近日，宋都股份發(fā)布公告，表示將放棄之前在杭州競得的一塊土地的使用權，子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還。

　　宋都股份表示本次放棄競得的土地使用權，是公司經(jīng)營管理層審慎考慮市場風險因素，基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹慎作出的決策。

　　據(jù)財報顯示，宋都股份2020年度實現(xiàn)營業(yè)收入71.61億，同比增長71.86%，而宋都股份2021年5月15日披露競得的五宗土地，總成交價格就達45.84億元，對宋都股份的資金壓力著實不小。

　　值得一提的是，中交地產項目也出現(xiàn)了變故。

　　有分析認為，隨著地產調控持續(xù)加強，未來房企拿地將更加謹慎。

　　宋都股份放棄競得土地，5000萬打水漂

　　2021年7月20日，宋都股份發(fā)布公告，表示將放棄之前在杭州競得的一塊土地的使用權，子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還。

　　公告顯示，宋都股份于2021年5月15日披露過《關于競得土地使用權的公告》，宋都股份全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司通過浙江省土地使用權網(wǎng)上交易系統(tǒng)競價競得國有建設用地杭政儲出【2021】8號地塊的土地使用權。截至目前，公司尚未簽署《杭州市國有建設用地使用權出讓合同》。

　　2021年5月，杭州市推出集中供地政策以來，結合全國房地產政策環(huán)境與公司良性生態(tài)發(fā)展，經(jīng)公司與杭州市規(guī)劃和自然資源局溝通、協(xié)商后，公司于2021年7月20日收到了杭州市規(guī)劃和自然資源局出具的決定書，杭州紹輝前期獲得的杭政儲出【2021】8號地塊的競得資格取消，杭州紹輝已繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還。這筆保證金占到公司最近一期經(jīng)審計凈利潤3.52億元的14.19%。

　　據(jù)宋都股份5月15日披露的文件顯示，該地塊東至新開河，南至蔣家橋街，西至皇蔣路，北至新開河，出讓面積34025㎡，土地價款為17.83億元。公告顯示，宋都股份還競得另外四宗地塊，共花費45.84億元競得5宗土地，出讓總面積達15.1萬㎡。

　　雖然這塊放棄競得的土地出讓面積并非最大，但總成交價格卻是最高的。資料顯示，該宗土地樓面價20962元/㎡，溢價率29.86%，自持21%，容積率2.5。

　　為什么寧愿將5000萬的保證金打水漂也要退地呢？宋都股份方面稱，本次放棄競得的土地使用權，是公司經(jīng)營管理層審慎考慮市場風險因素，基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹慎作出的決策，公司將不排除保留申請行政復議或提起行政申訟的權力。截至目前，公司同期競得的另外4宗地塊均已正常進入開發(fā)流程，不存在其他應當披露而未披露事項。

　　此外也有消息稱，此次宋都股份退地不排除也有合作方的原因，原本宋都股份與其他公司聯(lián)合開發(fā)，但后續(xù)合作方“變卦”，導致宋都股份單獨開發(fā)該項目壓力變大決定終止。

　　業(yè)內人士分析認為，宋都股份之所以放棄此宗土地，或與該項目利潤空間太小或有虧損風險有關，宋都股份寧愿賠上保證金也是為了及時止損，且距競拍已過去兩個月，宋都股份尚未簽署《杭州市國有建設用地使用權出讓合同》。此前，該地塊在競拍時設有的條件包括項目自持比例不少于21%，最高售價限價為2.95萬元/㎡，其中包含精裝標準3000元/㎡等。而由于自持比例較高，且售價上限較拿地成本盈利空間較小，或是宋都股份綜合考量之下放棄該宗土地的直接原因。

　　宋都股份曾表示采取“不冒進”策略

　　據(jù)官網(wǎng)顯示，宋都股份最早成立于1984年，公司于2011年在A股成功上市，股票代碼：600077，是杭州“老十八家”知名房地產開發(fā)企業(yè)之一，發(fā)展到現(xiàn)在已成為以房地產開發(fā)為主業(yè)，涉足商辦、產城、代建、金融、大健康、大服務等多領域的綜合性控股集團。

　　據(jù)財報顯示，旗下項目版圖以杭州為中心，橫跨長三角優(yōu)勢區(qū)域，并適當拓展西南地區(qū)，這也是宋都股份在杭州區(qū)域積極拿地的原因之一。目前，公司房地產項目已輻射浙江、安徽、江蘇、廣西四大省份。

