兩天一場(chǎng)租房革命迅速席卷樓市！續(xù)廣州推出租售同權(quán)政策后，住建部等九部委宣布:大中城市要加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。那么租售同權(quán)是什么意思呢？對(duì)房?jī)r(jià)有何影響呢？哪幾類人最受益呢？具體詳情如下：

　　租售同權(quán)的本質(zhì)是租房和買(mǎi)房，同屬于平等的權(quán)利享受范圍。租房以前本身也是可以就近上學(xué)的，只不過(guò)是排位要在戶主之后，同時(shí)還要附帶諸多的條件，包括租房合同、社保等一系列的條件。

　　租售同權(quán)的本質(zhì)就是要打破這種權(quán)利的不平等，取消不必要的條件限制，取消所謂的排位置度，要給與租房客同等的就近上學(xué)權(quán)利，這樣一來(lái)必然就會(huì)觸碰到諸多學(xué)區(qū)房業(yè)主的利益。

　　租售同權(quán)還有另外的含義，就是可以增加稅收。所有的租戶要想上學(xué)，均需要合同備案，戶主就需要上稅。

　　對(duì)房?jī)r(jià)有何影響

　　那些將“租售同權(quán)”視為“重磅炸彈”的人，一定沒(méi)有認(rèn)真讀過(guò)廣州出臺(tái)的文件是怎么說(shuō)的，更遑論追究政策的細(xì)節(jié)了。其實(shí)，這個(gè)政策加上標(biāo)點(diǎn)符合只有33個(gè)字：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)?！睕](méi)有任何操作性可言，而魔鬼恰好是在細(xì)節(jié)里。

　　文中的“符合條件的承租人”究竟什么樣的承租人符合條件，需要什么樣的條件，這里面大有名堂，如果最后細(xì)化了，也和當(dāng)初的規(guī)定會(huì)面目全非。坦率而言，這樣的政策在沒(méi)有優(yōu)質(zhì)教育資源的地區(qū)好辦，但一旦某個(gè)片區(qū)有優(yōu)質(zhì)教育資源，幾乎不可能實(shí)行。如果真的一體對(duì)待推行，最后只有通過(guò)抓鬮來(lái)決定誰(shuí)能上學(xué)了。在不考慮各種特殊通道的情況下，這個(gè)政策不一定使得學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)下跌，倒很有可能使得優(yōu)質(zhì)教育資源所在地區(qū)的房租再次暴漲。

　　去年中國(guó)租房市場(chǎng)租金規(guī)模也就1萬(wàn)億左右，而美國(guó)高達(dá)3.5萬(wàn)億。就租房市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展而言，空間依然很大。但是，在一線城市的租售比嚴(yán)重失衡，租房遠(yuǎn)比買(mǎi)房合算的情況下，為什么沒(méi)有人選擇租房，因?yàn)樵诤芏喑鞘?，即使房子不是“炒的”，但因?yàn)槠淅壛撕芏嗟母＠?，因而也不?jiǎn)單就是“住”的。

　　北京的學(xué)區(qū)房為什么到了駭人聽(tīng)聞的天價(jià)仍然有那么多人趨之如騖，因?yàn)榇蠹屹I(mǎi)的不是房子，而是孩子上學(xué)的資格。相對(duì)于孩子的前途，房?jī)r(jià)是否太高已經(jīng)不重要。你是通過(guò)高房?jī)r(jià)，在獲取孩子的未來(lái)，而孩子的未來(lái)是無(wú)價(jià)的。這種把房子的所有權(quán)與教育等公共服務(wù)進(jìn)行緊密捆綁的情況下，房子當(dāng)然不是簡(jiǎn)單住的。

　　哪幾類人最受益

　　1.高素質(zhì)人才

　　在北上深一線城市，有多少懷揣夢(mèng)想的北漂、滬飄，因?yàn)闊o(wú)法給孩子一個(gè)好的教育資源而愁腸百結(jié)吃睡不寧，最后只能逃離！一旦租房和買(mǎi)房具有同等的受教育權(quán)利，這對(duì)高素質(zhì)人才的吸納將會(huì)產(chǎn)生多么大的影響！

　　一方面我們需要明白該政策對(duì)人才的吸納作用，另一方面也要清晰地認(rèn)識(shí)到，廣州試點(diǎn)的人才準(zhǔn)入門(mén)檻還是很高的，所謂「符合條件的承租人子女」，要求具有本市戶籍、人才綠卡等約束性條件。

