上海房價 開啟12萬時代？

　　羅韜

　　昨日，位于上海市虹口區(qū)涼城新村街道073-06號地塊迎來公開拍賣，這是今年上海市區(qū)的第一塊入市住宅用地。

　　一線城市土地的稀缺引發(fā)眾多房產(chǎn)商加入搶地大軍。包括中糧、保利地產(chǎn)、九龍倉、新城控股等15家房產(chǎn)商參與競爭上

　　述地塊，最終被新城控股以總價37億元，樓板價6.74萬元/平方米競得，溢價率高達(dá)77.39%。若扣除保障房、自持部分等，實(shí)際可售部分樓板價甚至高達(dá)9.45萬元/平方米。

　　換言之，未來兩年該項(xiàng)目建成后需要賣到12萬元/平方米以上才能實(shí)現(xiàn)盈利。作為總部位于上海的房地產(chǎn)企業(yè)，這是新城控股第一次進(jìn)入中環(huán)獲取土地。一位新城控股高管在朋友圈表示，未來這里將打造新城“璞樾Plus”高端產(chǎn)品。

　　公告顯示，虹口區(qū)涼城新村街道073-06號地塊，東至廣粵路，南至警備區(qū)用地，西至居民小區(qū)，北至廣靈四路，總出讓面積19959.5平方米，土地用途為宅地，起始總價20.86億元，容積率2.75，起始樓板價3.8萬元/平方米。

　　同時，該地塊出讓條件十分苛刻，地塊上建筑限高90米，住宅套數(shù)下限450套，中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的70.0%。并且地上面積中5%保障房無償移交給政府、2000平方米的社區(qū)行政醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，無償移交給政府、15%整體持有70年無法轉(zhuǎn)讓。相當(dāng)于有約20%的面積是無法出售的，經(jīng)過測算，扣除掉這些不可售部分，可售出讓面積為13967.6平方米，折算后可售起始樓板價達(dá)4.75萬元/平方米，這個價格與目前周邊的二手房價格相差無幾。

　　《第一財經(jīng)日報》記者注意到，該地塊距離軌交8號線虹口足球場站還需10分鐘的車程。不過規(guī)劃的19號線有廣粵路站，未來6站可以到達(dá)陸家嘴。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，虹口涼城區(qū)域很大程度上受到了大寧板塊的影響。大寧板塊是上海2015年以來最熱的板塊，無論是市場成交還是價格，都很火。涼城板塊和大寧板塊正好挨在一起，所以當(dāng)大寧板塊房價飆升的時候，涼城板塊土地價格飆升，顯然也是符合預(yù)期的。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，該幅地塊本身開發(fā)難度還是比較大的，地塊本身不大，大概只能造三四棟樓，給開發(fā)商發(fā)揮的空間有限。而且出讓時附帶很多苛刻條件，比如15%的自持物業(yè)，70%中效型配比，這也比周浦等地塊效型配比提升10個百分點(diǎn)。對房企而言效型越多，開發(fā)成本會提高，無形之中壓縮利潤空間。此外，區(qū)域以原住民為主，不少是動遷房，幾乎沒有豪宅，單個項(xiàng)目很難帶動板塊品質(zhì)提升。

　　“新城一些項(xiàng)目多集中在外圍，中心區(qū)部署不多，因此這是少有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。盡管市場對這幅地塊期待頗高，但房企對拍賣還是比較理性的。地塊周邊二手老公房報價約4.6萬~5萬元/平方米，次新房不到7萬元/平方米，因此未來銷售難度也很大?！北R文曦說。

　　事實(shí)上，從今年下半年開始，中國各個城市的土地拍賣熱潮不斷涌現(xiàn)。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年7月1日至13日，全國單幅地塊成交金額超過5億元的地塊達(dá)到了36宗，其中溢價率超過50%的高價地塊合計(jì)達(dá)到了21宗，這些高價地塊主要集中在南京、杭州、鄭州等二線城市。

　　今年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億元的合計(jì)219宗，其中溢價率超過100%的地塊達(dá)到了109宗，溢價率超過50%的地塊更是多達(dá)167宗，其中從城市看，武漢11宗、天津14宗、蘇州27宗、上海17宗、南京21宗、合肥22宗、杭州25宗、北京12宗。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了普遍性的地價超過房價現(xiàn)象。這種不理性、不健康的拿地行為導(dǎo)致房地產(chǎn)市丑續(xù)醞釀巨大風(fēng)險。高溢價地塊也從此前的一線城市開始向其他二線城市蔓延。

　　2013年產(chǎn)生的高溢價地塊目前并未建成入市，房產(chǎn)商未必都能解套。很多開發(fā)商對今年下半年土地市場充滿了期待，他們認(rèn)為下半年隨著土地供應(yīng)量的增加，拿地?zé)岢睍饾u冷卻。 ：