　　據(jù)財報顯示，宋都股份2020年度實現(xiàn)營業(yè)收入71.61億，同比增長71.86%，扣除非經(jīng)常性損益凈利潤5.40億元。而宋都股份20201年5月15日披露競得的五宗土地，總成交價格就達45.84億元，對宋都股份的資金壓力著實不小。

　　報告期內，公司共計實現(xiàn)銷售金額207.15億元，銷售面積116.46萬㎡，實現(xiàn)結轉收入金額149.94萬元，結轉面積86.41萬㎡，報告期末待結轉面積216.21萬㎡。

　　報告期內，宋都股份主營業(yè)務收入占總營業(yè)收入的97.10%，主要系奉化江宸府項目等項目集中交付而相應結轉收入所致，公司其他業(yè)務收入占比2.90%，主要為租賃、代建等收入，公司整體主營業(yè)務較為穩(wěn)定。

　　宋都股份融資方面，2020年公司期末融資總額為83.20億元，整體平均融資成本為8.42%，宋都股份2020年融資成本在行業(yè)內處于高位。

　　對于體量不大的宋都股份來說，其原有土地儲備面積相對較小，但宋都股份表示在投資規(guī)模擴張上明確自身發(fā)展節(jié)奏，不冒進、不激進，聚焦已布局區(qū)域的發(fā)展，發(fā)揮區(qū)域競爭優(yōu)勢。2020年，公司在原有城市覆蓋群的浙江、廣西兩個區(qū)域新增土儲面積超18萬㎡，新增總建面積近70萬㎡。截至2020年末，公司在建在售項目50余個。

　　中交地產項目被“取消成交”

　　無獨有偶，中交地產項目也出現(xiàn)了變故。

　　7月26日，南寧市自然資源局對外公示了南寧市2021年第三十三期國有建設用地使用權公開出讓結果，據(jù)公示顯示，位于邕寧區(qū)新邕路以北、永福路以西，編號為GC2021-033的土地取消成交結果。

　　據(jù)此前于5月19日發(fā)布的《南寧市2021年第三十三期國有建設用地使用權公開出讓公告》顯示，該塊土地實際出讓面積為92079.35㎡（折合138.119畝），土地批準用途為城鎮(zhèn)住宅用地、零售商業(yè)用地、商務金融用地，土地使用年限為城鎮(zhèn)住宅用地70年、零售商業(yè)用地40年、商務金融用地40年。

　　同時，該地塊主要規(guī)劃設計條件設定規(guī)劃容積率為＞2.5且≤3.0，建筑密度＞23%且≤28%，綠地率≥35%，城鎮(zhèn)住宅、零售商業(yè)部分建筑限高≤80米，商務金融部分建筑限高≤100米。

　　公告顯示，該地塊還要求競得人或其關聯(lián)企業(yè)須自持不低于13300㎡辦公物業(yè)作為總部辦公使用，持有年限不低于20年。該地塊內根據(jù)要求還需配套建設一所建筑用地面積不少于9180㎡、建筑面積不少于6690㎡的18班幼兒園。幼兒園建成后，幼兒園的房屋所有權及其建設用地使用權等不動產權需無償移交政府。此外，地塊還須設置社區(qū)居家養(yǎng)老服務用房、黨群服務中心用房、嬰幼兒照護服務場地等。

　　該地塊出讓起始價為人民幣910萬元/畝，競買保證金為25138萬元，競得人在本項目建設中須一次性提供33295㎡的住宅物業(yè)，平均交易價格（毛坯價）為6293元/㎡。

　　今年6月17日，中交地產以底價910萬元/畝競得該地塊，總斥資12.57億元。彼時中交地產拿地后，還在公眾號發(fā)文慶賀，并公示了該項目的未來規(guī)劃。但隨著南寧市自然資源局發(fā)布的這則公告，這塊土地再次遭遇“退貨”，但截至目前暫未透露退地原因。

　　值得一提的是，這塊土地并不是第一次遭遇“退貨”。2017年，該地塊被一家房企高價競得，但幾年時間里卻并未動工，最終該地塊被退回，重新掛牌。

　　除了這起退地外，贊成曾于2019年斥資3.78億元競得瓜瀝商住地。該地塊樓面價5162元/㎡，溢價率29.05%，自持比例41%，然而2個月后卻遭到贊成退地，贊成為此付出的代價是已繳納的5853萬元的保證金。

　　雷達財經(jīng)注意到，2020年，人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設部會同相關部門共同推出了被業(yè)內稱為“三道紅線”的重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，后續(xù)相關部門在監(jiān)管層面不斷加碼。有分析認為，未來房企在拿地上將更加謹慎。