(記者何昕怡)發(fā)揮REITs產(chǎn)業(yè)方的積極作用，持續(xù)推進REITs治理與激勵約束、擴募、信息披露、投資者關(guān)系等關(guān)鍵機制，公募REITs上市三年來，打通從“發(fā)行上市”到“持續(xù)運營”，再到“擴募落地”的任督二脈，推動形成公募REITs全生命鏈條。

　　據(jù)了解，上交所持續(xù)推進上市REITs關(guān)鍵機制建設(shè)，對于誠實守信、有意愿有能力完善機制建設(shè)、努力提升項目運營質(zhì)效、積極回報投資者的各REITs項目參與方，支持其高質(zhì)量發(fā)展，激發(fā)市場機制發(fā)揮作用；對透明、規(guī)范、具有成長性的REITs項目給予積極反饋，形成一批具有典型意義的示范項目，實現(xiàn)市場投融雙方的協(xié)同發(fā)展，促進整個REITs市場的良性循環(huán)。

　　“不當(dāng)甩手掌柜”原始權(quán)益人深度參與

　　從國內(nèi)外成熟經(jīng)驗來看，REITs持續(xù)發(fā)展壯大需要產(chǎn)業(yè)方積極參與，無論在資產(chǎn)運營，還是在后續(xù)資產(chǎn)的持續(xù)引入，產(chǎn)業(yè)方都發(fā)揮了專業(yè)領(lǐng)域以及行業(yè)資源方面的稟賦優(yōu)勢。

　　縱觀國內(nèi)REITs實踐，企業(yè)方特別是原始權(quán)益人高度重視REITs平臺建設(shè)。據(jù)了解，中航京能光伏、京東倉儲、華潤有巢等多個REITs項目在原始權(quán)益人集團層面設(shè)置了REITs運營官角色，從集團戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌REITs上市后信息披露、投資者關(guān)系管理、資產(chǎn)擴募等重大事項的推動實施，為REITs平臺發(fā)展提供源源不斷的資源活水。

　　“REITs作為資產(chǎn)上市平臺，雖然原始權(quán)益人為資產(chǎn)賣出方，但其在后續(xù)REITs擴募、重大經(jīng)營事項中仍起到舉足輕重的作用。因此，在原始權(quán)益人或其控股股東、實控人層面設(shè)置統(tǒng)籌的REITs運營官，能有效調(diào)動集團內(nèi)的資源，保障REITs持續(xù)發(fā)展?！庇谐睷EIT原始權(quán)益人相關(guān)負責(zé)人告訴記者。

　　“激勵到人”深度激發(fā)運營管理機構(gòu)積極性

　　除了集團層面的重視，產(chǎn)業(yè)方也在運營管理方面發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，一些項目已設(shè)置了市場化的激勵約束機制，將基礎(chǔ)設(shè)施項目運營成效與團隊、個人績效直接掛鉤，充分激發(fā)運管團隊動力。

　　近期，蘇園REIT發(fā)布的公告顯示，東吳蘇園REIT也在優(yōu)化運營管理機構(gòu)的激勵約束安排：運營管理機構(gòu)所運營的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)年度凈收入超過對應(yīng)目標(biāo)金額時，將不低于50%的績效管理費作為團隊績效激勵到崗位個人，能夠充分激發(fā)一線運營人員的工作積極性。上述激勵約束的落地，有助于促進國有企業(yè)運營機制的實質(zhì)推動。

　　同時，記者也采訪了京東REIT的運營管理機構(gòu)。該機構(gòu)表示，目前，已建立與運營績效掛鉤的激勵約束機制，根據(jù)運營管理協(xié)議獲得的浮動部分管理費按照內(nèi)部機制考核直接分配到團隊及個人。

　　“首發(fā)+擴募”打造REITs產(chǎn)品新常態(tài)

　　原始權(quán)益人深度參與、市場化激勵約束，不僅對REITs日常經(jīng)營起到重要作用，更有助于REITs擴募的推進。

　　擴募是公募REITs資產(chǎn)增值的生命力源泉?！癛EITs上市不是單個項目的上市，在國外市場更多作為一個資產(chǎn)上市平臺，通過產(chǎn)業(yè)方不斷注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從而發(fā)揮產(chǎn)業(yè)方投資管理和資產(chǎn)運作的優(yōu)勢。”一位深耕多年的REITs管理人表示。

　　2024年以來，上交所已有6單REITs項目發(fā)布擴募公告，在資產(chǎn)篩選上也體現(xiàn)了資產(chǎn)混包、跨區(qū)域資產(chǎn)組合等特點。其中，上交所已于9月、11月正式受理華夏北保REIT、華潤有巢REIT的擴募申請。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，此次擴募將實現(xiàn)存量與增量資產(chǎn)的良性循環(huán)，為投資人進一步參與北京、上海等核心城市保障性租賃住房發(fā)展提供了可能。

　　“擴募是公募REITs市場實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的重要機制，對發(fā)行人來說，擴募是發(fā)行人打造資產(chǎn)上市平臺的有效途徑，能促進資本與資產(chǎn)的良性循環(huán)，實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營；對投資人來說，擴募能夠有效分散風(fēng)險、優(yōu)化投資組合、增厚投資收益。”北京保障房中心負責(zé)人表示。

