地產(chǎn)：十年來首次降低首付比例 薦7股 2015-10-03 類別：行業(yè)研究 機(jī)構(gòu)：中金公司 研究員：張宇 張瑋瑩

　　[摘要]

　　行業(yè)近況央行與銀監(jiān)會宣布將非限購城市首套房首付比例從30%降低至25%（注：當(dāng)前只有四個一線城市實施限購政策）。

　　評論市場化房地產(chǎn)金融改革之路的明智之舉。這是自2005年以來商業(yè)性住房貸款首次降低首付比例。我們認(rèn)為該舉措并不是權(quán)宜之計，主要由于：1）此前引入較高首付比例主要為應(yīng)對房價飆升，但市場狀況已經(jīng)出現(xiàn)較大變化；2）中國家庭房地產(chǎn)杠桿率遠(yuǎn)低于其他國家。我們認(rèn)為這次降低首付比例是市場化房地產(chǎn)金融改革之路的明智之舉，未來首付比例可能會進(jìn)一步降低至20%左右。

　　二套房首付比例也可能降低。下調(diào)首套房首付比例將對實體市場產(chǎn)生重大影響，因為首套房住房貸款占到2014年住房貸款發(fā)放總量的85%。但我們?nèi)匀徽J(rèn)為二套房首付比例也存在降低可能，因為當(dāng)前做法并不符合市場化改革的方向。我們認(rèn)為中國可能會追隨其他國家腳步：1）根據(jù)借款人信用狀況決定首付比例；2）通過稅收或調(diào)高利率來控制房地產(chǎn)的投資性需求。

　　下調(diào)首付比例是力度最大的寬松措施。靜態(tài)來看，如果銀行可以提供足夠住房貸款配額，住房銷售有望提高10%。最終效果甚至可能會好于預(yù)期，因為支付能力有望提高，同時市場情緒有望得到提振。四個一線城市也會受益于市場情緒提振影響。

　　估值與建議當(dāng)前H股地產(chǎn)板塊估值較低（-1標(biāo)準(zhǔn)差），反映對前景過分悲觀（股價隱含2016年房屋銷售均價下滑25%的預(yù)期），同時也帶來較高的絕對收益（4.7%的股息率）。因此，我們?nèi)匀豢春梅康禺a(chǎn)板塊，因為當(dāng)前板塊風(fēng)險調(diào)整后回報率較高。我們的偏好排序為：世茂房地產(chǎn)，華潤臵地，中國海外發(fā)展。如果投資者想要博取更高系統(tǒng)性收益，我們也建議買入遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、融創(chuàng)中國以及綠城中國。

　　風(fēng)險宏觀經(jīng)濟(jì)下滑。