南京高科1997年在上海證交所掛牌上市，控股股東為南京新港開發(fā)總公司，實際控制人南京市國資委，迄今已有20多年時間，主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)、市政業(yè)務(wù)及股權(quán)投資業(yè)務(wù)。

　　8月30日晚，南京高科公布了2019年半年度報告稱，公司上半年實現(xiàn)營業(yè)收入7.93億元，同比下降59.46%；歸屬于上市公司股東凈利潤11.8億元，同比增長67.38%。

　　受房地產(chǎn)開發(fā)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入減少的影響，公司營業(yè)收入腰斬

　　2019年4月，住建部針對部分房價波動較大的城市進行預警提示，部分城市調(diào)控趨嚴，各地政策方向有所分化。

　　上半年，南京高科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所在的南京限購限價等政策繼續(xù)執(zhí)行，但市場有所回暖。同時，上半年住宅市場供應(yīng)放量明顯，帶動成交量上升。

　　收入分析

　　1.1

　　報告期內(nèi)，公司營業(yè)總收入7.93億元，同比下降 59.46%。

　　其中，營業(yè)收入7.81 億元，同比下降59.87%，上半年營收不只是腰斬，而是較同期下降近3/5，主要原因為本期公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)的收入減少；

圖 – 南京高科2009-2019上半年營業(yè)收入變化

　　一方面，南京高科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受紫微堂、榮境等項目開盤熱銷影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入3.02 億元，占主營業(yè)務(wù)收入的38.7%；

　　合同銷售面積3.37萬平方米（均為商品房項目銷售），同比上升 862.86%；

　　合同銷售金額 12.22 億元（均為商品房項目銷售），同比上升 1187.91%。

　　另一方面，上半年南京高科在市政業(yè)務(wù)領(lǐng)域新增省消防應(yīng)急救援指揮中心、邁皋橋創(chuàng)業(yè)園南側(cè)地塊保障房等總承包、監(jiān)理項目合同總金額約1億元；

　　進一步提升在建的10余個重點項目管理及施工水平，高標準做好污水處理、綠化養(yǎng)護等區(qū)域生態(tài)維護工作。

　　市政基礎(chǔ)設(shè)施承建業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入1.94億元，同比上升 52.86%；

　　公司園區(qū)管理及服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入1.67 億元，藥品銷售業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入1.16 億元。

圖 - 主營業(yè)務(wù)收入構(gòu)成 單位：元，幣種：人民幣

　　說明：公司主營業(yè)務(wù)主要在江蘇南京，其他地區(qū)收入主要是公司子公司臣功制藥藥品銷售收入

　　利潤分析

　　1.2

　　報告期內(nèi)，歸屬于上市公司股東的凈利潤為11.77 億元，同比增加 67.38%，基本每股收益0.95元；

　　報告期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額增加，主要原因是本期公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售同比上升使得回籠的資金增加以及公司支付的各項稅費減少。

圖 – 南京高科2014-2019H1盈利能力分析

　　負債分析

　　1.3

　　財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至報告期末，公司資產(chǎn)負債率繼續(xù)保持低位，為60.23%；

　　期末有息負債總額為47.47億元，有息資產(chǎn)負債率為15.77%。

　　報告期內(nèi)整體平均融資成本約為4.56%。

　　其負債水平和融資能力均保持穩(wěn)健。

　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)板塊和市政板塊為南京高科帶來持續(xù)穩(wěn)定的業(yè)績，兩者占公司營業(yè)收入比例近九成，全年實現(xiàn)銷售額23.21億元。

　　2018 年新增與政府合作項目13個，在南京區(qū)域城市提檔加速的環(huán)境下，隨著南京工業(yè)園區(qū)的土地轉(zhuǎn)讓面積的恢復，公司房地產(chǎn)及市政業(yè)務(wù)仍然有較大的空間。

　　深耕南京區(qū)域，股權(quán)投資成果顯著

　　此外，在2019半年報中出現(xiàn)一個「怪」現(xiàn)象，南京高科利潤竟比收入高：上半年營收約為7.8億元，而凈利潤高達11.78億元。

　　主要原因在于除卻地產(chǎn)與市政業(yè)務(wù)外，股權(quán)投資也是南京高科的業(yè)務(wù)板塊之一。

　　因上半年資本市場有所回暖以及被投資企業(yè)經(jīng)營情況較好，且公司在新金融工具準則實施后，對相關(guān)會計政策和核算方法進行了變更，使得交易性金融資產(chǎn)、其他非流動金融資產(chǎn)的公允價值變動收益以及按權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資確認的投資收益增加， 公司歸母凈利潤同比大增 67.38% 。

　　南京高科的股權(quán)投資業(yè)務(wù)主要依托“南京高科、高科新創(chuàng)、高科科貸、高科新?！彼拇笸顿Y平臺，加上自身擁有的醫(yī)藥健康業(yè)務(wù)，所以在產(chǎn)業(yè)投資方面更加注重與醫(yī)藥健康業(yè)務(wù)的互動促進，重點圍繞醫(yī)藥健康、人工智能等產(chǎn)業(yè)，分享被投資企業(yè)的成長紅利。

　　其投資的廣州農(nóng)商行、金埔園林、優(yōu)科生物、賽特斯、碩世生物等項目申請上市工作均在進程中。

　　高科新浚還有博科資訊、健耕醫(yī)藥、艾力斯、仁度生物等多個項目計劃申報科創(chuàng)板上市。

　　報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)投資收益 8.28億元（合并口徑），同比增長 108.88%。

　　億翰觀點

　　以產(chǎn)拿地，以房養(yǎng)產(chǎn)，是多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的生存模式。單純依靠園區(qū)銷售與出租，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商難以維系。

　　于是，產(chǎn)業(yè)投資成為不少開發(fā)商的增值業(yè)務(wù)，但投資收益幾家歡喜幾家愁。

　　舉例來說，同是做產(chǎn)業(yè)投資的張江高科(15.750, 0.21, 1.35%)，由于投資的不穩(wěn)定性，上半年投資收益為1288.46萬元，較去年同期減少96.41%，以致凈利潤有所下滑。

　　而南京高科卻通過加強主動管理，提升利潤貢獻，實現(xiàn)股權(quán)投資業(yè)務(wù)較好的收益，預計未來股權(quán)投資業(yè)務(wù)會繼續(xù)為公司帶來巨大的利潤空間。