樓市大真探

　　臨近春節(jié)，傳統(tǒng)的樓市淡季，杭州的二手房市場卻意外“熱”了起來。

　　“最近周末來看房的人特別多，尤其是周日，我們門店一天能帶看十幾組客戶，有的客戶看中了當場就談價格，成交節(jié)奏明顯快了。”在西湖區(qū)一家二手房中介門店，經紀人小張一邊整理房源資料一邊說。

　　來自杭州貝殼研究院的數據顯示，2026年開年以來，杭州二手房市場活躍度明顯提升。最近三周，光是在貝殼平臺，每周日成交的房源數量都接近200套。

　　杭州二手房市場“小陽春”提前來了？

　　剛需區(qū)域成為成交“主力軍”

　　市中心老小區(qū)價格到位，成交爆發(fā)

　　從成交結構來看，臨安區(qū)、余杭區(qū)的未來科技城板塊、良渚板塊、東湖板塊，以及蕭山新城等，是近期成交的“主力軍”。這些板塊要么配套成熟、通勤便利，要么規(guī)劃前景看好，吸引了大量剛需和改善型客戶。

　　一些傳統(tǒng)意義上的“冷門”小區(qū)，在這輪行情中也表現突出。比如在拱墅區(qū)，一個建成超過20年的老小區(qū)——大塘新村，近期成交量突然爆發(fā)。

　　去年大部分時間，該小區(qū)月均成交僅3套左右，月度峰值也僅為6套，整體表現較為平淡。但去年12月份該小區(qū)一舉成交20套，創(chuàng)下近兩年新高。附近中介門店負責人透露，大塘新村近期成交的主力是40多平方米的小戶型，總價控制在100萬元上下，單價2.2萬-2.5萬元/平方米。“這個價格對預算有限的剛需來說，吸引力非常大。有些房源還帶著租約，買家接手后直接有租金收益，進一步降低了持有成本?！?/p>

　　學區(qū)房“淡季不淡”低總價安置房成“黑馬”

　　學區(qū)房市場也呈現出“淡季不淡”的特征。

　　位于錢塘區(qū)的幸福河小學學區(qū)房，從去年12月到今年1月中旬，在一個半月內累計成交51套，相當于平時月均成交量的8倍多。

　　其中，安置房小區(qū)幸福雅苑成為“黑馬”，短短一個多月成交了24套(去年12月11套；今年1月份上半個月13套)，占比近一半。這個小區(qū)50多平方米的小戶型總價在120萬至130萬元之間，與周邊次新房三四百萬元的“起步價”相比，成為不少家庭的“上車”首選。

　　幸福雅苑的熱度并非孤立現象，而是帶動了整個學區(qū)范圍的活躍。例如湖上春風里，從此前月均一兩套的成交冷淡狀態(tài)，1月份上半個月已經成交了6套105平方米左右、價格350萬-370萬元的大戶型，明顯增加的看房量和成交量，顯示出市場關注度的提升。再如成交量極低的望金沙筑、杭臻源筑，1月份上半個月分別成交了5套和3套，迎來了自己的“小陽春”。

　　就連西湖區(qū)知名的“孟母盤”耀江文鼎苑，作為學軍小學紫金港校區(qū)的學區(qū)房，1月份上半個月成交量8套，也頗為搶眼，網簽均價在4.5萬元/平方米左右。多位西湖區(qū)文教板塊的經紀人告訴我們，這多少“歸功于”以價換量，畢竟目前的網簽價格和樓市高峰時期相比，已近乎“腰斬”。

　　不過，業(yè)內人士分析，這種爆發(fā)性增長應該難以持續(xù)。一方面，學區(qū)內的優(yōu)質房源(特別是小戶型)經過集中消化后，供給會暫時減少；另一方面，隨著春節(jié)臨近，市場節(jié)奏仍然會自然放緩。

　　房東心態(tài)分化

　　有人“以價換量”，有人反價觀望

　　市場熱度的另一面，是房東心態(tài)的分化。

　　一部分急于出售的業(yè)主選擇“以價換量”，主動調低報價以促成交易。例如，朝暉等老小區(qū)的部分房源，單價已從高峰期近5萬元/平方米回落至2.4萬-2.5萬元/平方米，價格調整到位后，吸引力大增。

　　也有一部分房東在看到市場回暖信號后，期待值增加，反而調高了掛牌價，甚至暫緩出售，觀望情緒漸濃。

　　這種買賣雙方心態(tài)的博弈，也反映出市場正處于一個微妙的調整期。

　　但無論如何，當下是買方市場無疑，若房東們誠心賣房，還得讓利“搶跑”。

　　周簽約量創(chuàng)半年新高

　　購房者更果斷了

　　“從周簽約數來看，今年1月第三周的成交單量，已達到去年6月下旬以來的最高水平，再往前一周也保持了較高的熱度。”杭州貝殼研究院院長上官劍透露，截至1月26日，全市二手房帶看量環(huán)比增長3.9%，新增客戶咨詢量增長2.3%，而下單量相比去年12月更是增長了15.8%。

　　“帶看轉定金的比率有所下降，這說明客戶不是只看不買，而是看準了就直接出手?！鄙瞎賱Ψ治稣J為，當前購房者決策周期明顯縮短，下單更加果斷。

　　政策“組合拳”發(fā)力真金白銀促進入市

　　這一波市場熱度，與近期多重政策利好的疊加密切相關。

　　去年12月底，增值稅政策迎來調整：不滿2年的住房，增值稅從5%降至3%；滿2年則直接免征。以一套總價1000萬元的次新房為例，僅此一項就能為買家省下20萬元左右的稅費，真金白銀的優(yōu)惠直接刺激了購買意愿。

　　此外，今年1月起，存量住房公積金貸款利率下調25個基點。部分重定價日在1月1日的商貸利率也迎來下調。這意味著貸款購房者能減少貸款利息支出，降低了購房者的月供壓力，有利于支持居民家庭剛性住房需求。

　　多項政策形成“組合拳”，為市場送來了實實在在的“春風”。

　　杭州樓市“暖冬接早春”

　　今年小陽春行情大概率已提前啟動

　　對于接下來的杭州樓市走勢，業(yè)內普遍抱有期待。

　　上官劍認為，政策效應的持續(xù)釋放，加上3月份傳統(tǒng)“小陽春”的到來，市場有望進一步回暖。尤其是，一批高熱度、高總價的改善新盤即將入市，如水電新村、濱杭傳麒府、豐北TOD等高總價新盤入市，會在一定程度上拉熱市場，帶動改善板塊價格穩(wěn)定甚至上行。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析，從數據看，杭州二手房網簽量已連續(xù)多周保持高位，顯示市場活躍度明顯提升?？紤]到近期政策寬松氛圍延續(xù)，部分購房需求在春節(jié)前釋放，疊加傳統(tǒng)學區(qū)房購房季前置，今年小陽春行情大概率已提前啟動。預計2月下旬至3月初成交熱度將進一步攀升，形成“暖冬接早春”態(tài)勢。