12月8日，在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上，上海證券交易所黨委副書記、總經(jīng)理蔡建春表示，上交所積極踐行服務實體經(jīng)濟的初心使命，支持各方用足用好REITs產(chǎn)品，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，為穩(wěn)定經(jīng)濟大盤貢獻力量。

　　截至目前，上交所累計發(fā)行15單REITs產(chǎn)品，合計融資541億元。今年以來，滬市共有9單REITs項目獲批，3單擴募項目受理。

　　著力建設與我國經(jīng)濟體量匹配的REITs市場

　　蔡建春表示，隨著REITs市場常態(tài)化建設加速，REITs發(fā)展呈現(xiàn)出新態(tài)勢。一方面，資產(chǎn)擴面與基金擴募統(tǒng)籌推進，為REITs市場發(fā)展打開廣闊空間。今年獲批的REITs產(chǎn)品，資產(chǎn)類型已由傳統(tǒng)基建類項目，拓展至清潔能源、保障性租賃住房等基礎設施補短板重點領域，市場廣度穩(wěn)步拓寬。隨著REITs擴募規(guī)則發(fā)布、擴募項目申報受理，標志著REITs擴募正式啟動，打通了REITs業(yè)務全流程，進一步發(fā)揮REITs產(chǎn)品作為資產(chǎn)上市平臺的長期戰(zhàn)略價值和持續(xù)發(fā)展能力。

　　另一方面，市場需求和國家政策雙輪驅(qū)動，為REITs市場發(fā)展提供強大動力。已發(fā)行項目得到投資者充分認可，以近期發(fā)行的華潤有巢保障性租賃住房REIT為例，網(wǎng)下詢價達213倍，公眾投資者認購倍數(shù)高達325倍，刷新認購倍數(shù)記錄。同時，各方對REITs服務穩(wěn)增長大局的積極作用有了更深刻的認識，相關部委針對國資轉(zhuǎn)讓、稅收等問題相繼發(fā)布支持政策，北京、上海等多地政府先后出臺鼓勵政策。央企、省屬國企、優(yōu)質(zhì)民企等各類主體參與REITs試點積極性高漲，儲備項目充裕。

　　“公募REITs是基礎設施投融資機制的重大創(chuàng)新，承擔著服務國家重大戰(zhàn)略實施、深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、有效盤活存量資產(chǎn)、促進基礎設施高質(zhì)量發(fā)展的使命任務?！辈探ù罕硎?，“為進一步實現(xiàn)基礎設施REITs市場建設目標，充分發(fā)揮REITs產(chǎn)品功能，需要加快推進REITs市場常態(tài)化發(fā)展?！?/p>

　　據(jù)蔡建春分析，盤存量促投資是目標，切實提升服務實體經(jīng)濟和國家重大戰(zhàn)略的質(zhì)效。目前，已發(fā)行23只REITs產(chǎn)品，盤活存量資產(chǎn)近770億元，帶動上下游新項目投資超過3300億元，REITs盤活存量資產(chǎn)、合理擴大有效投資的示范效應逐步顯現(xiàn)。在當前我國經(jīng)濟面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉(zhuǎn)弱三重壓力的情況下，公募REITs對于穩(wěn)定基礎設施投資，提升基礎設施運營管理水平、拓寬社會投資渠道以及降低政府和企業(yè)負債率等具有重要意義。應當緊緊圍繞盤活存量資產(chǎn)和擴大有效投資的目標，精準有效支持基礎設施補短板領域建設，優(yōu)先支持綜合交通、物流樞紐、大型清潔能源基地、環(huán)境基礎設施等重點領域項目，重點支持“十四五”規(guī)劃102項重大工程。

　　擴規(guī)模是路徑，著力建設與我國經(jīng)濟體量匹配的REITs市場。從境外市場看，海外REITs市場整體規(guī)模一般是當?shù)谿DP的3%到16%，股票市值的1%到8%?？紤]目前我國百萬億級的存量基礎設施規(guī)模、每年百萬億的GDP水平和近80萬億股票市值，預計未來REITs市場容量在萬億以上，潛力巨大。為盡快拓寬市場的廣度和深度，應當加快建立多層次的REITs市場，推動保障性租賃住房REITs的常態(tài)化發(fā)行，打造REITs市場的保租房板塊。鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎設施REITs。進一步拓寬REITs試點覆蓋的資產(chǎn)類型，鼓勵新能源、新基建等基礎設施項目開展REITs試點。

