多地房貸首付比例下調(diào)之后，房貸利率也出現(xiàn)下調(diào)。

　　據(jù)央視新聞消息，六家國(guó)有大行從2月21日起同步下調(diào)了廣州地區(qū)房貸利率，首套房、二套房?jī)?yōu)惠審批利率分別下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。券商中國(guó)記者也從中介處核實(shí)了這一消息。同日，蘇州地區(qū)也傳出部分銀行首套房貸利率微降的消息。

　　受此影響，當(dāng)日A股房地產(chǎn)板塊應(yīng)聲而漲，珠江股份直線拉升漲停，泰禾集團(tuán)、黑牡丹也收于漲停，南國(guó)置業(yè)、大悅城漲逾7%，渝開(kāi)發(fā)、廣宇集團(tuán)漲逾5%，信達(dá)地產(chǎn)、世聯(lián)行、【國(guó)創(chuàng)高新(002377)、股吧】等漲逾4%。

　　　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類(lèi)似調(diào)整是當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)一步放松的重要信號(hào)?！?月份利好政策不斷，將不斷扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)頹廢態(tài)勢(shì)，助力市場(chǎng)交易活躍?！?/p>

　　兩地房貸利率下調(diào)，銀行放款提速

　　2月21日，廣州、蘇州陸續(xù)傳出房貸利率下調(diào)消息。其中，六家國(guó)有大行從2月21日起同步下調(diào)了廣州地區(qū)房貸利率，首套房?jī)?yōu)惠審批利率從此前的LPR+100BP(5.6%)下調(diào)至LPR+80BP(5.4%)，二套房?jī)?yōu)惠審批利率從此前的LPR+120BP(5.8%)下調(diào)至LPR+100BP(5.6%)。

　　初步測(cè)算，貸款200萬(wàn)元、30年期，等額本息還款，首套房貸購(gòu)房者每個(gè)月可以少交月供約250.96元，二套房貸購(gòu)房者每個(gè)月可以少交月供約253.48元。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類(lèi)似下調(diào)主要與銀行額度充裕有關(guān)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未恢復(fù)到正常的景氣度，預(yù)計(jì)后續(xù)還有進(jìn)一步下調(diào)的空間?！笆芙禍?zhǔn)和降息等政策影響，房貸市場(chǎng)總體上以持續(xù)寬松為導(dǎo)向，銀行有動(dòng)力發(fā)放更便宜的貸款資金，客觀上也能夠激活更多人申請(qǐng)房貸。”

　　除房貸利率下調(diào)外，更為明顯的是，開(kāi)年以來(lái)，銀行房貸審批、放款已顯著提速。

　　“去年確實(shí)不好放，積壓的單子比較嚴(yán)重，但年底有了明顯好轉(zhuǎn)，今年額度更加充沛，5年期LPR利率下調(diào)也刺激了購(gòu)房需求，所以整個(gè)放款周期進(jìn)一步提速，一般一周放款，最快一兩天也可能爭(zhēng)取搞定?！庇写笮蟹抠J客戶經(jīng)理表示。

　　貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)亦顯示，2022年1月，103個(gè)重點(diǎn)城市平均房貸利率和放款周期已恢復(fù)到2021年年中的合理水平，其中59城房貸主流利率環(huán)比下調(diào)。放款周期方面，64個(gè)城市放款周期較上個(gè)月縮短，4個(gè)一線城市銀行放款均加快。

　　這并不意味著銀行房貸業(yè)務(wù)將出現(xiàn)無(wú)差別投放。招行即在年初接受調(diào)研時(shí)表示，該行會(huì)優(yōu)先支持首套房以及二套房的剛需需求，“很多應(yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生，優(yōu)先選擇在一二線城市發(fā)展，有買(mǎi)房需求，我們主要針對(duì)這部分優(yōu)質(zhì)客戶?！?/p>

　　招行數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月末，該行按揭貸款存量規(guī)模約1.3萬(wàn)億元，其中80%以上集中于一二線城市，90%是集中于首套房的客戶，9%左右是發(fā)放二套房的客戶。

　　房貸政策大面積松動(dòng)

