行業(yè)近況

　　國家統(tǒng)計局公布1~9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。

　　評論

　　商品房銷售面積同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)。9月單月商品房銷售面積同比-1.5%（8月+4.3%），拖累年初至今累計增速滑落至+10.3%（前8月+12.7%）。其中，商品住宅銷售面積單月同比-5.7%，年初至今累計增速已收窄至10%以內(nèi)。地產(chǎn)市場下半年以來銷售增速已呈現(xiàn)持續(xù)回落，主要源于三四線市場在按揭額度不足影響下顯著走弱（銷售面積同比增速已由上半年的20~30%降至5%左右）。往前看，預(yù)計10月銷售增速將繼續(xù)下滑，并觸及全年“W”型第二個底部，11、12月增速受低基數(shù)影響可能小幅回升，但仍將弱于季節(jié)性。維持全年商品房銷售面積同比+10%、銷售額+15%的預(yù)測不變。

　　投資增速小幅上行。9月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比+9.2%，較8月提升1.4個百分點，推升年初至今累計增速至8.1%，主要因土地購置面積增速大幅走高（9月同比+25.5%，創(chuàng)年內(nèi)新高）。9月房屋新開工面積下滑3.9個百分點至1.4%，年初至今累計增速降至6.8%，其中住宅增速仍達(dá)11.1%。預(yù)計四季度房企補庫存需求依然旺盛，投資端仍將維持強韌性（預(yù)計全年房地產(chǎn)投資同比+8%、新開工面積同比+10%）。

　　按揭額度依舊趨緊。9月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比+1.2%，較8月增速繼續(xù)下滑，其中個人按揭貸款同比收縮6.5%，按揭額度仍顯著不足。同時，我們觀察到首套房按揭利率已連續(xù)9個月呈現(xiàn)上漲趨勢，當(dāng)前已平均超出基準(zhǔn)利率6%，預(yù)計四季度資金面整體仍將趨緊。

　　估值與建議

　　我們判斷一二線城市銷售面積增速將于今年年末至明年年初反超三四線城市，并在明年持續(xù)優(yōu)于三四線銷售表現(xiàn)。A股地產(chǎn)板塊積極看多，推薦在一二線城市具有優(yōu)質(zhì)資源的行業(yè)龍頭。港股板塊謹(jǐn)慎樂觀，短期建議獲利了結(jié)，中期維度下仍看好銷售增速可見性高、估值具有吸引力的一二線標(biāo)的。

　　風(fēng)險

　　調(diào)控政策大幅加碼；按揭持續(xù)大幅收緊；宏觀經(jīng)濟(jì)下行。