最近的房?jī)r(jià)走勢(shì)其實(shí)并不是特別好，可能因?yàn)榻衲甓伎旖Y(jié)束，大家都在關(guān)系明年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，在做打算如何去買房，另外還有個(gè)原因是因?yàn)樽罱績(jī)r(jià)都在降，沒有給人一個(gè)比較平穩(wěn)的價(jià)格表現(xiàn)，那樣才能吸引更多的買房者。

　　現(xiàn)在覺得房?jī)r(jià)高嗎？專家們似乎達(dá)成了一致：不高。他們給出兩個(gè)理由：一方面，全國(guó)平均房?jī)r(jià)只有9000多/平，這還不算城中村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房子，如果按所有房子的平均價(jià)格計(jì)算，全國(guó)平均房?jī)r(jià)不足6000/平，90%的人能買得起，能接受；另一方面，相比5年和10年后，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)肯定是很低的。因?yàn)?a href="http://m.xfjyyzc.com/licaijj/719778.htm" target="_blank">中國(guó)城市化率只有60%，和發(fā)達(dá)國(guó)家相差70%，而且還有至少10-15年的紅利期。換句話說，未來還是會(huì)有2-3億農(nóng)民工會(huì)進(jìn)城，他們需要買房。購(gòu)房需求巨大，必然會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，未來5-10年房?jī)r(jià)再翻一番也不難。

　　專家一致認(rèn)為“房?jī)r(jià)并不是真的高”，這并不代表大多數(shù)購(gòu)房者的愿望。我們不止一次說過，房?jī)r(jià)高不高，最終還是要由買了住了幾億人的老百姓來決定。四個(gè)一線城市都在10萬平米搬家，幾千萬的房子已經(jīng)不是普通人能買得起的了。即使只是局部需要，大部分也只能“看房嘆氣”；二線城市買房至少要準(zhǔn)備70到80萬。對(duì)于平均月薪只有5.6萬元的普通人來說，變少是必然的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在二線城市買房的年輕人，三代人養(yǎng)六個(gè)錢包；就連一開始被很多人“鄙視”的三四線城市，現(xiàn)在也適當(dāng)進(jìn)入了“萬元門檻”。年輕人想在三四線城市擁有自己的大房子，還得掏空家里的積蓄，背負(fù)二三十年的巨額貸款。

　　一億多人只需想到，目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重脫離工資收入，甚至國(guó)家已經(jīng)“承認(rèn)”房?jī)r(jià)與居民收入不符的事實(shí)，即房?jī)r(jià)過高的事實(shí)?！? 社科院2019年底的調(diào)查報(bào)告顯示，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)與收入之比是9.3倍。四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)收入比是全球最高的，杭州， 南京石家莊等二線城市的房?jī)r(jià)收入比也超過了15倍。其中溫州，莆田，蕪湖和宜昌等三線城市也超過了9倍。應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，在美國(guó)的大部分地區(qū)，房?jī)r(jià)是年收入中位數(shù)的2-4倍。

　　不僅在社科院，2018年財(cái)大西南部的一份調(diào)查報(bào)告也顯示，越來越多的家庭在一二線城市買不起房子。全國(guó)27個(gè)城市，按平均工資計(jì)算，買房需要15年以上。但就算租房，也得吃一線城市大部分人工資的近一半。房?jī)r(jià)高的問題需要及時(shí)解決。

　　另外，其實(shí)從近20年的房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，房?jī)r(jià)并不是“只漲不跌”。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，2009年、2014年、2018年這幾年房?jī)r(jià)都有適當(dāng)?shù)南陆?。例如?018年就連北京，上海等一線城市及其周邊城市也稀里糊涂地倒下了，最高降幅達(dá)15%。特別是在燕郊，固安，香河和京周邊的其他地方，房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌，一些在高位接手的炒房投資者遭受了嚴(yán)重?fù)p失。我們想表達(dá)的很清楚：如果調(diào)控得當(dāng)，房?jī)r(jià)其實(shí)是可以降的，尤其是在房?jī)r(jià)被人為抬高的城市，調(diào)控房?jī)r(jià)回到原來的形狀并不是不存在的。

　　但即便如此，我們?nèi)匀豢梢钥吹胶吐牭?，一些專家和機(jī)構(gòu)正在為高房?jī)r(jià)這個(gè)平臺(tái)而努力，努力保持房地產(chǎn)的支柱地位。特別是在國(guó)家堅(jiān)持“房住不投機(jī)”調(diào)控近四年的背景下，仍然有“不放棄”投資房地產(chǎn)的人：

　　1.財(cái)經(jīng)女神葉檀，未來一年平均房?jī)r(jià)將上漲6%

　　在最新的文章中，葉檀解釋說，漲幅未來的年平均房?jī)r(jià)是6%，這是從漲幅的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值加上消費(fèi)物價(jià)指數(shù)加上工資得出的房?jī)r(jià)上漲的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。不僅如此，她還直言不諱地說：“房地產(chǎn)是一塊臭豆腐，每個(gè)人都喜歡吃一口。”更有甚者，“有人批評(píng)房?jī)r(jià)高是因?yàn)橘I不起，想方設(shè)法發(fā)泄。因?yàn)榉磳?duì)高房?jī)r(jià)有天然的道德正當(dāng)性，可以產(chǎn)生英雄幻想。”

　　在葉檀看來，未來的房子不僅可以買，而且可以早買。特別是，那些關(guān)注投資的買家應(yīng)該把目光放在有大量人口遷入的城市和布局的創(chuàng)新企業(yè)上。

