導(dǎo)讀：12月18日，山東菏澤突然宣布取消新房、二手房限售政策，這是全國(guó)首個(gè)取消“限售令”的城市。

　　限購(gòu)、限價(jià)、限貸，是前幾輪調(diào)控時(shí)期的產(chǎn)物，本輪調(diào)控中最突出的標(biāo)簽是“限售”，鎖定房地產(chǎn)流動(dòng)性，也鎖住房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

　　據(jù)中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至12月17日，全國(guó)2018年房地產(chǎn)各種調(diào)控政策達(dá)438次，同比增加75%，其中就包括一二三線甚至環(huán)一線的四線小城的限售政策。

　　鐵桶一般的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在2018年底裂開縫隙。12月18日，山東菏澤宣布取消新房、二手房限售政策，這是全國(guó)首個(gè)取消“限售令”的城市。

　　山東菏澤取消“限售令”

　　菏澤的限售政策于2017年底出臺(tái)，而今實(shí)行一年左右。

　　菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局掛出的通知稱：取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(菏政辦發(fā)〔2017〕42號(hào))中“對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購(gòu)買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。

　　該通知還稱，不再監(jiān)管實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)的商品房預(yù)售資金，其它企業(yè)在現(xiàn)有的市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，降低一半執(zhí)行，最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。

　　發(fā)布該政策的菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，相關(guān)工作人員表示，是根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定的政策，沒想到引起這么大的關(guān)注，(山東)省住建廳也關(guān)注到這一情況，要求說明情況。當(dāng)前，局里領(lǐng)導(dǎo)正在開會(huì)研究，稍后或有統(tǒng)一回復(fù)。

　　不過，據(jù)媒體報(bào)道，從山東省住建廳房產(chǎn)處獲悉，省廳今早剛剛得知菏澤住建局發(fā)布了取消限售政策的文件，此文件沒有報(bào)備省廳，已經(jīng)要求菏澤住建局盡快進(jìn)行政策解讀，菏澤住建局下午或作出回應(yīng)，對(duì)于菏澤住建局出臺(tái)此文件是否有違規(guī)的地方，省廳表示不好說。

　　對(duì)此，中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，菏澤市打響取消限售第一槍，根本原因在于四個(gè)層面。

　　一是新房成交大增，庫存不足，二手房存量庫存大，卻供不應(yīng)求，供求矛盾突出。

　　二是新房?jī)r(jià)格上漲，解決不了供需問題。

　　三是二手房一旦存量壓得過多，無法及時(shí)流轉(zhuǎn)，容易出現(xiàn)房貸斷供的現(xiàn)象。

　　四是如果房地產(chǎn)下降過快，會(huì)影響地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

　　謝逸楓表示，“限售政策自2017年實(shí)施以來，遏制炒房、抑制房?jī)r(jià)上漲的作用不是很明顯。限售對(duì)首次購(gòu)房與改善性住房需求的影響意義不大，遏制期房投資投機(jī)的效果也不大?！?/p>

　　在他看來，限售反而影響到市場(chǎng)二手房供應(yīng)，不利于市場(chǎng)二手房交易流通，導(dǎo)致供需不平衡。此時(shí)，取消限售，實(shí)際上是疏通市場(chǎng)，起到平衡供需關(guān)系的作用。

　　“單純的取消限售，不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，更不會(huì)導(dǎo)致投資投機(jī)需求瘋狂搶房?！敝x逸楓指出，因?yàn)橄拶?gòu)、限貸等政策沒有取消，貨幣與金融政策沒有全面放松，不會(huì)改變樓市調(diào)控總體收緊的局面。

　　為什么是菏澤？

　　毫無疑問，這是菏澤在后調(diào)控時(shí)期祭出的寬松政策。但為什么是菏澤來打響全國(guó)取消限售的第一槍？

　　從菏房網(wǎng)數(shù)據(jù)來看，11月份，菏澤城區(qū)新房?jī)r(jià)格穩(wěn)定，6239元/平方米，比10月下跌1元/平方米，而二手房?jī)r(jià)格為6943元/平方米，比10月下跌130元/平方米。由于多數(shù)研究機(jī)構(gòu)以一二線城市監(jiān)測(cè)為主，目前菏澤的庫存量等關(guān)鍵數(shù)據(jù)缺失，難以進(jìn)一步對(duì)比分析。 　　同策研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，菏澤2018年棚改量較大，市場(chǎng)好的階段交易活躍，但當(dāng)棚改降速，貨幣化安置比例降低時(shí)，市場(chǎng)會(huì)迅速下滑，去化壓力較大，不得不取消限售應(yīng)對(duì)。

　　據(jù)山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官方網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)，2018年，菏澤棚戶區(qū)改造量為61896套，涉及四區(qū)七縣。菏澤是山東的棚改大市。

　　但可以確定的是，從能量級(jí)別的角度而言，菏澤一城的取消限售，遠(yuǎn)不能撼動(dòng)全國(guó)的樓市格局。分析人士認(rèn)為，全國(guó)范圍的樓市調(diào)控不會(huì)放松，“房住不炒”的底線仍然不會(huì)被突破。

　　受山東菏澤取消樓市限售消息刺激，房地產(chǎn)板塊今日開盤大漲，截至發(fā)稿，板塊漲近0.5%，個(gè)股方面，魯商置業(yè)、榮安地產(chǎn)、*ST天業(yè)漲停，臥龍地產(chǎn)、華業(yè)資本漲超5%，中航善達(dá)、珠江實(shí)業(yè)、信達(dá)地產(chǎn)等個(gè)股漲超3%。