REITs 試點(diǎn)通知：2020 年4 月30 日，證監(jiān)會(huì)與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs 試點(diǎn)正式起步?！锻ㄖ分赋龌A(chǔ)設(shè)施REITs 具有流動(dòng)性較高、收益相對(duì)穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)，能有效盤活存量資產(chǎn)。短期看有利于廣泛籌集項(xiàng)目資本金，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；長(zhǎng)期看有利于降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場(chǎng)化、規(guī)范化健康發(fā)展。

　　試點(diǎn)要求：1）聚焦重點(diǎn)區(qū)域，優(yōu)先支持京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長(zhǎng)江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域，支持國(guó)家級(jí)新區(qū)、有條件的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點(diǎn)。2）優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施等。3）聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)權(quán)屬清晰，具有成熟的經(jīng)營(yíng)模式及市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流。

　　交通基礎(chǔ)設(shè)施大可為：交通基礎(chǔ)設(shè)施包括鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、港口及物流倉(cāng)儲(chǔ)。

　　根據(jù)交通運(yùn)輸部的數(shù)據(jù)，2019 年我國(guó)公路總里程501.25 萬(wàn)公里（+3.4%/同比，下同）；鐵路營(yíng)業(yè)里程13.9 萬(wàn)公里(+6.1%)、港口萬(wàn)噸以上泊位2520 個(gè)（+3.1%）、民用航空機(jī)場(chǎng)238 個(gè)（+1.3%），2019 年新增交通固定資產(chǎn)投資額32451 億元（+3.1%），對(duì)應(yīng)存量交通基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模大。我們預(yù)計(jì)REITs 的引入將有利于拓寬我國(guó)交通基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的融資渠道，盤活存量資產(chǎn)，滿足交通基礎(chǔ)設(shè)施投資的增量需求，就個(gè)體參與方而言，REITs 將使得項(xiàng)目主體資產(chǎn)出表，利于降低公司杠桿率，增厚公司PB 水平。我們判斷發(fā)行REITs 對(duì)于在手項(xiàng)目多、持續(xù)對(duì)外擴(kuò)張的公司來(lái)說(shuō)，有助于提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；對(duì)維系存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的公司而言，更多是降低資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)業(yè)績(jī)中長(zhǎng)期向上。

　　收費(fèi)公路：路產(chǎn)規(guī)模大，但有經(jīng)營(yíng)期限限制。我們認(rèn)為，考慮到各省市公路投資主體為地方交投集團(tuán)，但投資壓力大、資產(chǎn)負(fù)債率高、項(xiàng)目收益低，成為制約上述企業(yè)外延發(fā)展的因素之一。我們預(yù)計(jì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)好的高速公路能夠產(chǎn)生持續(xù)且穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且存量路產(chǎn)規(guī)模較大，是REITs 底層資產(chǎn)的較優(yōu)選擇；我們判斷收費(fèi)公路REITs 更偏穩(wěn)定性，更需關(guān)注的是高速公路有經(jīng)營(yíng)期限的限制。

　　物流倉(cāng)儲(chǔ)：空間大、租金上漲可期。倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的主要參與方包括物流地產(chǎn)企業(yè)（普洛斯等）、電商下轄企業(yè)（京東物流、菜鳥網(wǎng)絡(luò)等）以及快遞物流企業(yè)（【順豐控股(002352)、股吧】、四通一達(dá)等），我們預(yù)計(jì)REITs 將有助于參與方盤活存量資產(chǎn)，進(jìn)行全國(guó)網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略布局，利于降低融資成本，提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?？紤]到一/二線城市物流倉(cāng)庫(kù)租金未來(lái)有進(jìn)一步上漲的動(dòng)能，我們認(rèn)為物流倉(cāng)儲(chǔ)REITs 更偏成長(zhǎng)性。

　　機(jī)場(chǎng)/港口：為政策鼓勵(lì)行業(yè)，但需關(guān)注資產(chǎn)的完整性。根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）的說(shuō)明，符合條件的機(jī)場(chǎng)/港口等交通基礎(chǔ)資產(chǎn)也可作為REITs 市場(chǎng)底層資產(chǎn)的其他選擇。

　　投資策略：2020 年全球流動(dòng)性寬松下我們更看好高股息的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而REITs兼具流動(dòng)性高，收益相對(duì)穩(wěn)定，安全性較強(qiáng)的特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益特征介于股票和債券之間，建議研究關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域（核心都市圈）以上述交通基礎(chǔ)設(shè)施（收費(fèi)公路、物流倉(cāng)儲(chǔ)以及其他）為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs 資產(chǎn)。另一方面，交運(yùn)上市公司中有部分符合條件或發(fā)行過(guò)類REITs 的上市公司，可重點(diǎn)關(guān)注上市公司外延擴(kuò)張的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率提升，以及在融資成本下降、杠桿率降低下帶來(lái)的中長(zhǎng)期業(yè)績(jī)提升以及資產(chǎn)出表帶動(dòng)的PB 增厚。