宋都股份(600077.SH)深陷退地風(fēng)波。

　　近日，宋都股份發(fā)布公告稱(chēng)，宋都基業(yè)投資股份有限公司董事會(huì)決議放棄杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊(以下簡(jiǎn)稱(chēng)8號(hào)地塊)的土地使用權(quán)。此前因競(jìng)買(mǎi)該地塊而繳納的5000萬(wàn)元保證金不予退還。

　　宋都股份拿地又退地的原因是什么？此次退地對(duì)宋都股份有怎樣的影響？

　　2021年一度季度報(bào)告顯示，宋都股份的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流僅有1.81億元。宋都股份退地與公司的現(xiàn)金流狀況有怎樣的關(guān)系？公司搖擺的拿地政策背后，折射出了哪些行業(yè)問(wèn)題及市場(chǎng)現(xiàn)狀，對(duì)中小房企有哪些借鑒意義？

　　對(duì)此，《商學(xué)院》記者向宋都股份發(fā)出采訪(fǎng)提綱，截至發(fā)稿日期，未收到回復(fù)。

　　調(diào)退地始末

　　7月21日，宋都基業(yè)投資股份有限公司發(fā)布關(guān)于放棄競(jìng)得土地使用權(quán)的公告。

　　據(jù)了解，該地塊為杭州拱墅區(qū)運(yùn)河新城GS1001-17地塊(原A-C4-01)，由宋都股份于5月7日以上限價(jià)17.83億元競(jìng)得，樓面價(jià)20962元/平方米，溢價(jià)率29.86%，自持不少于21%。地塊東至新開(kāi)河，南至蔣家橋街，西至皇蔣路，北至新開(kāi)河；土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地(普通商品房)和住宅(配套公建)用地，容積率在1.0到2.5之間，出讓面積34025平方米。

　　據(jù)宋都股份發(fā)布公告，公司于2021年5月15日披露了《關(guān)于競(jìng)得土地使用權(quán)的公告》，公司全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“杭州紹輝”)通過(guò)浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)競(jìng)價(jià)競(jìng)得國(guó)有建設(shè)用地杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊的土地使用權(quán)。此后，公司并未簽署《杭州市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

　　宋都股份稱(chēng)，2021年5月，杭州市推出集中供地政策以來(lái)，結(jié)合全國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境與公司良性生態(tài)發(fā)展，經(jīng)公司與杭州市規(guī)劃和自然資源局溝通、協(xié)商后，公司于2021年7月20日收到了杭州市規(guī)劃和自然資源局出具的決定書(shū)，杭州紹輝前期獲得的杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊的競(jìng)得資格取消，杭州紹輝已繳納的5000萬(wàn)元預(yù)約申請(qǐng)保證金不予返還，涉及金額占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)(35,238.88萬(wàn)元)的14.19%。

　　本次放棄競(jìng)得的土地使用權(quán)，是公司經(jīng)營(yíng)管理層審慎考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素，基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹(jǐn)慎作出的決策，公司將不排除保留申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政申訟的權(quán)力。

　　對(duì)于宋都股份退地的原因，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄在接受《商學(xué)院》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，一方面，從地塊角度來(lái)看，宋都股份或許是經(jīng)過(guò)考量該宗地塊自持、精裝等因素后，認(rèn)為盈利空間在一定程度上被壓縮，未能達(dá)到企業(yè)預(yù)期目標(biāo)，以致選擇退出。另一方面或許是受集中土拍環(huán)境的影響，土拍情緒較高亢，致使發(fā)生誤判拿地情況，而且市場(chǎng)環(huán)境是在不斷變化的，隨著調(diào)控的不斷收緊，企業(yè)戰(zhàn)略也對(duì)此作出相應(yīng)的調(diào)整。

　　而在IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來(lái)，宋都股份退地的原因可能是經(jīng)過(guò)仔細(xì)核算發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)該地塊以后會(huì)虧損，同時(shí)還會(huì)導(dǎo)致后續(xù)的資金籌措困難；另一個(gè)原因是企業(yè)本來(lái)就比較缺錢(qián)，不好的項(xiàng)目更是無(wú)法融資繳納后續(xù)的土地款和完成后期開(kāi)發(fā)。對(duì)于宋都股份損失5000萬(wàn)元保證金的行為，一方面受到自身內(nèi)應(yīng)的影響，另一方面，市場(chǎng)的變化也推動(dòng)著以宋都股份為代表的企業(yè)在拿地經(jīng)營(yíng)管理上更為審慎。

