上周碧桂園(2007.HK)、龍湖(0960.HK)、美的置業(yè)(3990.HK)三家民營(yíng)房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，并陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。消息指，將同時(shí)發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證（CRMW）在內(nèi)的信用保護(hù)工具。受利好消息催化，部分內(nèi)房股造好，碧桂園（2007.HK）股價(jià)較上周五上揚(yáng)13.1%，領(lǐng)漲內(nèi)房板塊；龍湖（0960.HK）股價(jià)彈9.9%；美的置業(yè)（3990.HK）漲7.9%。

　　深交所官網(wǎng)顯示，市場(chǎng)首單民營(yíng)房企信用憑證業(yè)務(wù)在深交所正式落地。該信用保護(hù)憑證由中證金融運(yùn)用自有資金與中信證券聯(lián)合創(chuàng)設(shè)，將支持供應(yīng)鏈ABS發(fā)行，服務(wù)上游供應(yīng)商融資。本期憑證擬創(chuàng)設(shè)不超過(guò)4,000萬(wàn)人幣，支援參考債務(wù)發(fā)行規(guī)模4億人幣。

　　隨后，龍湖發(fā)行4.02億人幣供應(yīng)鏈ABS，利率3.5%，而碧桂園20日晚間發(fā)行5億人幣公司債，吸引了包括國(guó)有大行、股份行和證券公司等多家機(jī)構(gòu)踴躍參與投標(biāo)，票面利率4.5%，另有消息人士透露，碧桂園擬于今年6月陸續(xù)安排發(fā)行供應(yīng)鏈ABS和ABN產(chǎn)品，其中供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品將啟用信用保護(hù)工具。

　　筆者相信，該融資舉措為民營(yíng)房企開(kāi)創(chuàng)新的融資藍(lán)本，民營(yíng)房企發(fā)債將以「國(guó)家作?！馆o以「信用保護(hù)工具」的模式，此模式有利于修復(fù)資本市場(chǎng)對(duì)于內(nèi)房行業(yè)的信心，特別是對(duì)于民營(yíng)房企的信心。此前政策利好多直接傳導(dǎo)國(guó)企背景的內(nèi)房上，以中海外、華潤(rùn)置地為首的國(guó)企股價(jià)在年初有所飛升，民營(yíng)內(nèi)房股價(jià)則持續(xù)承壓，但筆者預(yù)計(jì)，此次利好舉措落地后，民營(yíng)房企或已顯投資拐點(diǎn)。

　　為何監(jiān)管會(huì)為房地產(chǎn)行業(yè)融資端松綁？?jī)?nèi)地?cái)?shù)據(jù)引述，2022年1-4月房企境內(nèi)外發(fā)債2350億人幣，同比下降41%。降幅較今年一季度收窄2個(gè)百分點(diǎn)。2018年高位以來(lái)，前4月累計(jì)融資規(guī)模逐年下滑的趨勢(shì)顯著，且2022年下滑幅度出現(xiàn)明顯加速，房地產(chǎn)融資口仍扼住內(nèi)房的脖頸，市場(chǎng)信心難以重建，這對(duì)于資金密集型的內(nèi)房來(lái)說(shuō)仍是致命的。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的政策改善傳導(dǎo)到行業(yè)層面仍有遲緩，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速不斷下降，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額增速在2022年開(kāi)始進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)。內(nèi)地金融機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)投資增速下降10%，拖累GDP增速約1.1百分點(diǎn)，另外市場(chǎng)亦持續(xù)受疫情影響。監(jiān)管此舉在于紓困內(nèi)房企業(yè)，重新拉動(dòng)房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱性作用。同時(shí)，對(duì)于民營(yíng)房企的扶持也釋放出投資信號(hào)，龍頭的民營(yíng)企業(yè)得到「國(guó)家作?！?，投資者可以適時(shí)留意。

　　2021年，房地產(chǎn)行業(yè)急遽惡化，導(dǎo)致內(nèi)房投資者「一朝被蛇咬，十年怕井繩」。進(jìn)入2022年以來(lái)，內(nèi)房供需兩端的政策持續(xù)修復(fù)，估值底部或已顯現(xiàn)。筆者建議，受政策利好投資者可留意民營(yíng)優(yōu)質(zhì)內(nèi)房，并應(yīng)揀運(yùn)營(yíng)能力優(yōu)質(zhì)的龍頭企業(yè)為妙。

　　(撰文 : 高寶集團(tuán)證券 執(zhí)行董事 李慧芬)(本人并沒(méi)持有以上股票)