新年伊始，萬科進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整和人事安排。

　　南方區(qū)首換人，周軼群接替孫嘉出任南方區(qū)域首席合伙人。新成立商業(yè)事業(yè)部，將萬科七大區(qū)域的商業(yè)業(yè)務(wù)與印力集團(tuán)統(tǒng)一并入商業(yè)事業(yè)部，由原南方區(qū)域首席合伙人孫嘉出任商業(yè)事業(yè)部首席合伙人，丁力業(yè)繼續(xù)擔(dān)任印力集團(tuán)董事長，同時(shí)兼任商業(yè)事業(yè)部首席顧問，王海武擔(dān)任商業(yè)事業(yè)部核心合伙人。

　　萬科表示，當(dāng)下更要以“大江大?！钡拈_放心態(tài)，不拘一格用人才。

　　大江大海：4年前和4年后

　　大江大海，這個(gè)名字想必大家并不陌生，這是萬科人才制度中的一個(gè)名詞，是萬科組織重建的產(chǎn)物，誕生于2019年初，由萬科董事會主席郁亮提出。

　　互聯(lián)網(wǎng)是最有記憶的，在大江大海計(jì)劃提出的第一年，萬科進(jìn)行了近30位城市總經(jīng)理的崗位調(diào)動(dòng)，大多是內(nèi)部調(diào)配、跨區(qū)域流動(dòng)。

　　彼時(shí)，郁亮解釋稱，一個(gè)組織成熟以后有必要跨區(qū)域流動(dòng)，否則會固守一方，難免產(chǎn)生懈怠的心態(tài)?！按蠼蠛！笔腔钏?jì)劃，水要活動(dòng)起來，所以“大江大海”更多是內(nèi)部的流動(dòng)。“當(dāng)然我們也希望同時(shí)吸引社會優(yōu)秀人才加入，不僅是地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，還包括制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等?！?/p>

　　孫嘉，由萬科CFO調(diào)任南方區(qū)域首席執(zhí)行官，就始于大江大海計(jì)劃提出的那一年5月份。

　　如今，4年過去了，計(jì)劃重提，“老將”孫嘉由南方區(qū)首調(diào)任至商業(yè)板塊，這一次跟上次相比，又是一個(gè)不一樣的旅途。

　　兩次的大江大海還是有所不同：

　　4年前，主要是組織內(nèi)部的人才流動(dòng)。這也符合大江大海故事誕生的背景，起初該計(jì)劃是萬科上海區(qū)域的人才活水計(jì)劃，報(bào)到總部時(shí)，郁亮說，為什么要局限于區(qū)域內(nèi)？應(yīng)該是大江大海，內(nèi)外部的流通和開放，大江大海因此升級為集團(tuán)的計(jì)劃。

　　4年后，唯一不同且變化顯著的點(diǎn)在于，啟用空降“新人”獨(dú)擋一面，管理集團(tuán)的業(yè)績大區(qū)。

　　為什么做出如此安排？萬科方面回應(yīng)稱，一方面，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)為商業(yè)業(yè)務(wù)迎來重要發(fā)展機(jī)遇，通過商業(yè)版塊的一盤棋建設(shè)和強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)管理力量，以更好地抓住機(jī)會。另一方面，開發(fā)業(yè)務(wù)在當(dāng)前市場嚴(yán)峻挑戰(zhàn)下，更需要以“大江大?！钡拈_放心態(tài)，不拘一格用人才。

　　為新的資本大門鋪路？

　　去年四季度以來，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)突破性發(fā)展。萬科旗下商業(yè)業(yè)務(wù)也迎來歷史性發(fā)展機(jī)遇。中金印力消費(fèi)REIT正式獲得中國證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)，成為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城。

　　印力于消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)中拔得頭籌，說明市場對其資產(chǎn)質(zhì)量和運(yùn)營能力的認(rèn)可。此次中金印力REIT的發(fā)布，也將推動(dòng)萬科商業(yè)板塊建立存量資產(chǎn)與資本市場的連接，進(jìn)入資產(chǎn)良性循環(huán)的新發(fā)展階段。

　　更重要的是，對于業(yè)內(nèi)經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)布局最早、賽道最全的萬科而言，此次REITs發(fā)布只是起點(diǎn)，隨著公募REITs的持續(xù)發(fā)展，萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)的發(fā)展將迎來進(jìn)一步提速，為公司的長期價(jià)值增長提供更豐富的來源。

