)合碧桂園(02007.HK)中標(biāo)了佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)小布工業(yè)區(qū)改造項目。據(jù)公告披露，本次競拍采取“競土地及拆遷補(bǔ)償款現(xiàn)金部分(起始總價35.04億元)+代建商業(yè)物業(yè)(由合作方出資不少于7.51億元建設(shè))+設(shè)定物業(yè)返租條件”的方式進(jìn)行。

　　另在南京集中供地中，5月22日華發(fā)股份參與土拍搖號，以總價19.4億元拿下南京鐵心橋G33地塊,樓面地價為28519元/平方米。

　　且需提及的是，截至6月30日，22城(北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫)首批集中供地均已收官。公開資料顯示，華發(fā)股份僅在南京獲得一宗地塊。

　　華發(fā)股份今年的拿地節(jié)奏與2020年形成了鮮明對比。以去年5月及6月為例，根據(jù)華發(fā)股份發(fā)布的公告，公司這兩個月分別獲得南京、珠海一宗土地，涉及資金逾90億元。另據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，華發(fā)股份2020年拿地總額高達(dá)703億遠(yuǎn)，超過前面兩年的拿地總額。

　　“由于華發(fā)股份高負(fù)債的資金狀況，降負(fù)債是其首要任務(wù)，加之流動性資金較為不足，減緩拿地節(jié)奏保證充裕的現(xiàn)金流;另一方面，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭激烈、融資環(huán)境趨緊的情況下，房企選擇放緩拿地，減少支出，加強(qiáng)銷售回款，確保公司正常運(yùn)營?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠如是分析道。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓亦認(rèn)為：“上半年拿地節(jié)奏減緩背后，真正的原因還在于為了降低負(fù)債率。其次原因是華發(fā)庫存量可能相對高一點，那么它可能集中精力把庫存去完，然后下半年再集中更多的資金去拿地，最后一個原因可能通過減緩拿地來穩(wěn)定現(xiàn)金流?！?/p>

　　融資力度不減

　　正如前述分析師所言，2021年減緩拿地背后，與華發(fā)股份的債務(wù)壓力不無關(guān)系。由于2020年激進(jìn)擴(kuò)張，華發(fā)股份債務(wù)規(guī)模隨之攀升。

　　在負(fù)債總額連年增長的態(tài)勢下，2020年華發(fā)股份負(fù)債總額逾2500億元，已是2017年同期數(shù)值的兩倍有余。

　　而在2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行于召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會,明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理新規(guī),提出“三道紅線”,即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1，并將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔管理。

　    截至2020年年末，華發(fā)股份凈負(fù)債率高達(dá)181.6%、剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為76.5%、現(xiàn)金短債比為0.9，三線全踩，居于“紅檔”。

　　且需關(guān)注的是，自2018年起華發(fā)股份開始借永續(xù)債。Choice金融終端顯示，2018年~2020年華發(fā)股份永續(xù)債規(guī)模分別為30.98億元、63.74億元、61.79億元。截至今年第一季度，公司永續(xù)債仍為61.79億元。

　　由于永續(xù)債被計入權(quán)益，在一定程度上可以改善凈負(fù)債率。如果剔除永續(xù)債，華發(fā)股份2020年末凈負(fù)債率將超過200%。

　　盡管負(fù)債規(guī)模高企且面臨著“三道紅線”帶來的壓力，但華發(fā)股份的融資熱情并未由此減少。

　　2021年3月31日，華發(fā)股份發(fā)布公告稱，公司擬向中國銀行間市場交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行不超過人民幣50億元(含50億元)的超短期融資券，發(fā)行期限為不超過270天。另據(jù)上海清算所信息，華發(fā)股份分別于4月和6月發(fā)行中期票據(jù)，發(fā)行總規(guī)模不超過12億元。

　　此外，華發(fā)股份21華發(fā)實業(yè)PPN001(PPN：定向債務(wù)融資工具)于今年2月5日上市，發(fā)行規(guī)模為8.4億元。且華發(fā)股份為優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，提高公司資金使用效率，還兩度通過購房尾款收益權(quán)來獲取資金。

　　3月22日，華發(fā)股份部分下屬子公司擬將其名下項目銷售過程中形成的購房尾款收益權(quán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給華金國際商業(yè)保理(珠海)有限公司，本次融資規(guī)模不超過2.63 億元(含本數(shù))。6月7日，華發(fā)股份擬通過同樣的融資方式，獲得規(guī)模不超過2.87 億元的融資。

　　據(jù)2021年第一季度報，華發(fā)股份負(fù)債總額已增長至2741.95億元。華發(fā)股份將如何應(yīng)對高企的債務(wù)規(guī)模以及“三道紅線”壓力？