　　2.社科院：中國(guó)的房?jī)r(jià)在未來兩年將保持在一個(gè)高水平

　　2020年初，社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛也表示2020年商品房?jī)r(jià)格漲幅預(yù)計(jì)在5%至8%之間。一二線城市和東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好，人口流入比較大。一二線地區(qū)大部分城市群房?jī)r(jià)漲幅更為明顯。對(duì)于很多人不看好的三四線城市，上述專家一反常態(tài)的認(rèn)為，三四線城市的老改革已經(jīng)開始，總體上仍然有持續(xù)投資增長(zhǎng)的動(dòng)力，投資增速還會(huì)在10%左右持續(xù)一段時(shí)間。

　　不久前，社科院又發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》 2020版給出了未來兩年房?jī)r(jià)走勢(shì)的最新預(yù)測(cè)：未來兩年中國(guó)房?jī)r(jià)將普遍保持高位部分城市除外，那里房?jī)r(jià)的漲跌是小概率事件。總之，未來的房?jī)r(jià)會(huì)讓人心酸，房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)上還是不可能降的。

　　3.從2020年的房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，中科院去年底給出的預(yù)測(cè)是2020年房?jī)r(jià)有望上漲6.1%。

　　正如金融專家葉檀和中科院所說未來的房?jī)r(jià)真的能保持每年6%的漲幅嗎？對(duì)此，國(guó)家智庫(kù)仇保興，不久前做出了回應(yīng)。他一針見血，提到這次不一樣。城市化、婚戀房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)信條、高投入影響房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的邊際效應(yīng)在降低。此外，決定住房需求的傳統(tǒng)因素，如人口數(shù)據(jù)和收入，并不樂觀。用過去的邏輯來推斷房?jī)r(jià)每年上漲多少是絕對(duì)站不住腳的。更有甚者，從今年開始我國(guó)各大熱點(diǎn)城市的房租都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，這也反映出現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)活力下降，人民收入減少。最終傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上，更有可能下跌。

　　上述國(guó)家智庫(kù)甚至更直言不諱地預(yù)測(cè)，這一次將有所不同，明年樓市將有很大概率在迎來“降價(jià)”。

　　他給出了三個(gè)理由：第一，兩周前國(guó)家收緊了對(duì)房企的債務(wù)和融資政策(三條紅線)，這已經(jīng)表明了資金未來“不會(huì)有大規(guī)模房地產(chǎn)流入”的態(tài)度。這就決定了資金的房地產(chǎn)水平在未來沒有優(yōu)勢(shì)。眾所周知，資金是支撐房地產(chǎn)的核心要素。如果未來沒有資金的支持，開發(fā)商、炒房投資者，甚至那些只需要買房的人對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期都會(huì)發(fā)生很大變化。

　　事實(shí)上，最近幾個(gè)月一些媒體報(bào)道稱許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始走上“降價(jià)促銷”之路。樓市“降價(jià)潮”已經(jīng)提前一步到來。但是，鑒于明年是房企還債高峰期，疊加政策的威力真的會(huì)顯現(xiàn)出來。因此，明年樓市將會(huì)出現(xiàn)新一輪的“降價(jià)售房”，尤其是融資難的中小房企，低價(jià)出售的欲望更強(qiáng)。還有哪些買房做酒店托管的業(yè)務(wù)，不知后續(xù)會(huì)什么樣。

　　其次從今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)來看，很明顯真正的促銷才剛剛開始，房地產(chǎn)企業(yè)的半年銷售目標(biāo)的90%沒有完成。未來三個(gè)月，大量房地產(chǎn)企業(yè)將盡最大努力抓銷售促支付。畢竟現(xiàn)金流才是王道，無論是償還銀行，的短期債務(wù)還是運(yùn)營(yíng)員工的工資支出，還是儲(chǔ)備現(xiàn)金，都要通過降價(jià)來加快支付速度。降價(jià)可能不是開發(fā)商想要的，但怎奈別無選擇；

　　與開發(fā)商撤回風(fēng)格降價(jià)的意愿相比，炒房投資者在避險(xiǎn)降價(jià)的意愿比較差。今年5月以來，各大二手房平臺(tái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近幾個(gè)月來全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市的二手房上市數(shù)量保持了20%的增速。尤其是在重慶， 南京， 成都， 杭州等地在6月和7月的上市量飆升了200%。其實(shí)原因很簡(jiǎn)單，開發(fā)商不是在賣新房是在降價(jià)或者打算降價(jià)，必然會(huì)影響成交二手房的成交量和價(jià)格，此外在過去的半年里，國(guó)家多次收緊資金水平，也影響了炒房投資者的預(yù)期，今年十幾個(gè)城市解除了“兩年銷售”禁令，炒房很多投資者早就憋不住了。

　　今年二手房市場(chǎng)的上市量和價(jià)格走勢(shì)會(huì)持續(xù)嗎？答案是肯定的。

　　因?yàn)榻衲曜詈髱讉€(gè)月，二手房不會(huì)賣那么好。根據(jù)殼牌、58城等平臺(tái)反饋，二手房成交周期已延長(zhǎng)至3-6個(gè)月。換句話說，如果明年上半年政策不反轉(zhuǎn)，必然會(huì)出現(xiàn)一波“降價(jià)賣潮”；第二，開發(fā)商降價(jià)的影響也會(huì)傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng)，尤其是三四線城市。開發(fā)商降價(jià)的好戲只會(huì)在今年年底和明年年初上演。

　　現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還沒有達(dá)到一個(gè)穩(wěn)定的格局，后期還有降價(jià)的格局，所以明年房?jī)r(jià)走勢(shì)還不是特別明朗，等明朗之后再做決定購(gòu)買。