近期，33只滬市不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)披露了2024年年度報(bào)告。這是繼去年11月份上海證券交易所發(fā)布《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第6號——年度報(bào)告(試行)》(以下簡稱“REITs年度報(bào)告指引”)后首次披露年報(bào)。

　　根據(jù)披露信息，滬市REITs經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)中向好，投資回報(bào)顯著提升，關(guān)鍵機(jī)制日益完善，信披質(zhì)效持續(xù)提高，為投資者交上了一份誠意滿滿的答卷。

　　行業(yè)發(fā)展氣象萬千

　　運(yùn)營活力顯著增強(qiáng)

　　根據(jù)年報(bào)信息，2024年滬市33只REITs共實(shí)現(xiàn)收入85億元，較去年同比增加35%；共實(shí)現(xiàn)可供分配金額62億元，較首發(fā)預(yù)測整體達(dá)標(biāo)。滬市REITs經(jīng)營情況整體保持穩(wěn)健，各行各業(yè)都展現(xiàn)出新氣象、新特點(diǎn)。

　　保租房板塊經(jīng)營成果亮眼。在政策趨勢的催化以及產(chǎn)品自身韌性的加持下，滬市4只保租房REITs整體實(shí)現(xiàn)收入4.1億元，完成率超過100%。從經(jīng)營指標(biāo)來看，底層保租房資產(chǎn)的出租率平均達(dá)到95%，租金收繳率平均超93%，租金單價(jià)也維持在相對穩(wěn)定的水平。隨著未來住房租賃市場需求穩(wěn)定增長，保租房REITs發(fā)展前景依然可期。

　　能源需求增長助推業(yè)績穩(wěn)中有進(jìn)。2024年全社會用電量同比增長6.8%，各類產(chǎn)業(yè)及居民用電需求均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，滬市5只能源類REITs表現(xiàn)優(yōu)異，平均可供分配完成率高達(dá)103%，底層資產(chǎn)總發(fā)電量達(dá)到28.1億KWH，營業(yè)收入和發(fā)電量平均完成率達(dá)到95%。

　　消費(fèi)政策刺激釋放巨大市場潛力。隨著一系列擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)政策的落地，疊加引入新興品牌、舉辦特色活動等各類引流措施，滬市4只消費(fèi)類REITs的銷售額及客流量均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，報(bào)告期末出租率均超95%，其中華夏金茂REIT的出租率高達(dá)99%，高出租率與良好的客流增長態(tài)勢為消費(fèi)類REITs的業(yè)績提升提供了有力支撐。

　　倉儲物流需求修復(fù)促進(jìn)經(jīng)營企穩(wěn)。隨著大力提振消費(fèi)、多渠道促進(jìn)居民增收、加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系等舉措納入2025年政府工作任務(wù)中，倉儲物流租賃市場開始迎來需求修復(fù)。滬市倉儲物流REITs營業(yè)收入完成率高達(dá)98%，運(yùn)營凈收益完成率105%，租金收繳率近100%，表現(xiàn)出較強(qiáng)的租約穩(wěn)定性，為未來行業(yè)復(fù)蘇提供支撐。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場競爭激發(fā)運(yùn)營效能。面對我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)當(dāng)前以城市群和產(chǎn)業(yè)鏈為主導(dǎo)的差異化競爭環(huán)境，滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs相繼采取“產(chǎn)業(yè)+基金”、智慧化管理等各類運(yùn)營措施，成功實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的業(yè)績表現(xiàn)，報(bào)告期末平均出租率達(dá)到88%，基本達(dá)到預(yù)測水平。其中，東久REIT自2024年三季度以來實(shí)現(xiàn)滿租，全年?duì)I收同比增長約2%；張江REIT2024年末整體出租率91.9%，較2023年末上升近20%。

　　高速公路階段性調(diào)整迎來復(fù)蘇。面對需求結(jié)構(gòu)調(diào)整、周邊路網(wǎng)變化、極端惡劣天氣等事件，2024年滬市高速公路REITs積極采取措施，仍然展現(xiàn)出資產(chǎn)韌性，合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入43.7億元，較評估口徑的完成率超過90%。其中，中金山東高速（600350）REIT和國金中國鐵建（601186）高速REIT表現(xiàn)突出，凈現(xiàn)金流完成率均在115%以上。

　　投資回報(bào)碩果累累

　　市值分紅多點(diǎn)開花

　　2024年，在貨幣政策寬松、無風(fēng)險(xiǎn)利率下行的背景下，REITs作為單獨(dú)大類資產(chǎn)的優(yōu)勢特性愈發(fā)凸顯，受到了更多投資者的青睞，成為資產(chǎn)配置的優(yōu)先選擇。2024年滬市REITs二級市場復(fù)權(quán)價(jià)格平均上漲11.8%，投資者切實(shí)從穩(wěn)定分紅和市值增長中獲得豐厚回報(bào)。