　　穆勝企業(yè)管理咨詢(xún)事務(wù)所合伙人、紐約大學(xué)Stern商學(xué)院訪(fǎng)問(wèn)學(xué)者婁珺在接受《商學(xué)院》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，企業(yè)以損失保證金的方式放棄一門(mén)生意，無(wú)非是發(fā)現(xiàn)這門(mén)生意不賺錢(qián)，寧愿少虧點(diǎn)。市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)變化的，金融環(huán)境和樓市預(yù)期的變化，可能是導(dǎo)致宋都股份對(duì)這門(mén)生意的判斷出現(xiàn)變化的原因。這也預(yù)示著，更多體量較小的房地產(chǎn)公司在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下會(huì)選擇 “活下去”。

　　對(duì)于宋都股份退地的影響，多名專(zhuān)家認(rèn)為將對(duì)其品牌形象產(chǎn)生影響。

　　陳霄看來(lái)，此次退地對(duì)宋都股份的影響是雙面性的：一方面，企業(yè)將在一定程度上承受經(jīng)濟(jì)上和品牌形象上的損失；另一方面，企業(yè)選擇及時(shí)止損，避免更大的損失。

　　柏文喜則認(rèn)為，此次退地對(duì)宋都股份而言，除了5000萬(wàn)元的保證金會(huì)被沒(méi)收之外，有可能因?yàn)楣具`約而會(huì)在一定期限內(nèi)被禁止參與土地競(jìng)拍，另外對(duì)于公司的聲譽(yù)也是一個(gè)較大的不利影響。

　　負(fù)債上漲289.68%

　　在“三條紅線(xiàn)”的背景下，房企紛紛降低負(fù)債水平，宋都股份負(fù)債水平出現(xiàn)不降反升的情況。宋都股份2020年報(bào)顯示，宋都股份一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為22.53億元，較2019年一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債5.78億元上漲289.68%。

　　對(duì)此，陳霄認(rèn)為，宋都股份負(fù)債上漲主要原因是由于大規(guī)模擴(kuò)張，資金流在一定程度上持續(xù)輸出，致使企業(yè)債務(wù)情況有所加劇。

　　柏文喜則認(rèn)為宋都股份負(fù)債攀升是企業(yè)周轉(zhuǎn)速度下降導(dǎo)致流動(dòng)性不足所致。

　　如果說(shuō)利潤(rùn)決定企業(yè)成敗，那么現(xiàn)金流就決定了企業(yè)的生死。據(jù)2021年一度季度報(bào)告，宋都股份的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流僅有1.81億元。

　　柏文喜分析，宋都股份退地與公司的現(xiàn)金流不佳應(yīng)該有較為密切的關(guān)系，因?yàn)楣粳F(xiàn)金流不佳導(dǎo)致融資困難，而不賺錢(qián)的項(xiàng)目融資會(huì)更難，也就沒(méi)有錢(qián)繳納后續(xù)的地價(jià)款和投入開(kāi)發(fā)了。

　　宋都股份此次退地行為也說(shuō)明了對(duì)該地塊持有保留態(tài)度，同時(shí)并未找到合適的合作方來(lái)共同開(kāi)發(fā)該地塊。

　　婁珺認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流是企業(yè)的生命線(xiàn)，進(jìn)一步看，宋都股份的現(xiàn)金流保障倍數(shù)太小，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上必然會(huì)捉襟見(jiàn)肘，放棄有風(fēng)險(xiǎn)的生意是必然選擇。

　　開(kāi)發(fā)成本占存貨87%

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)紅利期，銷(xiāo)售額排名靠前也一度表明了企業(yè)的行業(yè)地位，不少企業(yè)通過(guò)祭出“合作開(kāi)發(fā)”這一法寶實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，提高銷(xiāo)售排名。

　　宋都股份也通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的方式不斷地提升銷(xiāo)售排名。2018年，宋都股份的銷(xiāo)售額排名位居162名，此后2019年和2020年宋都股份的銷(xiāo)售排名大幅上升，分別位居125位、126位。

　　公開(kāi)資料顯示，2018年至2020年，宋都股份銷(xiāo)售權(quán)益占比卻出現(xiàn)走低的情況，分別為100%、63.74%和57.34%。

　　數(shù)據(jù)顯示，2018年，宋都股份操盤(pán)金額和銷(xiāo)售額均為99億元；而從2019年開(kāi)始，宋都股份操盤(pán)金額和銷(xiāo)售金額差距擴(kuò)大。2019年操盤(pán)金額為118.5億元，銷(xiāo)售金額為185.9億元；2020年，宋都股份實(shí)際操盤(pán)113.6億元，銷(xiāo)售金額高達(dá)198.1億元。

　　合作開(kāi)發(fā)雖然可以降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，但在一定程度上，企業(yè)的決策也會(huì)受到合作方的牽制。

