政策面:降準(zhǔn)流動(dòng)性邊際改善,個(gè)稅專項(xiàng)抵扣細(xì)則出爐

　　央行年內(nèi)第三次降準(zhǔn)釋放增量資金7500 億,9 月首套按揭利率5.7% 上行邊際趨緩,部分銀行下調(diào)首套房利率,1-9 月累計(jì)新增居民中長貸同比下降8.8%;個(gè)稅專項(xiàng)抵扣利好年收入10 萬以下及購房總價(jià)30-50 萬人群,托底和邊際利好趨冷的三四線樓市;發(fā)改委加快推動(dòng)非戶籍人口落戶, 目標(biāo)2020 全國戶籍城鎮(zhèn)化率45%;國常會(huì)定調(diào)嚴(yán)把棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn),因地制宜調(diào)整棚改貨幣化政策;;杭州放寬投靠遷移和人才落戶的戶籍政策; 深圳印發(fā)《開竣工管理辦法》要求住宅類1 年內(nèi)開工;上海奉賢試點(diǎn)探索農(nóng)村土地股份制合作改革;北京要求新建住宅交付前購房人先進(jìn)行查驗(yàn)。

　　公司面:品牌房企銷售數(shù)據(jù)仍高增,地市趨冷,龍頭拿地分化

　　1-9 月全國商品房銷售金額累計(jì)同比增長13.3%,碧桂園、恒大、融創(chuàng)、保利、中海、新城、華潤、招蛇同期累計(jì)同比增長分別為38%、22%、56%、46%、23%、113%、36%、49%;集中度提升邏輯繼續(xù)演繹。 當(dāng)前行業(yè)流動(dòng)性壓力與短期低庫存并存,局部區(qū)域庫存水平較低?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示9 月上海/重慶/杭州的存銷比僅為3.2/2.1/4.5,全國短期庫存去化滾動(dòng)周期僅為2 個(gè)月,具備融資優(yōu)勢(shì)的國資房企上半年拿地策略仍較積極,但近期出現(xiàn)分化;9 月萬科和保利的新增土儲(chǔ)總地價(jià)分別同比減少15.3%、37.7%;而華潤置地新增土儲(chǔ)權(quán)益地價(jià)增長28.3%;地市趨冷, 9 月單月百城土地成交總價(jià)同比下降50%。

　　行業(yè)面:新開工提速,銷售降速,警惕中期庫存積累苗頭

　　我們認(rèn)為近期新開工增速的提升主要來自兩方面,一是銷售趨冷的情況下,開發(fā)商存在搶跑道,加速推盤和搶收現(xiàn)金流的動(dòng)力;二是目前資金面持續(xù)緊張,房企滿足四證齊全(新開工)后方可獲得開發(fā)貸。 雖然目前短期庫存水平不高,但是新開工提速(新開工面積累計(jì)同比增速從2 月份的2.95%迅速提升至目前的16.45%),銷售降速(商品房銷售面積累計(jì)同比增速從2017 年底的7.66%下降至目前的2.85%),二者剪刀差持續(xù)擴(kuò)大,未來需要警惕中期庫存重新積累的苗頭。

　　投資建議:板塊估值持續(xù)磨底,關(guān)注龍頭確定性價(jià)值和國改機(jī)遇

　　截止2018 年10 月24 日,申萬房地產(chǎn)指數(shù)PE(TTM)約8.64 倍,低于過去5 年均值(17.47 倍)1.71 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差,板塊估值持續(xù)磨底。

　　建議關(guān)注集中度提升邏輯的地產(chǎn)龍頭萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口及H 股的融創(chuàng)中國、中國金茂和華潤置地;以及關(guān)注國改加快帶來的局部α 機(jī)遇,如光明地產(chǎn)的控股母公司擁有較多土儲(chǔ),中華企業(yè)重組完成獲優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入,以及上實(shí)發(fā)展將在2019 年7 月前解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

　　風(fēng)險(xiǎn)分析

　　房企融資持續(xù)收緊或?qū)е沦Y金鏈承壓;融資成本抬升或侵蝕利潤;美元走強(qiáng)或?qū)е路科髤R兌損失加大。