　　中金印力REIT如果走通了，將助力萬科的商業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)建完整的“投、融、管、退”商業(yè)模式閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和資金更高效的運(yùn)轉(zhuǎn)，在更低的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)下實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展。

　　百貨商場、購物中心等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，天然存在資金額高、投資回報(bào)周期長的特征，過去由于條件限制，缺少穩(wěn)定的市場退出機(jī)制，對持有此類資產(chǎn)的企業(yè)發(fā)展造成了顯著的掣肘。而REITs的落地將有助于改善這一狀態(tài)。

　　還有一點(diǎn)，也尤為重要。除了底層資產(chǎn)質(zhì)量外，決定REITs是否能成功發(fā)行且持續(xù)擴(kuò)募的關(guān)鍵，是資產(chǎn)方的運(yùn)營管理能力。

　　此次中金印力REIT的資產(chǎn)方印力集團(tuán)，是萬科旗下的購物中心開發(fā)與運(yùn)營能力平臺，全國在管商業(yè)面積超過1200萬平米，資產(chǎn)規(guī)模超過1000 億元，整體出租率達(dá)95%。

　　根據(jù)公開信息，萬科在2016 年通過持有投資基金的權(quán)益成為印力集團(tuán)的重要股東，萬科對印力集團(tuán)從經(jīng)營管理、資產(chǎn)運(yùn)營等方面進(jìn)行全方位支持，并將部分商業(yè)項(xiàng)目委托至印力集團(tuán)運(yùn)營管理，截至目前，萬科委托印力管理的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營坪效增幅超過20%。

　　所以，這一次，萬科將七大區(qū)域的商業(yè)業(yè)務(wù)與印力集團(tuán)統(tǒng)一并入商業(yè)事業(yè)部，也有意加強(qiáng)資產(chǎn)的運(yùn)營管理能力，為這條資本之路做好整合和深耕工作。

　　周軼群和萬科的匹配度

　　周軼群，何許人也？他的出現(xiàn)打破了“萬科區(qū)首”的任職慣例，據(jù)說，從加入萬科到成為區(qū)首，用時(shí)最短的是6年時(shí)間，最長的是26年，而周軼群，從加入萬科到成為區(qū)首僅僅才兩個(gè)多月。

　　公開報(bào)道顯示，周軼群原為旭輝 集團(tuán)副總裁兼江蘇區(qū)域總裁，其于去年10月因個(gè)人原因從旭輝離職。其出生于1979年，從業(yè)20年以來效力過多家知名房企，包括順馳、路勁、仁恒、旭輝。

　　周軼群的優(yōu)勢是什么？為什么萬科啟用“空降”新人？

　　旭輝林中曾評價(jià)周軼群：“是業(yè)內(nèi)難能可貴的青年才俊，曾打造出許多讓同行稱贊、讓客戶驚艷的明星項(xiàng)目。相信他的加盟，能讓旭輝的精細(xì)化管理和精益化經(jīng)營再上一個(gè)臺階?！?這是旭輝2022年步入“三五戰(zhàn)略”后，引進(jìn)的首位重量級職業(yè)經(jīng)理人。

　　據(jù)媒體報(bào)道，這正是周軼群的所長，其在仁恒打造的上海、蘇州、杭州等地項(xiàng)目一度被市場視為產(chǎn)品典范，成為行業(yè)學(xué)習(xí)、研究的范本；在路勁上海就職期間，他主導(dǎo)拓展開發(fā)的路勁上海莊園及路勁上海院子等代表項(xiàng)目均大獲成功，受到市場與業(yè)內(nèi)的認(rèn)可。

　　總結(jié)下來，在媒體的報(bào)道中，周軼群的優(yōu)勢是：操盤能力強(qiáng)，善于打造明星標(biāo)桿產(chǎn)品，在長三角區(qū)域“長袖善舞”。

　　這是否正是萬科“看中”他的地方？打造標(biāo)桿產(chǎn)品，是否也是萬科未來的錨定方向？

　　或許，是的。

　　2023年10月20日，萬科舉辦的一年一度媒體交流會上，幾乎整場時(shí)間都聚焦于項(xiàng)目、產(chǎn)品、業(yè)務(wù)創(chuàng)新、客戶思維、城市機(jī)會等。萬科在市場層面、客戶層面和產(chǎn)品層面，不論是觀察還是操作上，顆粒度越來越細(xì)。

