凈負(fù)債率是什么，經(jīng)?？梢栽谝恍┪恼轮锌吹剑岬降姆康禺a(chǎn)企業(yè)是資產(chǎn)負(fù)債率高，第一家房地產(chǎn)企業(yè)的年報(bào)是資產(chǎn)負(fù)債率的80％和90％！想要了解更多可以看下凈資產(chǎn)收益率怎么算 每次看到這些表達(dá)，我還是會覺得奇怪，因?yàn)樗鼈兏静环铣Ｒ?guī)的財(cái)務(wù)邏輯，不知道為什么要反復(fù)表達(dá)。

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　　根據(jù)披露的2019年年報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率： 萬科84.36％ 碧桂園88.48％ 恒大77.9％。從數(shù)據(jù)來看，恒大仍是一家相對“穩(wěn)定”的公司，但金融市場有一條基本規(guī)則：資本從不說謊。就開發(fā)貸款利率而言，萬科利率總體保持在基準(zhǔn)水平，碧桂園利率保持在20％左右，恒大利率總體上升50％。與此同時，作為房地產(chǎn)開發(fā)商的絕對老大，恒大商業(yè)票利率最近飆升至20多，很少有資金方面愿意接手。由此可見，用資產(chǎn)負(fù)債率來評價(jià)房地產(chǎn)公司的杠桿風(fēng)險(xiǎn)是非常不合適的。

　　02

　　單純看房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)；由于會計(jì)準(zhǔn)則的權(quán)責(zé)發(fā)生制，房地產(chǎn)企業(yè)收取的購買價(jià)款只能在預(yù)付款賬戶中列示，整個交易流程只能在房屋交付時完成，然后結(jié)轉(zhuǎn)收入及相關(guān)成本。預(yù)收款越多，催收越好，企業(yè)經(jīng)營越好，但在資產(chǎn)負(fù)債表中表現(xiàn)為資產(chǎn)負(fù)債率上升，因此資產(chǎn)負(fù)債率不應(yīng)該出現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)討論中。

　　03

　　凈負(fù)債率[凈負(fù)債率=（計(jì)息負(fù)債-現(xiàn)金余額）凈資產(chǎn)]，又稱凈借款比率。資產(chǎn)負(fù)債率：萬科33.87％，碧桂園46.3％，恒大159.3％該指標(biāo)可以清楚地看出三家公司之間杠桿風(fēng)險(xiǎn)的差異：

　　萬科：國有股穩(wěn)定，不追求杠桿和規(guī)模，經(jīng)營穩(wěn)健。雖然銷售規(guī)模超，但依然是穩(wěn)定的老大哥和行業(yè)典范；

　　碧桂園：它已經(jīng)過了追求規(guī)模的時期，重視運(yùn)營質(zhì)量，整體非常穩(wěn)定。它的路線和策略被很多小弟模仿過，但它的核心競爭力是所有團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行文化，很難模仿；

　　票圈的恒大：傳奇，需要時間去驗(yàn)證是否可以“大到不能倒”。金融市場低風(fēng)險(xiǎn)偏好的機(jī)構(gòu)基本上是敬而遠(yuǎn)之的，但是高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)，如果持有商業(yè)票到期，可以賺到20％以上的利潤，回報(bào)下一定有勇者！

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　　但沒有一個指標(biāo)是萬能的，凈負(fù)債率很容易優(yōu)化。以新城：為例，2019年下半年，由于前董事長事件，新城大規(guī)模出售項(xiàng)目獲取現(xiàn)金流，以至于2019年底報(bào)告出來時凈負(fù)債率只有16％。這個結(jié)果并不能說明新城的運(yùn)營有多穩(wěn)定，而是為了生存而出售項(xiàng)目的被動結(jié)果。