　　婁珺認(rèn)為，事實(shí)上，房地產(chǎn)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)在行業(yè)里比比皆是，宋都股份這種小體量的企業(yè)要鋪開(kāi)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，很大程度上還是只能“借船出?！?。所以，他們對(duì)于市場(chǎng)行情的敏感度會(huì)更高，因?yàn)樗麄儧](méi)有辦法在自己的經(jīng)營(yíng)體量?jī)?nèi)調(diào)劑，而是要看合作者的臉色。市場(chǎng)風(fēng)向一變，合作者臉色就變了，他們控制不了。

　　在合作開(kāi)發(fā)的背景下，宋都股份雖然擴(kuò)大了自身的體量和銷(xiāo)售規(guī)模，但是也出現(xiàn)了公司存貨水平偏高的問(wèn)題。

　　截至 2020 年末，宋都股份存貨價(jià)值為284.68億元，占期末資產(chǎn)總額的 66.18%。宋都股份在2020年年報(bào)中表示，由于存貨金額重大，且估計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到完工狀態(tài)時(shí)將要發(fā)生的建造成本和預(yù)期售價(jià)存在固有風(fēng)險(xiǎn)。

　　透鏡研究院創(chuàng)始人況玉清在接受《商學(xué)院》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)公司的存貨表面上看是資產(chǎn)，但實(shí)際上在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，存貨多半是負(fù)債。因?yàn)榇尕洸⒉蝗欠e壓未售的房子，房地產(chǎn)公司的存貨中，開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)商品占據(jù)了絕大部分。

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)成本主要指，處于開(kāi)發(fā)建設(shè)中但未完工的項(xiàng)目，包括拿地投入、開(kāi)發(fā)建設(shè)投入，以及利息成本中資本化的部分，而開(kāi)發(fā)商品主要指已完工但未交付或未售出的房子。

　　通過(guò)分析宋都股份的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，《商學(xué)院》記者發(fā)現(xiàn)，宋都股份的開(kāi)發(fā)成本為247.82億元，占公司存貨的87%。這也說(shuō)明了宋都股份的存貨中有大量的“負(fù)債”成分。

　　況玉清認(rèn)為，宋都股份的庫(kù)存壓力很大，由此可見(jiàn)，宋都股份有大量的房子是沒(méi)有售出的，庫(kù)存擠壓嚴(yán)重。同時(shí)，在行業(yè)監(jiān)管層面收緊的預(yù)期及“三條紅線(xiàn)”的背景下，宋都股份不敢鋌而走險(xiǎn)地繼續(xù)舉債，雖然目前宋都股份付出了5000萬(wàn)元保證金，但是如果舉債擴(kuò)張，在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)甚至可能需要幾十億元，這會(huì)極大加劇宋都股份的負(fù)債水平。

　　除此之外，截至2020年末，宋都股份所有權(quán)或使用權(quán)受到資產(chǎn)限制的資產(chǎn)高達(dá)244.66億元，受限的原因是按揭保證金、貸款備嘗保證金、履約保證金、質(zhì)押擔(dān)保等。宋都股份的存貨、固定資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資和投資性房地產(chǎn)均出現(xiàn)抵押和質(zhì)押融資擔(dān)保的情況。

　　公開(kāi)資料顯示，宋都股份及控股子公司對(duì)外擔(dān)?？傤~也逐年遞增。數(shù)據(jù)顯示，2015年至2020年，宋都股份及控股子公司對(duì)外擔(dān)?？傤~分別為142.39億元、98.26億元、236.70億元、204.26億元、223.84億元和235.07億元。

　　在婁珺看來(lái)，宋都股份在過(guò)去幾年一直采用比較激進(jìn)的發(fā)展策略，以合作開(kāi)發(fā)的形式擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，投資性房地產(chǎn)規(guī)模的上漲，正是這種策略的結(jié)果。這是把雙刃劍，可能是增長(zhǎng)的引擎，也可能是反噬的催命符，最終的結(jié)果就要看市場(chǎng)環(huán)境了，算是賭大勢(shì)。而這也說(shuō)明宋都股份對(duì)于市場(chǎng)的判斷與其他房地產(chǎn)企業(yè)不同，他們長(zhǎng)線(xiàn)看多這個(gè)市場(chǎng)。

　　面對(duì)詭譎多變的市場(chǎng)，房地產(chǎn)商們給出了自己的判斷。彼之砒霜，我之蜜糖。有市場(chǎng)存在，則自然有人看空、有人看多。在房住不炒的背景下，市場(chǎng)也必將朝著良性的方向發(fā)展。