　　建制度是保障，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點的制度安排。完善的規(guī)則體系是市場建設的基本保障，健全的配套制度是市場功能有效發(fā)揮的重要條件。試點階段采用的“公募基金+ABS”模式，是立足國內(nèi)法律環(huán)境和現(xiàn)實需求下務實可行的方案。短期來看，應及時總結(jié)試點經(jīng)驗，系統(tǒng)構(gòu)建REITs市場發(fā)行、交易、信息披露、監(jiān)督管理等方面的監(jiān)管框架，持續(xù)完善產(chǎn)品定位、管理模式、稅收優(yōu)惠等相關法律法規(guī)和配套制度。中長期來看，應立足我國國情并借鑒國際最佳實踐，加快推動專門立法，穩(wěn)步增強REITs市場廣度、深度，推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

　　市場化是方向，更大激發(fā)市場活力和發(fā)展內(nèi)生動力。按照注冊制理念，遵循市場化、法治化原則，在項目挖掘、估值定價等環(huán)節(jié)促進市場主體發(fā)揮主導作用，實現(xiàn)“報得上、審得好、發(fā)得穩(wěn)”。在申報端，加強市場組織，持續(xù)研究完善相關配套機制和專項立法，形成制度激勵。在審核端，構(gòu)建公開透明、高效可預期的注冊上市審核程序和運行機制，嚴格遵循以信息披露為中心，以投資者需求為導向，充分披露與投資者投資決策密切相關的重要信息。在發(fā)行端，持續(xù)擴充配置型投資機構(gòu)，研究完善相關發(fā)行和交易機制，激發(fā)市場活力，維護市場平穩(wěn)運行。

　　政府引導是關鍵，進一步優(yōu)化REITs市場發(fā)展的政策環(huán)境。上交所與長三角區(qū)域合作辦公室、長三角三省一市發(fā)改委作為指導單位，共同發(fā)起成立長三角REITs產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，凝聚各方共識，推動REITs市場建設。后續(xù)，要進一步發(fā)揮聯(lián)盟作用，依托REITs儲備項目豐富的重點區(qū)域，加快推動建立由地方政府牽頭，多部門參加的綜合推動機制，強化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、制度保障和政策支持，解決REITs項目涉及的共性問題，保障常態(tài)化發(fā)展的項目資源供給。

　　研究推出REITs指數(shù)探索以REITs為標的的ETF產(chǎn)品

　　“REITs試點工作堅持發(fā)展與規(guī)范并重?！辈探ù罕硎荆半S著REITs市場發(fā)展進入快車道，逐步構(gòu)建適應基礎設施REITs市場運行規(guī)律、具有中國特色的制度安排，已成為當務之急?！?/p>

　　據(jù)透露，上交所將在證監(jiān)會領導下，深入總結(jié)試點經(jīng)驗，認真解決存在問題與不足，推動基礎設施REITs健康發(fā)展：

　　一是完善審核機制，嚴把入口關。總結(jié)試點經(jīng)驗，細化完善收費公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流等實踐較多的產(chǎn)品審核和信息披露要求，研究規(guī)范治理機制的權(quán)責條款，壓嚴壓實各方責任，切實把好入口質(zhì)量關。研究組建REITs專家?guī)?，廣泛吸收各方先進研究成果，引領市場發(fā)展。

　　二是深入項目前端，做好市場培育。聚焦國辦發(fā)19號文支持的重點領域、重點區(qū)域和重點企業(yè)，加大與地方政府合作，持續(xù)做好央企、省屬國企項目輔導對接工作，積極助力優(yōu)質(zhì)民企參與REITs試點，盡快推動重大標志性項目落地，加速落地清潔能源、IDC等新型基礎設施項目。

　　三是加強市場建設，營造良好生態(tài)。逐步探索建立與REITs更加匹配的估值管理體系和發(fā)行交易機制，研究推出REITs指數(shù)，優(yōu)化REITs做市商考核機制，探索以REITs為標的的ETF產(chǎn)品，穩(wěn)步拓展基金通平臺業(yè)務功能。持續(xù)強化二級市場交易行為監(jiān)測和處置能力，維護市場運行平穩(wěn)有序。通過組織多層次廣覆蓋的投資者教育活動，引導投資者理性認識公募REITs的產(chǎn)品特性和風險收益特征。

　　四是完善信披安排，督促規(guī)范運營。以資產(chǎn)運營為核心，構(gòu)建體現(xiàn)REITs產(chǎn)品特點的披露規(guī)則體系，提升信息披露的針對性和有效性。圍繞“管資產(chǎn)”、“促運營”，加強對基礎資產(chǎn)質(zhì)量、運營管理的精準高效監(jiān)管，明確發(fā)行人的誠信責任、中介機構(gòu)的把關責任，推動各參與主體歸位盡責。