　　“以誠相待”促進投融互動、互信

　　REITs作為公開市場的證券產(chǎn)品，其價格發(fā)現(xiàn)機制有賴于信息披露作用發(fā)揮。根據(jù)監(jiān)管機構(gòu)傳遞的理念來看，要逐步完善符合REITs產(chǎn)品特性的信息披露機制，加強臨時報告的及時性，注重定期報告的全面性，披露具有行業(yè)屬性以及資產(chǎn)特性的信息，傳遞基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)本身的價值。

　　近期披露的信披文件也印證了上述監(jiān)管理念，參與各方對REITs信息披露的重視程度越來越高。在臨時報告中，對于REIT業(yè)績波動的情況和原因分析更加清晰、措施更加有效，讓投資者能夠一目了然地理解行業(yè)波動情況、區(qū)域競爭格局以及基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況，也更能感受到基金管理人和運營管理機構(gòu)坦誠面對投資者的積極態(tài)度。

　　在定期報告中，除了披露內(nèi)容更加規(guī)范、全面，在披露形式上也更加多元，華潤有巢REIT、東吳蘇園REIT、京東REIT、鐵建REIT等四單項目在2024年中期報告中圖文并茂地展示REITs經(jīng)營業(yè)績情況，使投資者更加清晰地看懂定期報告，增強信息披露的可讀性。

　　如果說信息披露是單向的信息傳遞，那么，投資者關(guān)系管理就為REITs項目和投資者構(gòu)筑起了雙向溝通的“紐帶”?？梢钥吹?，越來越多的原始權(quán)益人和運營管理機構(gòu)注重與投資者的交流。

　　據(jù)了解，東吳蘇園REIT在9月舉辦了投資者走進原始權(quán)益人活動，其間20余家主要投資人親臨現(xiàn)場，探訪2.5產(chǎn)業(yè)園及國際科技園的運營實況；東吳蘇園REIT負責(zé)人在活動現(xiàn)場，闡述了資產(chǎn)運營管理的核心理念、精細化服務(wù)流程，并積極回應(yīng)投資者們普遍關(guān)切的問題。

　　同時，中航基金專門設(shè)立了公募REITs投資者關(guān)系崗位，以更加積極的態(tài)度增強與投資者的互動交流，聆聽投資者的反饋和訴求。

　　“好項目好待遇”積極發(fā)揮交易所功能作用

　　上交所債券市場系國內(nèi)最主要的交易所債券市場，產(chǎn)品體系涵蓋公司債(含企業(yè)債)、資產(chǎn)支持證券、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs、地方債、政策性金融債等多類產(chǎn)品，對落實國家戰(zhàn)略、服務(wù)實體經(jīng)濟、滿足多元投資需求起到了重要作用。

　　“對于積極推進REITs機制建設(shè)的原始權(quán)益人等相關(guān)方，上交所堅持分類監(jiān)管理念，支持REITs參與各方綜合運用交易所債券市場各項政策措施，加強市場示范引領(lǐng)，做大做強，為投資者創(chuàng)造長期收益?！币晃粶蠷EITs管理人表示。

　　在債券融資方面，記者采訪北京保障房REIT和東吳蘇園REIT原始權(quán)益人獲悉，根據(jù)《上海證券交易所資產(chǎn)支持證券掛牌條件確認規(guī)則適用指引第3號——分類審核》，蘇州新建元控股集團有限公司、北京保障房中心有限公司近期已獲批適用上交所資產(chǎn)支持證券優(yōu)化審核安排，提高了企業(yè)債券融資效率。

　　公開披露的項目信息顯示，北京保障房中心有限公司作為原始權(quán)益人，于10月10日獲批5.6億元的ABS項目；東吳蘇園REIT原始權(quán)益人相關(guān)方，也分別于9月11日和10月8日獲批合計27.8億元的ABS項目。

　　在信息披露方面，上交所近期發(fā)布《上海證券交易所債券發(fā)行上市審核業(yè)務(wù)指南第5號——簡明信息披露》，優(yōu)質(zhì)REITs參與主體也可以申請適用，簡化公司債券、ABS等品種在申報、發(fā)行、存續(xù)期的材料編制和信披安排，提高信息披露的針對性及有效性。

　　在投融對接方面，圍繞REITs上市儀式、發(fā)行路演、業(yè)績說明會等，上交所市場搭建了全鏈條的路演服務(wù)平臺，豐富了公募REITs發(fā)起人、基金管理人與投資者的溝通交流方式和渠道。

　　除此之外，在REITs發(fā)起人相關(guān)公司債和ABS方面，也有流動性提升舉措。據(jù)公開市場信息和知名券商自營部門介紹，中國鐵建（601186）和北京能源于2024年9月分別發(fā)行了兩只科創(chuàng)債鐵建YK12和24京能K1，均已納入上交所基準(zhǔn)做市信用債，相關(guān)券商能夠提供一二級聯(lián)動及做市報價服務(wù)，助力流動性提升。

　　再比如，京東發(fā)行多只ABS，做市商將其納入自選做市并提供ABS雙邊報價服務(wù)。

　　據(jù)了解，全市場已上市52只REITs產(chǎn)品，募集規(guī)模超1500億元，其中上交所已上市34只，募集規(guī)模超1000億元，占比近七成，成為目前REITs的主要市場。同時，REITs市場生態(tài)也不斷優(yōu)化。經(jīng)過三年試點，REITs市場參與各方群策群力，上交所持續(xù)做好市場組織，堅持REITs“好項目好待遇”，充分發(fā)揮REITs服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展、盤活存量資產(chǎn)和擴大有效投資的重要作用。