基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)，正在引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月30日，今年以來(lái)，僅2只基礎(chǔ)設(shè)施REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格小幅上漲，25只基礎(chǔ)設(shè)施REITs下跌，更有6只基礎(chǔ)設(shè)施REITs跌幅超過(guò)10%。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，REITs產(chǎn)品業(yè)績(jī)不佳，對(duì)REITs估值構(gòu)成了一定的壓力；投資者結(jié)構(gòu)單一，投資策略趨同，亦在一定程度上導(dǎo)致市場(chǎng)調(diào)整。

　　REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)波動(dòng)，引發(fā)基金公司、基金原始權(quán)益人及基金原始權(quán)益人一致行動(dòng)人紛紛出手增持，向市場(chǎng)釋放積極信號(hào)。從投資角度看，一些業(yè)內(nèi)人士也表示，隨著高估值隱憂基本出清，隱含分紅率進(jìn)一步提升，當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施REITs具備較好的分紅吸引力。

　　今年以來(lái)REITs平均跌幅達(dá)6%

　　今年以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs表現(xiàn)明顯弱于股債市場(chǎng)。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月30日，27只基礎(chǔ)設(shè)施REITs今年以來(lái)平均跌幅為6.27%，僅有國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)（300832）園REIT兩只基礎(chǔ)設(shè)施REITs小幅上漲1.17%、0.52%。

　　大部分基礎(chǔ)設(shè)施REITs均出現(xiàn)不同程度下跌。數(shù)據(jù)顯示，有11只基礎(chǔ)設(shè)施REITs跌超6%。華夏中國(guó)交建（601800）REIT、建信中關(guān)村REIT跌幅較大，分別達(dá)16.26%、20.76%。

　　有不少基礎(chǔ)設(shè)施REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格已跌破發(fā)行價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，華泰江蘇交控REIT、國(guó)金中國(guó)鐵建（601186）高速REIT等6只基礎(chǔ)設(shè)施REITs出現(xiàn)貼水現(xiàn)象，華夏中國(guó)交建高速REIT、平安廣交投廣河高速REIT、中金安徽交控REIT貼水率均超過(guò)15%。

　　“市場(chǎng)出現(xiàn)非理性下跌?！北本┮晃凰侥蓟鹜堆腥耸勘硎荆A(chǔ)設(shè)施REITs二級(jí)市場(chǎng)籌碼大都集中在銀行理財(cái)、險(xiǎn)資等機(jī)構(gòu)投資者手里。由于市場(chǎng)規(guī)模不足千億元，整體規(guī)模較小，產(chǎn)品下跌可能觸發(fā)機(jī)構(gòu)止損線，引發(fā)此起彼伏的拋盤。

　　截至5月30日，基礎(chǔ)設(shè)施REITs近60日內(nèi)主力凈流出金額達(dá)2694.97萬(wàn)元。

　　多重因素引發(fā)下跌

　　北京一位公募基金人士表示，不同的資產(chǎn)類型（如收益權(quán)類、產(chǎn)權(quán)類）以及不同項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況，均有可能影響到REITs產(chǎn)品的現(xiàn)金分派的水平，進(jìn)而影響公募REITs的市場(chǎng)表現(xiàn)。“受經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多重因素影響，部分REITs產(chǎn)品業(yè)績(jī)不及預(yù)期，造成二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)明顯波動(dòng)?！?/p>

　　先鋒瑞馳基金投資總監(jiān)陳海濤認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)具有一定的公共服務(wù)屬性，其收入結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，但彈性相對(duì)較弱。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向修復(fù)過(guò)程中，項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)格上行修復(fù)受限，這對(duì)REITs估值形成了一定的壓力。

　　“投資者結(jié)構(gòu)相對(duì)單一?！标惡€認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)中，投資者以保險(xiǎn)、銀行理財(cái)?shù)葯C(jī)構(gòu)為主，對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)投資管理部門大都以固收為主，其投資策略與估值體系相對(duì)雷同，在定價(jià)上容易形成趨同性，造成市場(chǎng)齊漲齊跌特征。

　　基礎(chǔ)設(shè)施REITs整體表現(xiàn)低迷，也引發(fā)機(jī)構(gòu)出手護(hù)盤，向市場(chǎng)釋放積極信號(hào)。

　　近日，華安基金、華安張江光大園REIT原始權(quán)益人及其控股關(guān)聯(lián)方分別計(jì)劃累計(jì)增持華安張江光大園REIT不超過(guò)3000萬(wàn)元、2億元，并承諾增持的基金份額持有期限不少于6個(gè)月；在此之前，華夏基金自購(gòu)華夏中國(guó)交建REIT3000萬(wàn)元，承諾持有不少于6個(gè)月。

　　具備較強(qiáng)的分紅吸引力

　　經(jīng)歷了此前的調(diào)整后，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs下跌風(fēng)險(xiǎn)基本出清，估值優(yōu)勢(shì)比較明顯。

　　招商基金管理有限公司基礎(chǔ)設(shè)施管理部副總監(jiān)萬(wàn)億建議，參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs，須自上而下地分析，從宏觀、中觀、微觀出發(fā)建立框架。REITs投資收益應(yīng)綜合考慮兩大方面：一是長(zhǎng)期持有REITs獲得的分紅收益；二是承擔(dān)REITs資本利得部分波動(dòng)所獲得的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。

　　“基于穩(wěn)健的現(xiàn)金流分紅制度，基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資存在一定的債性收益特征?！标惡硎?，由于分紅收益率會(huì)受到底層資產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況、二級(jí)市場(chǎng)持有成本等因素影響，與一季度末持有資產(chǎn)相比，基礎(chǔ)設(shè)施REITs現(xiàn)金分派收益率出現(xiàn)顯著提升。

　　根據(jù)陳海濤的預(yù)測(cè)，截至5月30日，產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目2023年分派率平均提升約30至40個(gè)基點(diǎn)，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目2023年分派率平均提升約60至75個(gè)基點(diǎn)。與10年期國(guó)債及中短期AA+信用債相比，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)現(xiàn)金分紅水平存在利差優(yōu)勢(shì)，當(dāng)前具備一定的分紅吸引力。