核心觀點

　??？？公司發(fā)布公告，擬變更公司名稱為“招商局積余產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)股份有限公司”，變更證券簡稱為“招商積余”，變更證券代碼為“001914”。公司更名彰顯重要戰(zhàn)略定位，物管業(yè)務(wù)具備較強內(nèi)生增長實力，收購招商物業(yè)后有望實現(xiàn)規(guī)模翻番、資源翻番，打造非住宅物管央企旗艦。不考慮收購，預(yù)計公司 2019-2021 年 EPS 為 0.44、0.64、0.81 元，維持“買入”評級。

　　更名招商積余，延續(xù)百年傳承，彰顯戰(zhàn)略定位

　　？？“積余”意為積攢起來的剩余財務(wù)和資產(chǎn)，“積余產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)”意為對存量資產(chǎn)的管理、運營及服務(wù)等，契合公司戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)發(fā)展定位。招商局集團于 1914 年實行航產(chǎn)分業(yè)，成立中國最早有案可查的房地產(chǎn)運營公司之一“積余產(chǎn)業(yè)公司”，本次公司名稱和代碼的變更一方面意味著招商局集團百年傳承，另一方面則突出彰顯公司在招商局集團內(nèi)重要戰(zhàn)略定位。公司收購招商物業(yè)的交易已獲證監(jiān)會無條件通過，收購?fù)瓿珊笳猩叹旨瘓F將成為公司實控人，一方面我們期待公司物業(yè)資源整合發(fā)展，由成本中心轉(zhuǎn)為利潤中心；另一方面我們期待公司在招商局存量資源管理上獲得更大空間。

　　前三季度業(yè)績波動主要由于房地產(chǎn)項目處置，物業(yè)板塊繼續(xù)實現(xiàn)穩(wěn)健增長

　??？？1-3Q 公司實現(xiàn)營收 39.2 億元，同比-2%；歸母凈利潤 1.4 億元，同比-83%；扣非歸母凈利潤 1.2 億元，同比+18%。公司業(yè)績下滑源自房地產(chǎn)處置波動：去年同期轉(zhuǎn)讓貴陽中航 70%、惠東康宏發(fā)展 51%股權(quán)確認投資收益 8.7 億元；報告期惠州產(chǎn)業(yè)園破產(chǎn)清算，減值損失同比+0.31 億元。公司扣非業(yè)績增長，且房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大概率繼續(xù)虧損（H1 虧損 0.25 億元），預(yù)計物管業(yè)績增速依然較高（H1 同比+36%）。根據(jù)公司官網(wǎng)，Q3 新中標(biāo)濟南軌交、天津周大福金融中心、國防科技大學(xué)等多元項目，彰顯優(yōu)良內(nèi)生增長實力。

　　打造非住宅物管央企旗艦，領(lǐng)航物管領(lǐng)域新賽道

　??？？國內(nèi)非住宅物管空間廣闊，2025 年市場規(guī)模有望達 8000 億元，將產(chǎn)生多元延伸、基礎(chǔ)服務(wù)升維高附加值的機會，是一片藍海。根據(jù)跟蹤評級報告和交易報告書，2018 年公司非住宅物管收入占 85%，2019H1 招商物業(yè)非住宅在管面積占 32%。收購?fù)瓿珊蠊居型险猩叹衷谧≌蜕剔k、中航工業(yè)在機構(gòu)物業(yè)的資源優(yōu)勢，打造非住宅物管央企旗艦，領(lǐng)航新賽道。

　　強化戰(zhàn)略定位，維持“買入”評級

　?。?？由于增量物管項目業(yè)績釋放有所滯后，我們調(diào)整中航物業(yè)盈利預(yù)測，預(yù)計2019-2021 年凈利潤 2.1、3.1、4.4 億元，相應(yīng)調(diào)整公司 EPS 至 0.44、0.64、0.81 元（前值 0.45、0.63、0.77 元）。采用分部估值，物管可比公司 2020年平均 PE 為 28 倍，考慮到公司 A 股稀缺性、高增長、非住宅領(lǐng)先布局和并購帶來估值溢價，我們認為物管業(yè)務(wù) 2020 年合理 PE 估值水平為 37-39倍。不考慮收購，目標(biāo)價 22.31-23.25 元（前值 16.80-17.50）；考慮收購，備考目標(biāo)價 24.50-25.65 元（前值 16.04-17.20）；維持“買入”評級。

　　？風(fēng)險提示：收購整合風(fēng)險，人工成本上漲風(fēng)險，剩余房地產(chǎn)項目處置風(fēng)險。