　　2.租賃行業(yè)及其從業(yè)人員

　　從去年，中央就發(fā)文鼓勵(lì)各個(gè)城市因地制宜發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，全國(guó)各地響應(yīng)不一。北京、上海、廣州均有較大力度呼應(yīng)，比如上海前不久就公布「住房發(fā)展十三五規(guī)劃」，宣布未來(lái)5年將供應(yīng)170萬(wàn)套住房，同比大漲60%。新增住房里租賃住房70萬(wàn)套，占絕對(duì)大頭，保障性住房55萬(wàn)套；商品住宅只有45萬(wàn)套，且以中小戶型為主。由此可以看出，一線城市未來(lái)將重點(diǎn)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，未來(lái)將產(chǎn)生巨量租賃房源，對(duì)傳統(tǒng)商品房形成沖擊。

　　租賃市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家研究院克而瑞咨詢制圖

　　據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，未來(lái)5-10年，中國(guó)租賃市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展階段，2020年的市場(chǎng)體量約為1.6萬(wàn)億元，2025年將達(dá)到2.9萬(wàn)億元，2030年有望超過(guò)4萬(wàn)億元。

　　長(zhǎng)期來(lái)看，「租售同權(quán)」如果能得到有效實(shí)施，對(duì)于租賃市場(chǎng)的發(fā)展具有非常強(qiáng)的支撐作用，對(duì)于提升和穩(wěn)定租金回報(bào)率意義重大。但是，該政策要重點(diǎn)落實(shí)的對(duì)象應(yīng)是「新市民」，即流動(dòng)人口和大學(xué)生，對(duì)城市中其他群體的住房問(wèn)題影響不大。

　　不過(guò)，此次推出的「租售同權(quán)」新政無(wú)疑又給租賃市場(chǎng)打了一針雞血。房屋中介們是不是要升值加薪走上人生巔峰了？？

　　3.包租婆/公

　　很多租房一族看到這則消息的第一反應(yīng)是：租金（臟話出沒(méi)，已打幺幺零）是不是又要漲了？

　　有專家指出：房租收入比在25%-30%處于可以承受的范圍之內(nèi)。按照2016年全國(guó)應(yīng)屆畢業(yè)生的平均薪酬來(lái)算，房租收入比遠(yuǎn)超過(guò)了這一范圍：北京約為44.8%，上海約為41.8%，深圳約為41.7%，也就是說(shuō)，應(yīng)屆畢業(yè)生將近一半的工資收入都要用來(lái)支付房租！

　　北上深租金增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料克而瑞咨詢制圖

　　一線城市的租房成本本就不低，而且這一數(shù)字還在逐年攀升。「租售同權(quán)」新政對(duì)房屋租賃來(lái)說(shuō)是一個(gè)重大利好，租金會(huì)不會(huì)迎來(lái)一大波上漲呢？

　　如果是，那包租婆/公們就準(zhǔn)備好數(shù)錢(qián)吧，數(shù)累了就去睡覺(jué)，睡著了還能笑出聲~

　　不過(guò)，租金上漲并不是「租售同權(quán)」的題中之義?！缸馐弁瑱?quán)」的核心要義是為了使具有很強(qiáng)流動(dòng)性、租賃關(guān)系不穩(wěn)定的「新市民」能更方便地辦理居住證、不被房東隨便驅(qū)趕、不被隨便漲租金等，以使他們可以在城市立足，并最通過(guò)自身努力最終留在城市。

　　4.商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)商

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年末，商品房待售面積69539萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積40257萬(wàn)平方米，同比減少11%，辦公樓待售面積3631萬(wàn)平方米，同比增加10.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積15838萬(wàn)平方米，同比增加8%，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題正逐漸凸顯。

　　另外，一些已經(jīng)開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)，空置率居高不下，為了吸引消費(fèi)者、增加商場(chǎng)人氣，真是無(wú)所不用其極。

　　「租售同權(quán)」新政規(guī)定，商業(yè)用房也可以改造成租賃房，這樣既可以盤(pán)活商業(yè)用房存量，又可以給租賃市場(chǎng)提供更多的房源。這會(huì)緩解當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)中廣泛存在的「創(chuàng)新焦慮癥」嗎？

　　5.創(chuàng)新型房企

　　隨著地價(jià)越來(lái)越高，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)天花板日顯，房企們「躺著掙錢(qián)」的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。謀求新的贏利點(diǎn)和創(chuàng)新業(yè)務(wù)已經(jīng)成為房企的一致訴求。