九部委發(fā)文一個月后，北京、上海、沈陽等13個城市近日獲批利用集體建設用地建設租賃住房試點，此舉將增加試點城市租賃房源供應，緩解住房供需矛盾。

　　國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部28日對外發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》稱，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，國土部會同住建部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

　　兩部委稱，此舉還將有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實踐，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進程。

　　此前的7月20日，住建部、國家發(fā)改委等9部門聯(lián)合發(fā)布《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，明確提出，要在超大城市、特大城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，多渠道增加租賃住房供應。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，部委鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性，上述13個城市基本都屬于一、二線城市，這些城市國有土地相對緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利于房源供應，也有利于城中村改造。

　　他表示，從長遠看，目前租賃市場的核心問題是租購比懸殊，開發(fā)商開發(fā)商品房用于出租的回報率過低，大部分年收益只有1%~2%，這種情況下集體用地因為土地價格相對較低，集體用地建設的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上，對于集體產(chǎn)權擁有者來說，可以獲得穩(wěn)定回報。

　　“用集體土地供應租賃房，是一項多贏的政策。預計這一政策落地后，將對著13個城市的租賃市場將有非常大的影響?！睆埓髠シQ。

　　利用集體土地建租賃房并新鮮事物。作為超大城市，早在2011年，北京就已經(jīng)向中央部委申請開展利用集體建設用地建設租賃住房。此后，京滬兩地集體土地建設租賃房試點申請獲得了國土部批準。

　　從2011年起，北京先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。

　　今年5月，唐家?guī)X項目開展選房入住，此后又陸續(xù)有溫泉鎮(zhèn)351地塊和平房鄉(xiāng)兩個試點項目開展了入住工作。這3個項目正抓緊開展入住工作，預計8月上旬將完成入住5000余戶。年底前，北京市5個集體土地建設租賃住房項目將陸續(xù)完成選房入住工作。

　　建設在集體土地上的租賃住房如何進入市場？ 北京住建委表示，北京市利用集體土地建設的租賃住房，可由區(qū)政府按市場價格整體躉租作為公共租賃住房，再向中低收入家庭按公租房價格出租，差價由政府補貼，入住項目統(tǒng)一設置租賃管理服務站，提升服務管理水平，提高廣大承租家庭的歸屬感和生活質(zhì)量。

　　如唐家?guī)X租賃住房項目已由海淀區(qū)住房保障事務中心整體躉租，租期10年，統(tǒng)一進行出租、運營和管理。

　　北京住建委近日表示，今后5年，北京將進一步加大租賃住房供應，計劃建設租賃住房50萬套，并主要通過集體建設用地安排。

　　8月3日，國土部黨組成員、國家土地副總督察嚴之堯到北京市規(guī)土委調(diào)研時也表示，建議深入研究農(nóng)村集體建設用地的使用政策，設計好農(nóng)村建設用地使用的商業(yè)模式，特別是要針對北京市的樓市情況大力推進農(nóng)村建設用地建設租賃性住房，豐富住房市場，降低居住成本，增加農(nóng)民收入。

　　“今年是大規(guī)模推進租賃住房建設的第一年，目前各區(qū)2017年集體土地建設租賃住房項目地塊已基本選定，正加緊編制項目實施方案。重點在毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的區(qū)域布局建設，周邊市政配套設施和公共服務設施相對齊全，交通較為便利，充分解決周邊就業(yè)人群的住房需求，促進產(chǎn)城融合、職住平衡?！北本┳〗ㄎQ。

　　外界之所以關注集體土地建租賃房，還有部分原因在于此舉與利用國有土地建租賃房有很大區(qū)別。

　　集體土地與國有土地所有權有所不同，屬于農(nóng)村集體所有。按國家法律規(guī)定，農(nóng)村集體建設用地上建房的主體是村集體經(jīng)濟組織，房屋產(chǎn)權也屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，不能轉(zhuǎn)讓，不能改變性質(zhì)。

　　在集體土地上建租賃房，業(yè)界一度有疑慮，此舉是否會造成新的小產(chǎn)權房問題？

　　此前，一位地方國土局局長就曾坦言，集體土地建租賃房與小產(chǎn)權房有差別，差在哪里？就是差在一個是短期租賃合同，一個是長期租賃合同。如果租房合同超過20年甚至30年，實際上就成了變相賣房，與小產(chǎn)權房無異。

　　此次兩部委發(fā)布的《方案》中強調(diào)，集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。

　　這也說明，此番部委發(fā)布的試點方案，對小產(chǎn)權房已經(jīng)有所防范。 ：