　　得益于REITs高分紅的產(chǎn)品特性，配置型投資者每年都能從REITs分紅中獲得高額穩(wěn)定收益。根據(jù)年報(bào)信息，2024年滬市REITs共進(jìn)行分紅64次，實(shí)際分紅金額近60億元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34億元的實(shí)際分紅金額占據(jù)半壁江山，是名副其實(shí)的“現(xiàn)金?！?。除直接分紅收益外，交易型投資者也能從二級市場交易中獲取增值收益。

　　2024年滬市REITs二級市場不復(fù)權(quán)價(jià)格平均漲幅為5.0%，2025年一季度的平均漲幅更是高達(dá)11.5%，且各大類資產(chǎn)呈現(xiàn)出差異化走勢，為不同風(fēng)險(xiǎn)偏好、不同投資策略的投資者提供了多元化投資選擇。優(yōu)異的市場表現(xiàn)推動了整體流動性的提升，市值提升與交易活躍互相促進(jìn)，REITs作為獨(dú)立大類資產(chǎn)的投資價(jià)值進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　機(jī)制建設(shè)亮點(diǎn)紛呈

　　企業(yè)潛能充分釋放

　　REITs作為一個(gè)資產(chǎn)上市的平臺，其長久穩(wěn)定發(fā)展有賴于激勵、擴(kuò)募、決策等運(yùn)營機(jī)制的建立和有效運(yùn)行。在2024年年報(bào)中，部分典型項(xiàng)目主動披露了關(guān)鍵機(jī)制建設(shè)情況，通過在集團(tuán)層面設(shè)置REITs運(yùn)營官、優(yōu)化運(yùn)管機(jī)構(gòu)激勵約束機(jī)制、積極推進(jìn)擴(kuò)募等，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)方積極作用，構(gòu)建REITs市場良性循環(huán)，為REITs平臺的持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。

　　根據(jù)年報(bào)信息，京能光伏、京東倉儲、華潤有巢等項(xiàng)目在原始權(quán)益人集團(tuán)層面設(shè)置了REITs運(yùn)營官的角色，從集團(tuán)戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌REITs上市后的信息披露、投資者關(guān)系管理、資產(chǎn)擴(kuò)募等重大事項(xiàng)的推動實(shí)施，為REITs平臺發(fā)展提供了源源不斷的資源活水。

　　京能光伏、國君東久、華夏京保、華潤有巢、國君臨港、廈門安居等在年報(bào)中披露了擴(kuò)募進(jìn)展情況，資產(chǎn)類別涵蓋清潔能源、產(chǎn)業(yè)園、保租房等類型，通過擴(kuò)募優(yōu)化資產(chǎn)組合，在提高資產(chǎn)組合投資收益的同時(shí)，增強(qiáng)整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)REITs平臺向深度、廣度發(fā)展。

　　夯實(shí)信披規(guī)則基礎(chǔ)

　　提升年報(bào)信披質(zhì)效

　　去年11月份，上交所發(fā)布了REITs年度報(bào)告指引，進(jìn)一步完善以“管資產(chǎn)”為核心的基礎(chǔ)設(shè)施REITs信息披露規(guī)則體系。

　　從年報(bào)披露情況看，滬市各行業(yè)REITs項(xiàng)目均按照REITs年度報(bào)告指引的要求詳細(xì)披露基金管理人、運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)等市場參與主體的履職情況，對不同行業(yè)的基本情況、周期性特點(diǎn)、競爭格局及可比項(xiàng)目作了詳實(shí)分析，并在此基礎(chǔ)上對不同底層資產(chǎn)的運(yùn)營指標(biāo)及未來變化趨勢進(jìn)行比較、解釋及研判，年報(bào)信息披露的規(guī)范性、針對性及有效性顯著提升。

　　從年報(bào)信息可以看出，保租房、消費(fèi)及倉儲物流的出租率較高，絕大部分項(xiàng)目都在90%以上，疊加相對穩(wěn)定的價(jià)格水平，獲得了投資者的普遍認(rèn)可；能源環(huán)保保持了相對穩(wěn)定的發(fā)電量及污水處理量，部分項(xiàng)目電力價(jià)格在可控范圍內(nèi)有所波動；產(chǎn)業(yè)園區(qū)則出現(xiàn)明顯分化，出租率分布在70%—100%，部分項(xiàng)目租金價(jià)格在報(bào)告期內(nèi)出現(xiàn)一定波動；高速公路整體經(jīng)營有所承壓，國金鐵建、山東高速則展現(xiàn)了較強(qiáng)的抗周期能力，貨車流量逆勢增長有效支撐了通行費(fèi)收入的穩(wěn)定。

　　多家投資機(jī)構(gòu)表示，2024年年報(bào)信息相較之前的年度報(bào)告更加豐富立體，凸顯了REITs的權(quán)益屬性。詳細(xì)披露的運(yùn)營指標(biāo)抓住了不同行業(yè)的資產(chǎn)特性，精準(zhǔn)反映了底層資產(chǎn)在報(bào)告期內(nèi)的實(shí)際運(yùn)營情況，結(jié)合年報(bào)中對行業(yè)形勢的分析研判，使投資者能夠直觀、迅速了解關(guān)鍵運(yùn)營信息，為投資決策提供了有力依據(jù)。