隨著公募基金年報的披露，公募REITs產品陸續(xù)公布了2023年度經營成績單，20只披露年報的滬市公募REITs總體業(yè)績表現(xiàn)符合預期。其中，華夏基金華潤有巢REIT的可供分配金額完成度超過120%，華夏北京保障房REIT、中金山東高速（600350）REIT和中金普洛斯REIT的可供分配金額完成度超過110%，經營業(yè)績表現(xiàn)亮眼。

　　滬市REITs產品經營總體穩(wěn)健

　　年報數(shù)據(jù)顯示，滬市20只公募REITs產品均呈現(xiàn)良好的持續(xù)經營及成本控制能力。從EBITDA指標來看，8只產品2023年度的EBITDA金額超過2.5億元，10只產品的EBITDA金額高于1億元，體現(xiàn)了滬市REITs產品穩(wěn)健的經營能力和為投資人創(chuàng)造回報的能力。

　　從項目收入情況看，14只產品2023年度收入過億元。其中，收入最高的是中金安徽交控REIT，全年收入達到9.7億元，顯示出高速公路行業(yè)較為出色的經營水平。

　　從持續(xù)經營角度，保障房行業(yè)表現(xiàn)出較強的經營穩(wěn)健性。其中華夏北京保障房REIT全年四個季度的收入均超額完成預期，全年基金層面收入的完成比例達到111%，成為發(fā)行以來市場表現(xiàn)最為穩(wěn)健的公募REITs產品之一。

　　 REITs產品可供分配金額完成率良好

　　公募REITs作為一種高分紅產品，其不低于90%的分紅比例對投資人具有重要意義?？傮w來看，2023年，滬市公募REITs可供分配金額完成率較高，有13只產品的可供分派金額的完成率超過100%。

　　具體項目來看，華夏基金華潤有巢REIT可供分配金額的完成率達到125%，遠超發(fā)行前預期，體現(xiàn)了為投資人創(chuàng)造價值的良好能力。中金山東高速REIT的可供分配金額達到3.56億元，完成率達到111%。國金中國鐵建（601186）REIT的表現(xiàn)同樣亮眼，全年可供分配金額達到4.88億元，完成率也超過100%，增厚了投資人收益，以實際的業(yè)績表現(xiàn)展示出高速公路資產較強的收益創(chuàng)造能力。

　　首發(fā)和擴募推動市場擴容

　　2024年至今，上交所已有5單公募REITs完成首發(fā)上市，募集規(guī)模80余億元。全市場已上市公募REITs達到35只，REITs市場不斷“擴容增類”。

　　同時，自首批擴募落地以來，交易所和各市場參與方積極推動我國公募REITs擴募機制常態(tài)化發(fā)展。近期，上交所受理了中航京能光伏REIT的擴募發(fā)售申請，國泰君安東久新經濟REIT發(fā)布了擬擴募公告。其中，中航京能光伏REIT此次擴募擬購入資產與原有光伏項目形成有力互補，實現(xiàn)資產分散化，穩(wěn)定基金整體現(xiàn)金流。國泰君安東久新經濟REIT擬購入基礎設施項目分別位于江蘇南通高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)和重慶兩江新區(qū)內，新老資產間的管理協(xié)同效應明顯，并有望產生規(guī)模效應。

　　底層資產運營發(fā)展前景向好

　　隨著國內經濟進一步復蘇，公募REITs的底層資產表現(xiàn)出更強勁的經營韌性，更多的管理人、投資人和市場專家表達了對公募REITs后續(xù)走勢的樂觀態(tài)度。

　　行業(yè)專家表示，2024年，REITs有望重回積極發(fā)展軌道。以倉儲物流行業(yè)為例，目前國內人均高標倉面積顯著低于發(fā)達國家人均水平。在消費品零售總額保持增長，線上零售滲透率提高，新型工業(yè)化、新質生產力加速發(fā)展的背景下，可能給倉儲物流行業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。

　　基金管理人表示，基金整體規(guī)模持續(xù)擴容能夠實現(xiàn)規(guī)模效應，不僅有利于提升基金管理人的管理效率，還能夠吸引更多資金和投資者入場，將一定程度提升產品二級市場的流動性，對穩(wěn)定二級市場價格起到積極作用。同時，基金產品存續(xù)期限的延長有利于吸引長期投資者，有效引導二級市場進行長期、價值、理性投資。

　　有機構投資者表示，經過前期的估值調整，2024年在“會計類4號文”等政策利好下，REITs市場逐漸進入恢復階段，REITs品種的長期投資邏輯和配置價值向好。中國公募REITs市場始終堅持發(fā)展導向，在解決問題、優(yōu)化制度與多方協(xié)作中不斷前行，是其投資價值最堅實的支撐。