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，開(kāi)年以來(lái)，已有多地傳出房貸首付比例下調(diào)的消息。其中包括公積金首付比例下調(diào)的北海、自貢、南寧，以及商業(yè)貸款下調(diào)首付比例的山東菏澤、重慶、江西贛州、佛山等地。

　　市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，降低首付比例的往往是非限購(gòu)區(qū)域，同時(shí)是局部市場(chǎng)，說(shuō)明政策放松需要一個(gè)過(guò)程，當(dāng)前非限購(gòu)區(qū)域政策更容易松動(dòng)，放松也是一個(gè)逐漸調(diào)整的過(guò)程，“這將對(duì)市場(chǎng)交易形成較為實(shí)質(zhì)的影響，有利于后續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展?！?/p>

　　在此之前，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已明確提及，“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”相關(guān)表述也陸續(xù)在各地政府報(bào)告中出現(xiàn)。

　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，僅1月份各地出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策就超過(guò)66次，其中多以公積金政策寬松、人才租購(gòu)房補(bǔ)貼等支持性政策為主，這也是多月來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺(tái)最為密集的時(shí)段。

　　目前來(lái)看，各地房地產(chǎn)政策激活的方法主要包括四種：一是金融政策放松，即降低首付、降低利率等，減少購(gòu)房者的購(gòu)房成本；二是落戶和定居政策，即鼓勵(lì)大學(xué)生、新市民、外來(lái)務(wù)工人員、三孩家庭等購(gòu)房，增加購(gòu)房群體數(shù)量；三是財(cái)稅政策，尤其體現(xiàn)在各地出臺(tái)的契稅補(bǔ)貼和購(gòu)房?jī)?yōu)惠等政策，以減少購(gòu)房者的顧慮和壓力；四是價(jià)格政策，譬如通過(guò)價(jià)格折扣等方法減少購(gòu)房者的實(shí)際支付成本。

　　國(guó)金證券研報(bào)預(yù)計(jì)，后續(xù)會(huì)有更多城市出臺(tái)降低首付比例和降低房貸利率的措施，也看好未來(lái)在限購(gòu)限售方面的調(diào)整政策出臺(tái)。

　　房企收并購(gòu)項(xiàng)目獲“輸血”

　　房貸政策不斷松動(dòng)，有望改善房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、助力穩(wěn)定房企運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，多家銀行宣布為房企收并購(gòu)項(xiàng)目提供融資支持。

　　最新的消息是，大悅城控股已于2月18日與浦發(fā)銀行簽訂地產(chǎn)并購(gòu)融資全面合作協(xié)議，后者提供的并購(gòu)融資額度達(dá)100億元。在此之前，浦發(fā)銀行已完成50億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券發(fā)行。

　　除浦發(fā)銀行外，廣發(fā)銀行、【平安銀行(000001)、股吧】、興業(yè)銀行已陸續(xù)宣布擬發(fā)行50億元、50億元和100億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券。

　　招行則在2月14日與大悅城控股簽署100億元并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，該行還將分別授予華潤(rùn)置地200億元、華潤(rùn)萬(wàn)象生活30億元并購(gòu)融資額度。

　　克而瑞研究中心認(rèn)為，2022年行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)，但同時(shí)收并購(gòu)機(jī)會(huì)也在增加：一方面，對(duì)于償債壓力較大的企業(yè)來(lái)說(shuō)，借助項(xiàng)目出讓、資產(chǎn)出售扭轉(zhuǎn)局面迫在眉睫；另一方面，央企、國(guó)企以及一些優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)憑借自身實(shí)力以及政策支持將在收并購(gòu)市場(chǎng)掌握更大的主動(dòng)權(quán)。

　　隨著并購(gòu)融資通道的打通，行業(yè)收并購(gòu)積極性受到調(diào)動(dòng)。加強(qiáng)項(xiàng)目層面的轉(zhuǎn)讓與兼并收購(gòu)力度，有望緩解出險(xiǎn)房企的資金壓力、防范風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大、加快市場(chǎng)壓力出清。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于去年下半年降溫以來(lái)的末端，今年將呈現(xiàn)“√”型走勢(shì)，即當(dāng)前不斷進(jìn)入市場(chǎng)筑底、見(jiàn)底、探底階段，后續(xù)則有底部反彈、逐漸復(fù)蘇的較好基礎(chǔ)。