地產(chǎn)：轉(zhuǎn)型牛蓄勢(shì)待發(fā) 薦16股 2015-05-31 類別：行業(yè)研究 機(jī)構(gòu)：國(guó)泰君安 研究員：侯麗科 申思聰 李品科

　　[摘要]

　　本報(bào)告導(dǎo)讀：

　　2015年研究和配置房地產(chǎn)行業(yè)必讀品。資金面寬松之下，行業(yè)銷量已恢復(fù)到較高水平。2015年上半年銷量預(yù)計(jì)仍較為平穩(wěn)，多面向好之下，維持行業(yè)增持評(píng)級(jí)。

　　摘要：

　　一手房銷量：1）環(huán)比：整體環(huán)比上升5%，其中一線上升12%，二線上升2%，三線上升2%。2）同比：整體同比升33%，其中一線升78%，二線升19%，三線升21%。3）本周與2014年全年周均比：

　　整體升39%，其中一線升71%，二線升28%，三線升27%。4）累計(jì)同比：整體同比升15%，其中一線城市升45%，二線升3.8%，三線升12%。一手房整體成交均價(jià)環(huán)比升1.5%，同比升15.6%。二手房銷量：本周環(huán)比降2%，同比升103%。

　　庫(kù)存水平：12個(gè)典型城市一手房平均可售面積環(huán)比降1.1%，同比升5.6%。去化時(shí)間：12個(gè)城市新房去化時(shí)間14.3個(gè)月。

　　板塊估值：2015年P(guān)E主流公司18.1倍，RNAV溢價(jià)25%。一線10.9倍，RNAV溢價(jià)18%；二線16.5倍，RNAV溢價(jià)11%；三線23.0倍，RNAV溢價(jià)119%；地產(chǎn)+X21.6倍，RNAV溢價(jià)28%；商業(yè)18.0倍，RNAV折價(jià)1%。板塊表現(xiàn)：上周板塊整體下降0.5%，跑輸上證0.5pc。

　　本周觀點(diǎn)：銷售持續(xù)回暖，房企業(yè)績(jī)將普遍回升。繼續(xù)看好“專業(yè)大象”和“轉(zhuǎn)型?！焙笃诘谋憩F(xiàn)。專業(yè)大象估值處于行業(yè)底部，性價(jià)比顯著。而地產(chǎn)項(xiàng)目回籠的現(xiàn)金將加大“轉(zhuǎn)型?！钡霓D(zhuǎn)型力度，項(xiàng)目落地速度將顯著提升，后續(xù)估值存較大上行空間。我們維持2015年基本面“弱平衡”（去庫(kù)存或者緩慢出清）的判斷，整體看房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“量升價(jià)平”格局，依舊看好地產(chǎn)股在寬貨幣預(yù)期下的表現(xiàn)，建議關(guān)注京津冀、深圳區(qū)域和自貿(mào)區(qū)板塊的投資機(jī)會(huì)。

　　國(guó)君地產(chǎn)組合包含蘇寧環(huán)球、濱江集團(tuán)、格力地產(chǎn)、天健集團(tuán)和華夏幸福，權(quán)重占比均為20%。國(guó)君地產(chǎn)組合指數(shù)上周上漲5.5%，跑贏房地產(chǎn)指數(shù)6.0%，跑贏上證指數(shù)6.5%。組合指數(shù)2015年累計(jì)漲幅為107.3%，跑贏房地產(chǎn)指數(shù)52.6%，跑贏上證指數(shù)69.7%。

　　銀監(jiān)會(huì)表示允許房地產(chǎn)開發(fā)貸款適當(dāng)展期。財(cái)新網(wǎng)報(bào)道中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席尚福林近日表示，要加強(qiáng)房企資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)防范，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況和現(xiàn)金回流情況，在確保貸款分類科學(xué)準(zhǔn)確的前提下，允許對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款適當(dāng)展期。行業(yè)整體現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)將降低。

　　維持行業(yè)增持評(píng)級(jí)。2015年，板塊投資策略是“既要過(guò)日子，也要浪漫滿屋”；推薦：1）龍頭房企全面受益于降息降準(zhǔn)和再融資全面松綁，資產(chǎn)負(fù)債表邊際改善最為明顯，推薦：保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、萬(wàn)科A、華僑城A；2）舊貌換新顏（強(qiáng)調(diào)新路徑、新機(jī)制、新模式）：國(guó)企改革類重點(diǎn)推薦：格力地產(chǎn)、天健集團(tuán)。3）浪漫滿屋（轉(zhuǎn)型之優(yōu)秀標(biāo)的）：推薦蘇寧環(huán)球、濱江集團(tuán)、華業(yè)地產(chǎn)；4）區(qū)域投資主題：京津冀“廊坊三寶”：華夏幸福、榮盛發(fā)展、廊坊發(fā)展；5）港股重點(diǎn)受益公司：綠地香港、花樣年、彩生活和碧桂園。