　　萬科董事會主席郁亮：只有順應(yīng)時(shí)代改變的企業(yè)，才有可能穿越周期。對萬科而言，與客戶、城市同步發(fā)展，就有生意做。在他看來，客戶方面，是客戶對產(chǎn)品的要求越來越極致，企業(yè)只有在產(chǎn)品和服務(wù)上像消費(fèi)行業(yè)一樣追求極致，才能滿足客戶需求。城市方面，是向中心發(fā)展，做復(fù)雜、做綜合。當(dāng)下，城市向外擴(kuò)張的機(jī)會已經(jīng)很少，越來越多的是城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的更新調(diào)整，因此新項(xiàng)目的功能都需要高度復(fù)合。

　　萬科聯(lián)席總裁張海：當(dāng)前行業(yè)環(huán)境已發(fā)生較大變化，客戶已成為最寶貴的資源。今天客戶對產(chǎn)品功能要求高，看重包括戶型、室內(nèi)裝標(biāo)、景觀、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)在內(nèi)的綜合體驗(yàn)，企業(yè)的操盤及格線標(biāo)準(zhǔn)從60分提高到80分。企業(yè)需要從單項(xiàng)冠軍變成投資研判、客戶洞察、產(chǎn)品定位、操盤效率等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的全能高手。

　　萬科物業(yè)事業(yè)集團(tuán)首席合伙人朱保全：如果未來十年物業(yè)費(fèi)上漲有天花板的話，如果我們進(jìn)入到一個(gè)性價(jià)比年代，我們更多的影響是在供給側(cè)改革。當(dāng)萬科物業(yè)走向市場，我們正在一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目去改，有的項(xiàng)目要通過一到兩年時(shí)間才會把客戶滿意度從50%提到高90%，物業(yè)費(fèi)收繳率從50%提高到70%，這恰恰是我們今天在努力的方向。

　　萬科泊寓總經(jīng)理胡冬華：結(jié)合市場供應(yīng)、客戶需求、配套政策的變化，泊寓實(shí)現(xiàn)了三點(diǎn)突破。一是進(jìn)一步完善了產(chǎn)品線；二是重點(diǎn)發(fā)展企業(yè)客戶租房服務(wù)市場，圍繞多個(gè)重點(diǎn)企業(yè)客戶實(shí)現(xiàn)從單城市到全國戰(zhàn)略合作，同時(shí)堅(jiān)持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，深耕目標(biāo)行業(yè)；三是根據(jù)客戶流動(dòng)性的特征，在全國范圍內(nèi)創(chuàng)新了長短租結(jié)合業(yè)務(wù)模式，進(jìn)一步加強(qiáng)客戶服務(wù)深度和頻次。

　　之后，萬科陸續(xù)推出新產(chǎn)品：

　　上海嘉定落地首個(gè)活力、低碳、智慧的“未來城市理想單元”，五大板塊鏈接未來商業(yè)和社群，探索新的城市公共生活的可能性，這個(gè)樣本是萬科對未來城市做出的回答。

　　萬科全國首座“拾系”產(chǎn)品在寧波重磅交付。作為萬科戰(zhàn)略級的高端產(chǎn)品序列—“拾系”自誕生以來便備受矚目，先后在寧波、南京、合肥、蘇州、上海等7個(gè)核心城市落地了17個(gè)項(xiàng)目。

　　從系列舉動(dòng)和舉措看來，萬科在開發(fā)層面主攻的矛是“城市層面新時(shí)代的標(biāo)桿明星產(chǎn)品”，匹配戰(zhàn)略發(fā)展需求，就要啟用相應(yīng)的“盾”，周軼群就是這個(gè)“盾”。

　　從目前來看，萬科新產(chǎn)品多位于華東區(qū)域，周軼群過去打造的“明星產(chǎn)品”也基本在這個(gè)區(qū)域，相同區(qū)域，打法和邏輯較為相似，過去經(jīng)驗(yàn)或可為今用。

　　不過，問題是，周軼群出任的是華南區(qū)首，華東區(qū)域和南方區(qū)域還是有很大不同。過去成功路徑能否在華南成功復(fù)制？這恐怕是其接下來面臨的一個(gè)主要問題。